Недавно довелось видеть ваше выступление на конгрессе по private equity, где вы рассказывали о краудфандинговых инвестициях в недвижимость. Нет ли здесь определенного противоречия? Разве private equity – не о больших институциональных деньгах?

Действительно, private equity — это в основном крупный капитал. Обычно он работает на больших чеках, которые могут выделять только люди с огромными деньгами. Институциональные инвесторы, прежде всего. Задача AKTIVO — цифровой торговой платформы, которую мы запустили несколько лет назад, сделать этот инструмент доступным для розничных инвесторов.

До этого они могли инвестировать в private equity только через специализированные фонды. Это означало, что фактически от производящего актива их отделяло три-четыре уровня разделения – так называемых degrees of separation. Каждый из них – это посредник, берущий себе определенную комиссию. Это всегда существенно снижало доходность такого вложения для ритейл-инвестора. Наша цель как раз в том, чтобы снизить количество уровней разделения, а также убрать конфликты интересов, заложенные в командах, управляющих клиентскими деньгами на разных этажах. У нас люди выбирают конкретный объект инвестиционного качества, который раньше был доступен только крупному инвестору. И никакого разделения по уровням.

И это уже само по себе снимает конфликты интересов?

Самые существенные. Но есть первичный конфликт интересов. Представьте, что вы отдаете деньги в управление фонду, который торгует недвижимостью. На результативность здесь сильно влияет масса факторов. Например, цикличность рынка. Так вот, они всегда неправильно выбирают тайминг для сделок. Просто потому, что управляют не своими, а чужими деньгами. Поэтому по определенному алгоритму принимают неправильные решения.

Всегда?

Всегда. Это генетически заложенный конфликт интересов. Есть и другой, уже в большей степени связанный с человеческим фактором. Он в разной форме присутствует, когда активы худшего качества пакуются в подобные фонды, что бывает сплошь и рядом. Что в принципе создало кризис 2008 года – слабые активы, которые сами по себе никто не покупал, многократно переупаковывались. Так что в конечном счете, в фондах оказывались продукты, чью структуру никто не понимал.

Это происходит как раз, когда у тебя много уровней разделения. Берется десять конкретных зданий, укладывается в пакет. Потом десяток таких пакетов берется из разных стран и укладывается в другой пакет. Так что уже никто даже не знает, что внутри. Потом все это продается розничному инвестору. Получив убыток, тот вопрошает, как такое вообще могло случиться, что потерял все – вроде вкладывал в недвижимость. Поэтому для себя я понял, что, вкладывая деньги, хочу быть очень близко к производящему активу. Хочу сам его выбирать. Мы дали возможность такого выбора инвесторами AKTIVO и тем самым разрешили самый большой конфликт интересов. Приблизили ритейл-инвестора к объектам, которые раньше просто были ему недоступны. Сейчас за счет технологии и новой юридической структуры это возможно сделать. Мы создали этот фонд примерно пять лет назад. Лет 15 назад мы бы сделать его еще не могли.

Каков размер фонда?

Сейчас под нашим управлением примерно 3 млрд рублей. Но мы стремительно растем и планируем в ближайшие несколько лет дойти до 10 млрд. У нас очень длинная стратегия, нет задачи пампинга. Сейчас очень осторожно подбираемся к рынку и вкладываемся только объекты пенсионного качества. То есть такого, которое бы соответствовало требованиям со стороны пенсионных фондов.

Дом в цифре

Эти инвестиционные решения принимаются людьми или все-таки технологиями?

Мы технологическая компания. И первое, что мы анализируем в отношении объекта, это данные о человеческих потоках. Потому что верим, что недвижимость это не только кирпичи и железо. Прежде всего, это место, где люди либо перемещаются, либо живут. Соответственно, мы очень много изучаем данные о трафике. Сегодня для этого есть много возможностей, которых раньше не существовало. Хотя по-хорошему информация об объектах недвижимости должна быть еще прозрачнее.

Когда я только начал инвестировать в недвижимость 10 лет назад, то был сильно удивлен тем, что невозможно даже найти историю достаточно дорогих объектов – кто ими владел, что там происходило. Не говорю уже об истории денежных потоков — были ли большие периоды простоя, насколько аккуратно выплачивалась аренда и так далее. Начинаешь делать очень дорогой due diligence и часто видишь, что за бумагами, которые тебе дают, сплошной обман. Что на самом деле это здание простаивало шесть лет из восьми, что там огромные юридические проблемы. Ты все это сам выкапываешь, тратишь на это огромные деньги. То есть чтобы просто быть в рынке приходится нести огромные транзакционные издержки.

Но 10 лет назад я понял, что в будущем так не будет. Сейчас мы находимся в эпохе тотальной оцифровки. Недвижимости в том числе. Вообще качество информации о зданиях высокого класса должно быть таким же, как о крупной публичной компании. Здания как компании будут выводиться на биржу, на которой можно покупать в них долю, так же как акции. Рынок уже движется в этом направлении.

Есть надежда, что когда-нибудь будет построен блокчейн для недвижимости национального или глобального уровня, и мы будем знать о ней все?

Зачем делать блокчейн там, где можно обойтись без него? Обычная биржа доходных квадратных метров, которая работала бы как Nasdaq, прекрасно справилась бы с решением этих задач. Вопрос стоимости. Пока на блокчейне получается делать это дороже.

Сам по себе блокчейн ничего не делает. Скорее, здесь надо говорить про философию, которую мы хотим привить. Скажем, раньше не было надежных данных про подержанные автомобили – там все про все врали. Сегодня появляются вполне надежные базы, куда заносятся все данные о машине на протяжении всей ее жизни, которые делают подобные подтасовки невозможными. Недостаток достоверной информации приводит к недоверию между покупателем и продавцом. В конечном счете, он транслируется в увеличение транзакционных издержек и огромные дисконты к цене актива. Так что в сумме на самом деле открытая, прозрачная система создает существенно больше ценности для всех участников.

В недвижимости еще недавно мы в принципе находились недалеко от рынка подержанных машин – вранья и недостоверной информации об объектах здесь предостаточно. Прибавьте сюда конфликты интересов: даже агенты, которым доверяешь, которые помогали, банально заинтересованы в том, чтобы сделка состоялась. Они начинают тебя убеждать, что это великолепный район с растущим трафиком, где все просто супер. Но начинаешь смотреть данные и сразу видишь, что район в действительности умирающий, с оттоком людей.

Человеческий фактор и конфликт интересов надо убирать. Я люблю рациональное поведение и рациональное мышление. Поэтому и решил создать платформу, которая будет постепенно оцифровывать недвижимость. Когда появится критическая масса оцифрованных, прозрачных зданий, она начнет перетягивать на себя инвесторов из-за существенно более низких транзакционных издержек.

Когда ваша мечта станет реальностью, не получится так, что у розничных покупателей недвижимости исчезнет необходимость в посредничестве вашего фонда?

Может получиться. Правда, в конце концов, кто-то все равно должен управлять зданием. Кроме того общая сумма за менеджмент сильно упадет – с нынешних примерно 8% до 1%. И это станет очень большим фактором масштабирования этой истории. Скажем, биржа Nasdaq очень низко-маржинальный продукт, но за счет огромной ликвидности, масштаба она хорошо зарабатывает.

Моя мечта – биржа доходных квадратных метров, каждый из которых оцифрован. Так что ты можешь торговать им как акциями, держать, получать регулярные выплаты. Запускается конкуренция и отсев недобросовестных игроков: если компания четыре квартала подряд не выполняет свои обязательства, то просто исчезает с биржи. Происходит ее делистинг.

На чем будут зарабатывать участники этой бирже – на спекуляциях, долгосрочном владении активом?

По-настоящему люди зарабатывают за счет долгосрочных инвестиционных стратегий – на участии в дивидендах, росте капитализации. Это факт. У здания тоже есть рост капитализации, хотя колебания цены будут намного ниже, чем у всегда более волательных акций. В недвижимости в основном длинные договоры, рассчитанные на десятилетия, в которых трафик и денежные потоки намного более прогнозируемы.

В мегатренде

Сколько у вас сейчас инвесторов? С какими чеками они приходят, какими типами объектов больше всего интересуются?

Мы сейчас приближаемся к тысяче соинвесторов. Это около 150 человек на один объект. Первыми соинвесторами были мои родители и знакомые, но потом круг расширился. Средний чек начинался с 1,5-3 млн рублей, но сейчас приближается примерно к пяти миллионам. При этом у нас есть клуб крупных инвесторов Liberty. Там чек может доходить до 50 млн рублей и выше.

Стратегия компании основывается только на доверии, и мы не допускаем конфликта интересов. Пока все довольны продуктом – я получаю очень много хороших отзывов и слов благодарности. Я сам им очень доволен, сам им пользуюсь. Спрос и интерес продолжает расти. Самое узкое место сейчас – это здания, качество которых соответствовало бы качеству нашей платформы. Тем не менее, мы их находим.

Ваши соинвесторы – это люди с опытом вложения в недвижимость?

Да. Многие уже обожглись на квартирах. Получив негативный опыт – не тот доход, на который рассчитывали, проблемы с арендаторами, и так далее – теперь они хотят вкладывать в коммерческую недвижимость, которая бы полностью управлялась и стабильно приносила пассивный доход. Соответственно, почти все наши соинвесторы лишены всяких фантазий, характерных для людей, которые еще не были в рынке прямого владения недвижимостью.

На какие объекты самый большой спрос?

В последние пять лет это стрит-ритейл, который очень кризисоустойчив. Это торговля продуктами питания, товарами первой необходимости рядом с домом. Это то, что обслуживает целые районы – районные торговые центры категории масс-маркет. То есть объекты, где есть гарантированный покупательский поток.

Как выглядит структура ваших комиссионных?

У нас очень простая система. Мы берем 12,5% от чистой прибыли как плату за управление, либо становимся соакционерами в каждом здании на такую долю. Таким образом, мы соинвесторы в каждом покупаемом нами здании. Мы больше зарабатываем на потоке, чем на менеджменте. Вторая часть комиссионных – транзакционная. Это плата на входе и выходе, на вторичные транзакции.

У вас много реинвестируют?

Да. У нас есть соинвесторы, которые аккумулируют прибыль и сразу же докупают. Есть очень много людей, которые «сидят» в каких-то конкретных зданиях, очень ими довольны и готовы при случае докупать любой высвобождаемый квадратный метр.

Как все это упаковано?

В ПИФы. Каждый такой фонд становится частью банковской системы, которая находится под присмотром Центробанка. У нас все очень строго и по правилам, у нас монофонд, который владеет только конкретным зданием на всю жизнь. Он ничего кроме этого делать не может. Все транзакции идут через депозитарий. Это очень хорошая и удобная юридическая структура для совместного владения зданием. Такой нет даже в Германии.

Управленчески это сложный для вас бизнес?

Не сказал бы. Может быть, он непривычен для меня своей длиной, своей предсказуемостью и стабильностью. Потому что компания прибыльная, она предсказуемая. Мы знаем все доходы на перспективу нескольких лет. Они привязаны к договорам. Обычно в компаниях, которые я строил раньше, не было смысла делать даже пятилетний план, насколько динамичны и непредсказуемы рынки, на которых они работают. Там очень важны адаптивность, гибкость и количество экспериментов. В случае с AKTIVO все это абсолютно не нужно. Мы просто должны демократизировать то, что делается уже сотни лет очень успешно, и то, что создает почти весь капитал мира. У нас стратегия очень последовательная. Она не меняется. В центре стоит доверие. Мы спокойно собираемся, решаем, куда мы реинвестируем прибыль, что будем развивать. Сейчас мы видим очень большой спрос на недвижимость за рубежом. Это будет следующим шагом.

По России не пойдете?

Пойдем, если увидим объекты очень высокого качества. Для нас очень важно инвестировать в города с приростом населения. Мир меняется и мегаполисы запылесосят все. В России Москва – главный победитель. Интересен Санкт-Петербург. Не исключаю, что мы будем смотреть на Екатеринбург и ряд других городов.

Вообще, это глобальный мегатренд. Он продолжается уже 20 лет и очень низка вероятность, что он остановится. Мы инвестируем на основе мегатрендов, на краткосрочные не обращаем внимания. Нам очень часто предлагают супердешевую недвижимость, но она не в тех местах, в которые мы верим в двадцатилетней перспективе. Это не наш сегмент.

Корзина мира

Когда-то вы критиковали наследников больших немецких семей за то, что те явно склонны инвестировать свои капиталы в недвижимость и старательно избегают более рискованных вложений. Но сами инвестируете в недвижимость, и даже имеете правило – вкладывать в нее не менее половины своего дохода. Как это объяснить?

Меня удивляет, что они занимаются только этим – что они не играют, не инвестируют в риск. Можно играть в игру высоких вероятностей, то есть в недвижимость. Но я считаю, что нужно также соглашаться и на игру низких вероятностей, то есть рисковать. Надо пытаться строить будущее, опираясь на солидный фундамент. Так что интернет и недвижимость — две мои стратегии. Их комбинация очень устойчива. Портфель, в котором только инвестиции в будущее, очень волатилен. Чтобы выдержать колебания его стоимости надо иметь очень крепкую психику.

Вас считают психологически сильным человеком.

Это так. Но все равно хочу иметь фундамент, от которого можно оттолкнуться для движения к будущим высотам. Недвижимость дает мне психологическую устойчивость, позволяет относиться по-другому к более рисковым проектам. Я считаю, это выигрышная позиция.

Совокупная стоимость активов в мире оценивается примерно 400 трлн долларов. Из них примерно 60% приходится на недвижимость. Это хранилище ценности. В отличие от большинства других активов, включая наличные, золото и тому подобное, недвижимость создает свободный денежный поток и к тому же имеет потенциал роста. Я крупный предприниматель и не вижу причины, почему моя собственная корзина должна существенно отличаться от мировой. Глобальная экономика продолжит расти, и мои активы будут расти пропорционально.

У вас был не очень приятный опыт с инвестициями в фонды недвижимости. Можете о нем рассказать? Вы теряли?

Да. И на Западе, и в России. В одном российском фонде я потерял почти все. Управляющие там повели себя странно. Покупали недвижимость по подозрительно завышенным ценам, а потом продавали ее дешево – это показал последующий аудит. Но подобное случается, когда люди начинают управлять не своими деньгами. Здесь возникают какие-то такие странные мотивации. Например, они могут появиться у банков, получающих залоговую недвижимость за невозвратные кредиты. Они хотят убрать ее с баланса. И если создают на этой базе какой-то коллективный продукт, то всегда есть большой соблазн засунуть туда какой-нибудь неликвид, который в противном случае было бы сложно продать. Очевидный конфликт интересов. Зарабатывают на этом все кроме ритейл-инвесторов.

С западным фондом ничего подобного не было, никакой коррупции. Зато были гигантские кумулятивные комиссионные – около 8% – которые съедали почти всю прибыль. Так что в хорошие времена в этом фонде я немного зарабатываю, а в плохие я в минусе.

За счет такой структуры кормится множество людей. И такой институт на Западе вырос исторически – там до сих пор очень мало прозрачности. Думаешь, что инвестируешь в фонд, который берет комиссию за управление. А на поверку он оказывается фондом фондов, которые размещают средства в какие-то производные инструменты с многоступенчатой комиссией. Сейчас, правда, появляются сайты, с помощью которых можно ее рассчитать при вложении в тот или иной фонд.

Какими вы сами пользуетесь?

Сейчас я вообще ими не пользуюсь, потому что полностью исключаю для себя инвестиции на этом уровне. Я давно понял, что недвижимость – это большой мир. И что лучше все-таки заниматься ею в тех локациях, которые ты хорошо знаешь. Это, в принципе, и была моя ошибка.

Я не критикую систему. Она принимает деньги у дураков и делает это очень красиво: тебя приглашают в хороший офис, предлагают кофе. Но ты вкладываешь в то, что вообще не понимаешь. Так что лучше я буду инвестировать в своем регионе – в Германии, в Мюльхайме, где я вырос. Я там семь лет газеты разносил, знаю каждую улицу и уверен в развитии своего региона, знаю, какие там потоки, могу оценить риски. Таким образом, я выбираю конкретный объект. Мне приносит удовольствие, когда я знаю, чем владею.

Разве инвесторы фонда платят не за то, чтобы не знать, чем они владеют? Не хотят снять с себя эти проблемы?

Для AKTIVO инвестор, не желающий думать, не подходит. Если не хочешь вникать, то тогда лучше отдать деньги кому-то в управление. Надо найти человека, с которым у тебя хотя бы параллельный интерес, который должен быть с тобой. Но найти хорошего управляющего не так просто.

Полная пересборка

Сам Оскар Хартманн мог бы дать деньги в управление какой-нибудь УК? Скажем, для инвестиций на фондовом рынке?

Да, конечно. У меня есть фонд целевого капитала для развития предпринимательства. Кроме того, я обязательно сделаю фонд для управления своим портфелем, активы в котором будут распределены в пропорциях, соответствующих мировым: «икс» процентов недвижимости, «игрек» облигаций и инструментов с фиксированной доходностью, акций частных компаний, акций публичных компаний и так далее. Я уже этим занимаюсь.

Сейчас этот баланс в вашем портфеле соблюден?

В целом, да. Правда есть небольшой перекос в сторону инвестиций в частные компании – я очень много в них вкладываю. Конечно, есть определенный отраслевой сдвиг в сторону интернета. Но я считаю структуру своего портфеля правильной для своего возраста. Если ты не берешь риск, когда тебе 30, это странно. Потому что в этом возрасте еще можно сделать большой прорыв. У тебя еще много сил, ты во все еще можешь вникать. Я могу смещать портфель в сторону более интересных и рисковых инвестиций, где требуется моя энергия, где необходима более агрессивная позиция.

В российском законодательстве о частной инвестиционной деятельности надо что-то менять, улучшать?

Мне сложно сказать, я не занимаюсь законодательством. Но я думаю, что в целом законы пытаются защитить частных инвесторов, что однозначно правильно. Потому что до сих пор существуют не очень хорошие продукты, которые нужно ограничивать – кредиты под 2% в день и тому подобное. Я бы сказал о другом: о необходимости повышения финансовой грамотности людей. Этим надо заниматься с самого детства. В Германии, например, уже с пятого класса мы торговали акциями. У нас были учебные счета и соревнование, кто за несколько лет заработает больше. Это же интересно. Начинаешь следить за рынком, думать, какие компании тебе нравятся, какие нет. Но самое главное, подобные длительные упражнения приучают детей мыслить долгосрочно.

Какое место в этом школьном соревновании заняли вы?

Второе. Первое занял парень, которому просто повезло. Он купил одну акцию и угадал. А я сделал портфель.

Модель краудфандинговой платформы, которую вы строите для коммерческой недвижимости, применима для каких-то других классов активов?

Думаю, что в недвижимости сделать подобное проще всего. Потому что любой человек имеет базовое понимание, как работает этот рынок – что такое арендный поток и тому подобное. Если взять любой операционный бизнес, то там могут быть циклы, повышенный риск. Даже в акциях инвесторам очень тяжело. Потому что часто они не могут понять, как будет выглядеть будущее.

Может быть, что-то подобное можно будет сделать с транспортом. Скажем, с автомобилями. Потому что они в основном будут на балансах компаний, а люди просто станут ими пользоваться. И машины начнут давать какую-то понятную, предсказуемую доходность. Но, как я уже сказал, недвижимость выглядит для подобных платформ самым подходящим активом и перспективным рынком.

Только коммерческая?

Не только коммерческая, но и жилая. Здесь очень большое поле для оптимизации. Множество квартир управляются невероятно плохо. Проблема с двух сторон – арендодателя и нанимателя. Например, я снимал в Москве четыре квартиры, и четыре раза у меня был сверхплохой опыт. Я платил серьезные деньги, но даже это не избавляло меня от того, что решать любые проблемы по жилью приходилось самому. Меня даже пытались выселить с уведомлением за три дня: хозяин объяснил, что квартира ему нужна, потому что к нему приехали родственники. И так далее. Это неправильно, так не должно быть. Думаю, есть шанс, что большая часть ливинга перейдет в услугу. Кроме того, сейчас существенная часть этого рынка находится в черной и серой зоне. На предстоит увидеть его полную пересборку. Думаю, в течение 10 лет – до неузнаваемости.