В кризисные времена инвесторы тяготеют к консервативным и понятным инструментам. В России такой «безопасной гаванью» традиционно считается недвижимость.

В мировой практике используются два основных типа индексов недвижимости: один основан на оценке, другой – на сделках. Для формирования первого типа индекса требуется регулярная переоценка большого количества объектов недвижимости профессиональными оценщиками. Такие индексы (The Investment Property Databank, IPD; National Property Index, NPI и т. д.) занимают значительный объем рынка. Более того, их включают в состав других индексов. При этом существуют индексы, отражающие ценовые тренды на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости. Одни из наиболее известных – US Commercial Real Estate Index (CREI) и Commercial Property Price Index (CPPI) для рынка США, а также Commercial Property Price Indicator (RESC) для рынка ЕС.

В России долгое время существовал только индекс ДомКлик (MREDC), рассчитываемый на основании совершенных сделок. Для коммерческой (складской) недвижимости отсутствовал достаточный объем информации. Поэтому у инвесторов не было полных и понятных данных ни о ценовой динамике, ни о совокупной доходности таких активов.

Тем временем качественная складская недвижимость стала набирать все большую популярность из-за развития e-com-отрасли и укрупнения ключевых ритейлеров. Так, совокупный объем качественных складских помещений только в Московском регионе достиг уровня 23,3 млн м². Наличие якорных арендаторов с долгосрочными договорами аренды и стабильный рентный доход с потенциалом роста делают такие активы крайне привлекательными как для розничных, так и для институциональных инвесторов, которые могут вложиться в склады и логистические комплексы через ЗПИФы. По усредненным данным брокеров по России за 2022 год, совокупный размер инвестиций в этот сегмент превысил 82 млрд рублей, что превышает суммарную величину за 2019 год более чем в 2,5 раза.

В результате Мосбиржа приняла решение начать рассчитывать композитный индекс складской недвижимости на основании стоимости объектов (информация предоставляется поставщиками данных на основе отчетов оценщиков). Этот показатель будет отражать изменение суммарной стоимости всех входящих в выборку активов. При этом база для расчета может изменяться по мере появления новых объектов в перечне поставляемых данных от поставщиков и/или выбытия существующих. Первым таким поставщиком станет управляющая компания «Современные фонды недвижимости».

При расчете индекса учитываются данные об объектах складской недвижимости, соответствующих следующим критериям:

• построены не ранее 2010 года;
• относятся к классу «А»;
• относятся к категории сухих и/или мультитемпературных складов;
• общая площадь составляет не менее 20 тыс. м².

Новый индекс предоставит важнейшую количественную информацию для всех участников рынка коммерческой недвижимости. Розничным инвесторам он позволит сэкономить время на поиск альтернативной аналитики и вовремя приобрести паи ЗПИФ с такими активами. Брокерам будет удобнее отслеживать динамику рынка, а государство получит данные для проведения анализа текущих экономических тенденций и регулирования этого рыночного сегмента.

Индекс полной доходности будет рассчитываться с использованием параметров ценового индекса, но при этом учитывать данные о чистом операционном доходе по объектам складской недвижимости. Таким образом, новый показатель позволяет получить количественную информацию о суммарной доходности – как за счет рентного дохода, так и за счет прироста стоимости самих объектов коммерческой недвижимости. В перспективе индекс на складскую недвижимость поспособствует развитию производных инструментов на такой тип активов и созданию индексных фондов по аналогии с real estate funds of funds.

Для текущего рынка недвижимости институционального качества характерен высокий уровень закрытости информации. Новый индекс позволит раскрыть больше данных для анализа ситуации. Это особенно важно потому, что в настоящий момент основным драйвером развития рынка недвижимости мы считаем именно складской сегмент, прежде всего из-за рынка e-commerce. Также рост этого рынка поддерживают логистические операторы и многоканальные ритейлеры. Необходимость хранения данных на территории РФ и общий рост количества данных в использовании обращают внимание на сегмент центров обработки данных.

Изменение ключевой ставки в ситуации нарастающей неопределенности довольно труднопрогнозируемо, но при этом следует отметить, что на недвижимость институционального качества (высокая стоимость лота, стабильные арендаторы, качественные и долгосрочные договоры аренды) влияние ставки ограничено. Такая недвижимость остается стабильной на долгосрочном горизонте и привлекательной с точки зрения потенциального роста стоимости.

Екатерина Васильченко, директор проектов УК «Современные фонды недвижимости»