Над штормом


Мария Котова, генеральный директор AVICA, бизнес-пространство ROMANOV DVOR, рассказывает на Spear's Club о том, как бизнес-модель пространства ROMANOV DVOR, разработанная задолго до текущего кризиса, позволяет пройти идеальный шторм в индустрии коммерческой недвижимости.

10.07.2020





Кто-то из великих сказал, что успех – хорошо подготовленное мероприятие. Тем более сейчас, когда мы с вами переживаем период идеального шторма. Схлестнулись несколько кризисов одновременно: и медицинский, и экономический, и геополитический, и образовательный. Насколько долго это продлится – никто не может сказать однозначно. Высказываются разные мнения: как от V-образного выхода ввиду поддержки государствами своих экономик, так и до затяжной рецессии, последствия от которой могут быть хуже, чем от Великой депрессии в США. Мы знаем, что бывают разные кризисы, и кратко срочные, и отраслевые. Есть более длинные экономические циклы, в частности, существует гипотеза о так называемых волнах Кондратьева, которые длятся 45–46 лет. Если смотреть на ситуацию с этой точки зрения, то мы находимся в самой нижней точке пятой волны Кондратьева.

Но я надеюсь, мы сможем все преодолеть; реальность будет отличаться от учебников – все-таки в XXI веке другие экономическая парадигма и потребительское поведение и привычки. Кризисные ситуации стимулируют уход одних игроков и приход других, изменение тактик и стратегий, ценовые войны. Нам кажется, что нас постоянно штормит и происходят какие-либо экономические катаклизмы, но если посмотреть на историю в целом, то наша текущая ситуация не так уж и уникальна. Тем не менее всем требуются точки опоры. ROMANOV DVOR задолго до того, как мы получили новость о том, что в России также будут введены карантинные меры и страна не пойдет по шведскому сценарию, работали над изменением своей реальности. Этот процесс шел уже около года, в силу как ситуации на рынке офисной недвижимости, так и изменения потребительского поведения. Наш эволюционный шаг совпал с переменами в обществе. Сейчас мы стараемся работать над новой гибридной моделью бизнес-пространства, чтобы стимулировать новый виток развития.

Изначально ROMANOV DVOR создавался как элитарный бизнес-клуб. Мы стали развивать клубные пространства, чтобы не быть просто бизнес-центром, сдающим офисные пространства в аренду. В бизнес-пространстве всегда располагались представительства международных топовых компаний, дальше был открыт фитнес-клуб World Class, один из лучших в Москве, потом присоединился клуб любителей кино «Романов Синема». Мы, проанализировав эту тенденцию, решили ее продолжить: объединять группы людей, которые, с одной стороны, имеют похожие ценности, с другой – избирательны. Таким образом, у нас появился бизнес-клуб «Атланты» – сейчас он стимулирует дискуссии через интернет-технологии. Мы ожидаем появления еще одного арендатора – это международный клубный проект. Он переосмысливает идеи клубов, существовавших в дореволюционную эпоху, продолжая традиции этого исторического места, в инновационном формате. Таким образом, на карте центра Москвы появится новая точка притяжения. Мы предполагаем, что дадим площадку этому проекту как клубу-интегратору интересных нам сообществ, новых идей и проектов. В планах этого проекта объединить как культурные, так и бизнес-сообщества, разные поколения, дать толчок инициативам. На нашей территории будет создано новое комьюнити с фокусом на эгалитарность и глокальность. Помимо физического присутствия он объединит в онлайн-формате людей, которые находятся на расстоянии.

ROMANOV DVOR существует довольно давно. Расскажите подробнее: когда и почему было принято решение перестать быть обычным офисным центром с отличным адресом? И что плохого в том, чтобы делать этот бизнес по-старому?

Можно было продолжать жить в парадигме бизнес-центра, закрытого элитарного клуба, за принадлежность к которому клиент готов платить премию. Но ситуация, рынок, к сожалению или к счастью, изменились: город стал более комфортным, появились иные комфортные районы, помимо Центрального. Футурологи прогнозируют децентрализацию мегаполисов: крупнейшие города превратятся во множество поселков, жители которых объединены общими интересами. Изменилось поведение потребителя, в текущий кризис усилилось понимание того, что работа – это не только место, куда ты едешь на службу, а работа, в принципе, может приходить к тебе.

Изменилось восприятие самого продукта – офисного квадратного метра. Исходя из этих трех предпосылок, мы начали отслеживать лучшие международные практики на рынке коммерческой недвижимости. Эти изыскания дают новые вводные для новых решений, мы понимаем, на что рассчитывает потребитель. Сам по себе квадратный метр уже не сдается; нужны инфраструктурная и эстетическая отстройка, высокая безопасность. Но симбиоз должен быть не только в инженерии и внешнем интерьере. А симбиоз такой, которого еще нет у большинства бизнес-центров: соединение функций офиса, торговли, гостиничного сервиса. В частности, для этого у нас работает программа лояльности; мы постоянно проводим опросы арендаторов, чтобы понять, где можно сделать лучше. Нам нужно сделать рабочее место настолько комфортным, чтобы хотелось возвращаться туда как домой. Поэтому мы включаем элементы активного озеленения и рассчитываем получить сертификат Well (это наш следующий этап эволюции), чтобы учитывать не только физическое, но и психоэмоциональное состояние человека в нашем бизнес-пространстве.

Какие из изменений на рынке, в обществе могут стать долгосрочными?

Сейчас период идеального шторма. Предыдущие кризисы были вызваны единичными факторами. Этот кризис многофакторный, и какой вектор для развития выберет каждое сообщество, невозможно спрогнозировать. Насколько долго продлится самоизоляция, зависит от того, когда мы найдем вакцину и лекарство. От этого зависят и экономический, и культурный, и потребительский факторы. Да, с одной стороны, мы видим онлайн-свадьбы, но думаю, что это не укоренится. Человек – существо социальное, причем общение и обмен информацией происходят не только по визуальным и аудиальным каналам, но значительное количество информации мы получаем благодаря осязанию и обонянию и т. д. Поэтому люди вернутся в офисы, изголодаются по общению. В этом плане изменения, конечно, будут, но не фундаментальные.

Прогнозов развития ситуации настолько много, что они уже конкурируют за наше внимание. Какие сценарии вы принимаете для себя в качестве опорных?

Мы из разряда бизнесменов, которые принимают мегапессимистичный сценарий, но в голове держат мегаоптимистичный. Опорный сценарий: сохранение бизнеса, партнерских отношений с поставщиками, провайдерами, клиентами, посетителями. Нужно прежде всего оставаться человеком.

Знаменитый подход «надейся на лучшее, готовься к худшему» уместен сегодня?

Экономические последствия кризиса только впереди. Сложно серьезно воспринимать прогнозы вдолгую, нужно реагировать по ситуации и быть готовыми ко всему. Главное – понимать свою цель глубоко, более содержательно. Мы руководствуемся подходом rollin’ forecast, когда вы, с одной стороны, планируете, с другой – оцениваете прошлое и текущую ситуацию для краткосрочного и долгосрочного плана. И точка опоры каждый раз сдвигается по времени, и тем самым отодвигается горизонт планирования. Происходит корректировка тактики. Тактические решения для сегмента недвижимости все равно необходимо принимать. Как сказал сэр Генри Ройс, основатель Rolls Roys: «Мелочи создают совершенство, но совершенство – это не мелочь». Из мелочей создается цель – задавать тон рынку недвижимости, быть бенчмарком.

Можно ли представить, что все или хотя бы половина лучших московских бизнес-центров пойдут по вашему пути?

Всегда есть приверженцы какого-то пути; наверняка будут последователи нашего человекоцентричного подхода, участники рынка, которые станут комбинировать перечисленные составляющие лучше нас. Таким образом, ответ – да. Вопрос, сколько таких участников рынка будет и какое время займет трансформация. Безусловно, консерваторы на рынке тоже останутся – те, кто будет предлагать только квадратный метр, и они также найдут своего потребителя. Мы только что стали участниками и свидетелями начала разрушения глобалистского мировоззрения. На смену ему приходит мировоззрение глокальности. Нам хочется создать что-то лучшее, нежели международный стандарт.

Ваша модель предлагает не просто удобные для работы квадратные метры, она человекоцентрична. Насколько этот подход дорог и насколько он прагматичен? В конце концов, вы должны показывать не только улыбки клиентов, но и хорошие цифры.

Есть коворкинги для компаний, они берут сервисную составляющую и предлагают ее на b2b-рынке. Почему бы не стать таким шерингом пространства для своих арендаторов, крупных международных компаний? Таким образом, ROMANOV DVOR, с одной стороны, про ценности, безопасность физическую, эмоциональный комфорт, с другой – у нас понятная арендная бизнес-модель. Благодаря этому мы привлекаем компании, для которых комфорт и безопасность сотрудника являются краеугольными ценностями.

*Судя по обращениям к правительству, индустрия коммерческой недвижимости, впрочем, как и многие другие, не была готова к этому кризису. Какие уроки она для себя вынесет, что изменится в отношениях арендаторов и арендодателей на юридическом, финансовом и бытовом уровнях? *

В какой-то момент человечество забыло о физиологической безопасности, поэтому кризис вернет нас к базовым ценностям – безопасности здоровья. Участники рынка будут уделять повышенное внимание плотности людей на квадратный метр, посещаемости.

Вторая сторона вопроса – юридическая. Скорость принятия решений просто космическая по сравнению с предыдущими кризисами: формируются группы консультантов при власти, которые работают с законодателями, участники рынка быстро сгруппировались и предложили инициативы. Рынок коммерческой недвижимости в целом быстро организовался. Второй этап внедрения инициатив на рынке мы увидим в ближайшее время. Правильным был бы сбалансированный анализ интересов: конъюнктура рынка гораздо шире интересов только потребителя или только продавца; есть ряд стейкхолдеров, участников рынка, которые тоже попадут под влияние из-за изменения отношений. В частности, если бы было принято решение в пользу арендаторов, пострадали бы банки и другие структуры. Финансовые решения также принимаются быстро – это касается решения о субсидиях, налоговых каникулах, ставок по кредитам. Снижение платежеспособного спроса стимулирует развитие других возможных каналов потребления денег: розничный рынок схлопнулся в финансовом секторе, расширился корпоративный.

Сколько игроков рынка офисной недвижимости, по вашей оценке, прошли проверку первыми месяцами карантина? Каким будет этот рынок через несколько месяцев?

Кризис – санитар леса. Сильные, быстро реагирующие на ситуацию, принимающие новые решения останутся. Те, кто думает о человеческом лице в бизнесе, останутся: они найдут новые идеи с новыми партнерами. Те, кто отрицает ситуацию, не успеет принять решение, уйдут. Оценить в процентах соотношение тех и других невозможно.

Еще зимой коммерческая недвижимость была одной из самых популярных инвестиций в мире. Что будет с интересом и аппетитом инвесторов дальше?

Инвесторы на рынке коммерческой недвижимости, как правило, консервативные, понимающие доходность актива. Они понимают, что это стабильный актив, который свою стоимость приращивает. Придут ли инвесторы из других отраслей? Диверсификация портфеля – покупка и продажа активов – естественный жизненный процесс. И никогда не нужно произносить «никогда». Кто бы мог подумать, что Уоррен Баффетт продаст акции крупнейших банков? Но он это сделал. В восприятии российских инвесторов рынок коммерческой недвижимости стабилен, не настолько волатилен, как акции. Но входной билет сюда очень большой, таким образом, в этом сегменте всегда будут серьезные игроки, с опытом инвестиционной активности.

Как вы и ваш центр адаптировались к карантину (что конкретно было сделано)? Как вы готовитесь к выходу из него?

Поскольку у нас в бизнес-пространстве располагаются международные компании, то мы получали «карантинные задачи» от арендаторов задолго до режима повышенной готовности в Москве. Заранее обеспечили компаниям пандемический протокол, гигиену офиса. Сейчас закрыты рестораны; все процедуры безопасности соблюдаются: маски, перчатки, измерение температуры. Отдельные арендаторы (департамент предпринимательства) работают в усиленном режиме – мы обеспечиваем для них соблюдение всех протоколов безопасности. Cushman & Wakefield предложила концепцию офиса с расстоянием два метра между рабочими местами. Мы готовы информационными указателями показать, как соблюдать дистанцию. Установили автоматизированные системы витаминизации и очистки воздуха, санитайзеры. К выходу из самоизоляции мы готовы, арендаторам помогать готовы.

Как вы относитесь к разговорам о том, что прежний подход к офису после карантина невозможен? Некоторые крупные компании еще рассуждают на эту тему, а некоторые уже сделали громкие заявления, например Twitter.

Да, с одной стороны, компании оптимизируют офисные пространства за счет перевода сотрудников на удаленную работу. С другой – для нашего бизнес-пространства это не будет настолько ощутимо, поскольку нам помогает человекоцентричность. Вы можете не работать над карантинными мерами, если на территории бизнес-центра все это уже есть. Те компании, которые планируют обеспечивать дистанцию два метра, могут у нас работать – пространство позволяет.

В заключение могу сказать: берегите себя и ищите новые ниши.



10.07.2020


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз




Высоко-художественный токен


B4dc6d4a-3edb-40b7-989b-5e6d19839a49
 

Токенизация искусства легитимирована сегодня в России на уровне не юридическом, а музейном. Процесс возглавил Эрмитаж: в сентябре один из главных музеев страны продал NFT-токены полотен из своей коллекции на 32 млн рублей. Аукцион, для которого в России нет никакой законодательной базы, проходил на маркетплейсе криптобиржи Binance. За несколько месяцев до того Инна Баженова, коллекционер, меценат и одна из самых влиятельных персон в российской арт-индустрии, объявила о запуске платформы The Art Exchange. Ее партнером по проекту стал профессиональный трейдер и управляющий инвестиционными фондами Андрей Беляков. Цель The Art Exchange – увеличить ликвидность произведений искусства как раз посредством их токенизации, применить к рынку искусства финансовые технологии и блокчейн. О платформе SPEAR`S Russia рассказала управляющая проектом Анна Левен.