
Данило Лацманович
председатель правления FP Wealth Solutions и Regency Project Management
Если вы откроете любой номер любой английской газеты последних лет, то наверняка найдете заметку-другую о жилищном кризисе. Домов и квартир действительно не хватает, неудовлетворенный спрос есть и в больших, и в малых городах. Эта совсем не надуманная тема как будто приглашает инвесторов со всего мира войти в местный real estate бизнес. С другой стороны, в той же газете вы, скорее всего, сможете прочесть статью или колонку о неясных до конца последствиях брексита. А любая неясность должна отпугивать инвестора. Разумеется, все дело в деталях.
Доступное жилье
Для российских хайнетов вложения в английскую недвижимость, как правило, означают вложения в Лондон. Рынок британской столицы с входным билетом от 500 тыс. фунтов за небольшую квартиру не по карману среднестатистическому англичанину, средняя зарплата которого около 30 тыс. фунтов стерлингов в год. Основной продукт Лондона ориентирован на богатую миграцию и зарубежных состоятельных покупателей.
При этом проекты с прицелом на массовый рынок, то есть на средний класс или ниже, традиционно менее волатильны, чем премиальный сектор. Доказательством служит динамика волатильности цен за период с 1969 года от Национальной статистической службы (ONS): за такой длинный промежуток лишь в ≈10% случаев наблюдалась обратная картина. По данным Общенационального строительного общества, за почти 40 лет отслеживания цен на новостройки максимальное падение в Лондоне достигало -28% стоимости, тогда как в регионах – только -12%.
Ситуация сама подсказывает модель инвестиционного бизнеса с опорой на пригороды Лондона и региональные центры. Самыми перспективными выглядят проекты девелопмента доступного жилья, доходных домов, студенческих общежитий и гостиниц. Как всегда, помогает внимательное изучение цифр.
Когда в стране достигается уровень безработицы, невиданный за последние 74 года, в 4%, логично предположить, что следующим вопросом, волнующим любого среднестатистического человека, становится наличие «крыши над головой». К решению этого вопроса подходят и политики, в чьих интересах удовлетворение потребностей электората. Правительственные программы, поощряющие строительство жилой недвижимости и льготные условия его покупки, расширяются каждые 3–5 лет.
Последние исследования говорят о том, что в Англии необходимо строить 340 тыс. единиц жилья каждый год, а текущая цель правительства всего 200 тыс. единиц ежегодно. Реальная ситуация еще хуже. Фактически в 2017 году на рынок выведено 161 940 новых единиц жилья. Картину дополнят стабильный прирост населения за последние 18 лет (0,37% в год) и статистика разводов (42% браков распадается). Последнее означает, что каждый год примерно 100 тыс. бывших пар начинают искать отдельное жилье.
В то же время высшие учебные заведения принимают рекордное количество новых студентов, что тоже стимулирует спрос на жилье. В одной Англии в университеты и колледжи поступили 27,9% 18-летних. По данным Агентства статистики высшего образования, в 2016–2017 учебном году в Великобритании обучалось 1 798 050 студентов, 77,5% из которых – резиденты Соединенного Королевства. Еще 15,8% международных студентов приезжают не из стран Евросоюза, треть из них составляют китайцы, затем граждане США, Гонконга, Индии, Малайзии и др. Всего 6,7% студентов поступают в учебные заведения Англии из ЕС. Кроме того, по данным агентства недвижимости Knight Frank, в университетских городах в среднем 50% студентов не могут найти жилье в кампусах или частном секторе. Такая статистика доступна и по отдельным городам: в Шеффилде жилья не хватает для 53,6% студентов, в Вулверхэмптоне – 80,2%, в Ноттингеме – 53,1%.
Компания CBRE подсчитала, что заполняемость студенческих комплексов составляет обычно около 99%, для инвесторов это означает стабильный арендный доход. Специфической особенностью рынка становится и то, что это один из немногих секторов в сфере недвижимости, который с каждым экономическим спадом обеспечивал последовательный рост арендной платы.
Клубный вариант
Мы определили свою стратегию еще в 2014 году, когда цены на нефть марки Brent превышали отметку в 100 долларов, налоги на премиальную недвижимость Англии были ниже, а валютный и налоговый контроль был глобально менее жестким по сравнению с текущей ситуацией. После тщательного изучения рынка мы решили сфокусироваться на проектах в регионах Англии, рассчитанных на массовый спрос со стороны населения со средним доходом.
Сегодня в нашем портфеле 12 проектов доступного жилья, включая строительство доходных домов под продажу английским и зарубежным институциональным инвесторам в Ноттингеме, Лейстере и других городах; шесть проектов студенческих комплексов в Кембридже, Ньюкасле и Вулверхемптоне общим объемом более 2300 койко-мест; три проекта девелопмента гостиниц, включая отель Hilton, 630 номеров при аэропорте Манчестера, который будет связан с терминалом пешеходным мостом, а также Hilton в 130 номеров в стенах известнейшего Старого города в Кентербери, английском Ватикане (всего в 200 метрах от главного англиканского собора страны – объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО).
Создавая проект прямых инвестиций в девелопмент недвижимости (под брендом Regency Project Management), мы хотели избежать модели «черного ящика», то есть фондового подхода, когда менеджмент компании полностью определяет стратегию. Модель клубного инвестирования предполагает, что каждый инвестор сам решает, в какой проект из предложенного нами пула он инвестирует, а в какой – нет. При этом его финансовый результат зависит только от результата выбранных им проектов. Клубная модель предполагает, что в один проект могут вложиться несколько инвесторов, но бывают случаи, когда клиент (по собственному желанию) становится единственным инвестором.
Английский комфорт
Правовая система Соединенного Королевства считается одной из самых удобных и привлекательных для международных инвесторов. При этом местный сектор недвижимости остается одним из самых прозрачных и эффективных в мире и имеет одну из самых комфортных систем регулирования как для инвесторов, так и для девелоперов.
Так, например, все сделки по покупке и продаже недвижимости проходят через эксроу-счета солиситоров, которые становятся гарантами корректного закрытия сделки, передачи средств и права собственности. Таким образом, на второй план уходит традиционный в любой российской сделке вопрос «а что у нас с документами на собственность?», участники проекта могут концентрироваться на его коммерческих аспектах.
Законодательство предлагает возможность оформлять строительные контракты в режиме JCT (Joint Contracts Tribunal). Это подразумевает взаимодействие с регулируемыми и застрахованными строительными организациями по контрактам с фиксированной стоимостью и полной спецификацией конечного продукта (отделка, ремонт, установка основной техники). Гарантия по подобному строительному контракту – 10 лет. При этом не предполагается предоплаты, все платежи осуществляются поэтапно – по факту выполнения работ и с удержанием 5–10% до полной сдачи объекта.
В случае нарушения сроков таких контрактов строительная организация оплачивает заказчику не просто пени, а убытки. Например, в случае задержки сдачи студенческого комплекса строительная организация компенсирует банковские проценты и упущенную прибыль от сдачи объекта в аренду на аналогичный срок, а также дополнительно возникшие прямые затраты.
И в Лондоне, и в регионах можно встретить не только местные, но и международные инвестфонды. Наличие институциональных игроков позволяет реализовывать более крупные проекты и разделять их по стратегиям выхода. Например, маленькие проекты (до 100 единиц жилья) можно продавать поштучно через местные агентства недвижимости. В то время как крупные проекты (например, доходные дома и студенческие комплексы) можно изначально строить под продажу в одни руки, в том числе форвардные продажи. В таком варианте не предполагается банковского финансирования, сам конечный покупатель финансирует строительство, что значительно сокращает срок сделки и позволяет инвестору сохранить землю в собственности или залоге до возврата своих средств.
Реальность и риски
Само собой, не все так просто. Каждый день мы читаем о том, что Великобритания будет бороться с необъясненными капиталами любого происхождения из любых стран. Однако ирония в том, что если кто-то, кто получил деньги незаконным путем, захочет сегодня купить недвижимость, то сама процедура покупки будет такой же, какой она была 30 лет назад.
Он наймет юриста, который выполняет функцию нотариуса, и объяснит ему, откуда он взял деньги. Юрист по доверительному поручению оформит сделку и передаст свидетельство на право собственности. В этом смысле ничего не изменилось, доказывать происхождение денег юристам нужно было всегда. Это делали, чтобы недвижимость не покупалась на подставных лиц, и так происходило не только с недвижимостью. Если кто-то решит купить новый автомобиль за 300 тыс. фунтов наличными, у него их просто не примут. То же самое и с иностранной банковской картой.
Настоящие риски в другом. После августовского повышения процентной ставки центральным банком Англии было обозначено, что дальнейшие шаги по ужесточению монетарной политики будут постепенными и неторопливыми. Озабоченность по поводу брексита и глобальных торговых войн, скорее всего, означает, что Великобритания будет вынуждена следовать этой стратегии.
В августе голосование 9:0 в пользу повышения ставки сопровождалось ежеквартальным докладом об инфляции, который показал, что, несмотря на принятое решение, перспективы рынка требуют, чтобы ставки на горизонте следующих трех лет повышались медленнее, чем ожидалось ранее.
Дальше все будет зависеть от того, как британская экономика продержится в начале 2019 года, до выхода Великобритании из ЕС. При благоприятном развитии событий (выходе с согласованными условиями) для британского регулятора не будет оснований тормозить нормализацию монетарной политики, так как с рынка исчезнет неопределенность по этому давно мучающему всех вопросу. Вместе с тем такая ситуация спровоцирует уверенность в экономике Великобритании, а приподнятое настроение как населения, так и инвесторов всегда благоприятно сказывается на рынке жилья. Если же консенсус с Европой не будет достигнут, то в отсутствие экономического бума ожидать повышения ставки центральным банком тоже не стоит.
К списку рисков стоит добавить риск нежелательного движения валютного курса. В первую очередь это риск инвесторов с отличной от фунта базовой валютой, например, долларами США. Если следовать популярной экономической теории паритета покупательной способности, то текущий курс GBP/USD выглядит недооцененным. Отношения паритета покупательной способности между фунтом и долларом США исторически стабильны, с незначительными отклонениями от равновесного уровня. Согласно материалам Morgan Stanley, на текущем уровне фунт находится примерно на 10% ниже его справедливой стоимости по ППС. И в принципе, это интересная точка входа на среднесрочную перспективу.
В выбранном нами сегменте складывается неплохая картинка. С одной стороны, присутствует неудовлетворенный спрос от населения и студентов, а на макроуровне основной риск нашей бизнес-модели – это резкое повышение ставки центральным банком Великобритании (наши институциональные покупатели чувствительны именно к ней). С другой – текущая экономическая ситуация в стране, низкая инфляция и ход переговоров по брекситу позволяют предполагать, что повода для резкого повышения ставки в ближайшие 12–24 месяца нет.
Источник: SPEAR'S Russia #12(82)
Перемены. Взгляд изнутри

Трансформация Sber Private Banking происходит в ежедневном режиме без перерывов и выходных. Линейность изменений, по мнению Евгении Тюриковой, просто не подходит большой организации.
Win-win в действии

Два фактора могут оказать существенное влияние на работу любой, даже самой сильной компании. Это резкие сдвиги в экономике и механизмах потребления. В нынешних кризисных обстоятельствах, как впрочем и в любых других, корпорации должны приложить максимум усилий для того, чтобы сохранить инновационную активность и продолжить развитие. Но где взять новые идеи и проекты и как собрать команды для их реализации? Рассказывает Екатерина Петрова, директор корпоративного акселератора GenerationS от РВК
Во что инвестировать 1 млн долларов прямо сейчас

Задумываясь о стратегии инвестиций в текущей ситуации, я бы не исходил только из классических инвестиционных задач. Изменения, связанные с коронавирусной инфекцией, потребуют от многих россиян реакции и вложений в обеспечение привычного уровня безопасности, комфорта и стиля жизни, считает частный Андрей Бут.
Миллион в метрах

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, рассматривает консервативные и смелые варианты инвестировать 1 млн долларов.
Миллион в метрах

Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, рассматривает консервативные и смелые варианты инвестировать 1 млн долларов.
Над штормом

Мария Котова, генеральный директор AVICA, бизнес-пространство ROMANOV DVOR, рассказывает на Spear's Club о том, как бизнес-модель пространства ROMANOV DVOR, разработанная задолго до текущего кризиса, позволяет пройти идеальный шторм в индустрии коммерческой недвижимости.
Взгляд с Альбиона: брекзит для инвестиций

Частный инвестор Андрей Бут советует, во что вкладывать небедному россиянину в Англии, и на примере брекзита показывает, как абстрагировавшись от «шума толпы», продраться сквозь новостной фон к действительно важной информации.
Costa Navarino и инвестиции в Грецию

Около 60% мировых финансовых активов сосредоточены в недвижимости. Поэтому нет ничего мудрее для инвесторов, чем соотнести структуру личного портфеля с тем, как выглядит «портфель планеты».
Здоровье-менеджмент

Пандемия возвела здоровье в разряд наивысших ценностей человека. Пора взглянуть на него как на ресурс и научиться им управлять, призывает Александр Островский, генеральный директор Независимой лаборатории «Инвитро».
Символика русского парада, или как правители России стали главными завоевателями своей страны

SPEAR`S Russia дает урок истории, ведь иногда прошлое, исторический опыт и сюжет помогает ответить на важнейшие вопросы про настоящее. В этом номере Наталья Шастик рассказывает историю русских парадов как главной церемонии отечественной монархии.
Два повода для беспокойства после пандемии: устойчивость долга и инфляция
В последние недели дискуссии общественная и медийная повестки в основном были сосредоточены на текущих медицинских и экономических проблемах, связанных с коронавирусной пандемией. Сейчас, когда появляются признаки улучшения ситуации в тяжело пострадавшей Южной Европе, а также в некоторых других странах, акцент смещается на возможные проблемы в долгосрочной перспективе. Рассмотрим два повода, вызывающих беспокойство. Во-первых, государственный долг может стать неустойчивым, а во-вторых, налоговое стимулирование и кредитно-денежная экспансия могут привести к безудержной инфляции. Как мы объясняем ниже, оба этих риска можно считать умеренными.
Вечная классика?
_web.jpg?1578582051)
Goldman Sachs разрешил IT-специалистам носить джинсы и футболки, а чуть раньше дресс-код ослабил J.P.Morgan Chase & Co. Значит ли это, что пиджаки и классические костюмы постепенно сдают свои позиции? Разбираемся с Константином Ефимовым, генеральным директором Indever.
Символика русского парада, или как правители России стали главными завоевателями своей страны

SPEAR`S Russia дает урок истории, ведь иногда прошлое, исторический опыт и сюжет помогает ответить на важнейшие вопросы про настоящее. В этом номере Наталья Шастик рассказывает историю русских парадов как главной церемонии отечественной монархии.
Тревога, вирус и белая обезьяна

Период самоизоляции в Москве завершился, но вирусологи не исключают вторую, осеннюю, вспышку коронавируса. Яков Кочетков, клинический психолог, директор Центра когнитивной терапии, предложил на Spear’s Club способы сохранить бодрость духа и принимать эффективные решения во время пандемии.
Я - город

Заседание очередного Spear's Club состоялось еще в мирное время - незадолго до того, как пресловутая пандемия отсекла нашу глобализованную аудиторию от привычной возможности глобализованную аудиторию от привычной возможности перемещаться между странами и даже в более узком пространстве - внутри собственного города. Отличный момент, чтобы порассуждать на тему городской социологии с ее признанным знатоком Виктором Вахштайном. Это дискуссия о том, что такое мы в городе, и что такое город в нас.
Наследники фортуны

Первое поколение капиталистов, создавших состояние в постсоветской России, уже сейчас находятся на пороге передачи капитала наследникам. Смогут ли дети приумножить богатство отцов? Влияет ли размер капитала на будущее наследников? В истории есть удивительные примеры.
Оставить комментарий