Если вы откроете любой номер любой английской газеты последних лет, то наверняка найдете заметку-другую о жилищном кризисе. Домов и квартир действительно не хватает, неудовлетворенный спрос есть и в больших, и в малых городах. Эта совсем не надуманная тема как будто приглашает инвесторов со всего мира войти в местный real estate бизнес. С другой стороны, в той же газете вы, скорее всего, сможете прочесть статью или колонку о неясных до конца последствиях брексита. А любая неясность должна отпугивать инвестора. Разумеется, все дело в деталях.

Доступное жилье

Для российских хайнетов вложения в английскую недвижимость, как правило, означают вложения в Лондон. Рынок британской столицы с входным билетом от 500 тыс. фунтов за небольшую квартиру не по карману среднестатистическому англичанину, средняя зарплата которого около 30 тыс. фунтов стерлингов в год. Основной продукт Лондона ориентирован на богатую миграцию и зарубежных состоятельных покупателей.

При этом проекты с прицелом на массовый рынок, то есть на средний класс или ниже, традиционно менее волатильны, чем премиальный сектор. Доказательством служит динамика волатильности цен за период с 1969 года от Национальной статистической службы (ONS): за такой длинный промежуток лишь в ≈10% случаев наблюдалась обратная картина. По данным Общенационального строительного общества, за почти 40 лет отслеживания цен на новостройки максимальное падение в Лондоне достигало -28% стоимости, тогда как в регионах – только -12%.

Ситуация сама подсказывает модель инвестиционного бизнеса с опорой на пригороды Лондона и региональные центры. Самыми перспективными выглядят проекты девелопмента доступного жилья, доходных домов, студенческих общежитий и гостиниц. Как всегда, помогает внимательное изучение цифр.

Когда в стране достигается уровень безработицы, невиданный за последние 74 года, в 4%, логично предположить, что следующим вопросом, волнующим любого среднестатистического человека, становится наличие «крыши над головой». К решению этого вопроса подходят и политики, в чьих интересах удовлетворение потребностей электората. Правительственные программы, поощряющие строительство жилой недвижимости и льготные условия его покупки, расширяются каждые 3–5 лет.

Последние исследования говорят о том, что в Англии необходимо строить 340 тыс. единиц жилья каждый год, а текущая цель правительства всего 200 тыс. единиц ежегодно. Реальная ситуация еще хуже. Фактически в 2017 году на рынок выведено 161 940 новых единиц жилья. Картину дополнят стабильный прирост населения за последние 18 лет (0,37% в год) и статистика разводов (42% браков распадается). Последнее означает, что каждый год примерно 100 тыс. бывших пар начинают искать отдельное жилье.

В то же время высшие учебные заведения принимают рекордное количество новых студентов, что тоже стимулирует спрос на жилье. В одной Англии в университеты и колледжи поступили 27,9% 18-летних. По данным Агентства статистики высшего образования, в 2016–2017 учебном году в Великобритании обучалось 1 798 050 студентов, 77,5% из которых – резиденты Соединенного Королевства. Еще 15,8% международных студентов приезжают не из стран Евросоюза, треть из них составляют китайцы, затем граждане США, Гонконга, Индии, Малайзии и др. Всего 6,7% студентов поступают в учебные заведения Англии из ЕС. Кроме того, по данным агентства недвижимости Knight Frank, в университетских городах в среднем 50% студентов не могут найти жилье в кампусах или частном секторе. Такая статистика доступна и по отдельным городам: в Шеффилде жилья не хватает для 53,6% студентов, в Вулверхэмптоне – 80,2%, в Ноттингеме – 53,1%.

Компания CBRE подсчитала, что заполняемость студенческих комплексов составляет обычно около 99%, для инвесторов это означает стабильный арендный доход. ­Спец­ифической особенностью рынка становится и то, что это один из немногих секторов в сфере недвижимости, который с каждым экономическим спадом обеспечивал последовательный рост арендной платы.

Клубный вариант

Мы определили свою стратегию еще в 2014 году, когда цены на нефть марки Brent превышали отметку в 100 долларов, налоги на премиальную недвижимость Англии были ниже, а валютный и налоговый контроль был глобально менее жестким по сравнению с текущей ситуацией. После тщательного изучения рынка мы решили сфокусироваться на проектах в регионах Англии, рассчитанных на массовый спрос со стороны населения со средним доходом.

Сегодня в нашем портфеле 12 проектов доступного жилья, включая строительство доходных домов под продажу английским и зарубежным институциональным инвесторам в Ноттингеме, Лейстере и других городах; шесть проектов студенческих комплексов в Кембридже, Ньюкасле и Вулверхемптоне общим объемом более 2300 койко-мест; три проекта девелопмента гостиниц, включая отель Hilton, 630 номеров при аэропорте Манчестера, который будет связан с терминалом пешеходным мостом, а также Hilton в 130 номеров в стенах известнейшего Старого города в Кентербери, английском Ватикане (всего в 200 метрах от главного англиканского собора страны – объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО).

Создавая проект прямых инвестиций в девелопмент недвижимости (под брендом Regency Project Management), мы хотели избежать модели «черного ящика», то есть фондового подхода, когда менеджмент компании полностью определяет стратегию. Модель клубного инвестирования предполагает, что каждый инвестор сам решает, в какой проект из предложенного нами пула он инвестирует, а в какой – нет. При этом его финансовый результат зависит только от результата выбранных им проектов. Клубная модель предполагает, что в один проект могут вложиться несколько инвесторов, но бывают случаи, когда клиент (по собственному желанию) становится единственным инвестором.

Английский комфорт

Правовая система Соединенного Королевства считается одной из самых удобных и привлекательных для международных инвесторов. При этом местный сектор недвижимости остается одним из самых прозрачных и эффективных в мире и имеет одну из самых комфортных систем регулирования как для инвесторов, так и для девелоперов.

Так, например, все сделки по покупке и продаже недвижимости проходят через эксроу-счета солиситоров, которые становятся гарантами корректного закрытия сделки, передачи средств и права собственности. Таким образом, на второй план уходит традиционный в любой российской сделке вопрос «а что у нас с документами на собственность?», участники проекта могут концентрироваться на его коммерческих аспектах.

Законодательство предлагает возможность оформлять строительные контракты в режиме JCT (Joint Contracts Tribunal). Это подразумевает взаимодействие с регулируемыми и застрахованными строительными организациями по контрактам с фиксированной стоимостью и полной спецификацией конечного продукта (отделка, ремонт, установка основной техники). Гарантия по подобному строительному контракту – 10 лет. При этом не предполагается предоплаты, все платежи осуществляются поэтапно – по факту выполнения работ и с удержанием 5–10% до полной сдачи объекта.

В случае нарушения сроков таких контрактов строительная организация оплачивает заказчику не просто пени, а убытки. Например, в случае задержки сдачи студенческого комплекса строительная организация компенсирует банковские проценты и упущенную прибыль от сдачи объекта в аренду на аналогичный срок, а также дополнительно возникшие прямые затраты.

И в Лондоне, и в регионах можно встретить не только местные, но и международные инвестфонды. Наличие институциональных игроков позволяет реализовывать более крупные проекты и разделять их по стратегиям выхода. Например, маленькие проекты (до 100 единиц жилья) можно продавать поштучно через местные агентства недвижимости. В то время как крупные проекты (например, доходные дома и студенческие комплексы) можно изначально строить под продажу в одни руки, в том числе форвардные продажи. В таком варианте не предполагается банковского финансирования, сам конечный покупатель финансирует строительство, что значительно сокращает срок сделки и позволяет инвестору сохранить землю в собственности или залоге до возврата своих средств.

Реальность и риски

Само собой, не все так просто. Каждый день мы читаем о том, что Великобритания будет бороться с необъясненными капиталами любого происхождения из любых стран. Однако ирония в том, что если кто-то, кто получил деньги незаконным путем, захочет сегодня купить недвижимость, то сама процедура покупки будет такой же, какой она была 30 лет назад.

Он наймет юриста, который выполняет функцию нотариуса, и объяснит ему, откуда он взял деньги. Юрист по доверительному поручению оформит сделку и передаст свидетельство на право собственности. В этом смысле ничего не изменилось, доказывать происхождение денег юристам нужно было всегда. Это делали, чтобы недвижимость не покупалась на подставных лиц, и так происходило не только с недвижимостью. Если кто-то решит купить новый автомобиль за 300 тыс. фунтов наличными, у него их просто не примут. То же самое и с иностранной банковской картой.

Настоящие риски в другом. После августовского повышения процентной ставки центральным банком Англии было обозначено, что дальнейшие шаги по ужесточению монетарной политики будут постепенными и неторопливыми. Озабоченность по поводу брексита и глобальных торговых войн, скорее всего, означает, что Великобритания будет вынуждена следовать этой стратегии.
В августе голосование 9:0 в пользу повышения ставки сопровождалось ежеквартальным докладом об инфляции, который показал, что, несмотря на принятое решение, перспективы рынка требуют, чтобы ставки на горизонте следующих трех лет повышались медленнее, чем ожидалось ранее.

Дальше все будет зависеть от того, как британская экономика продержится в начале 2019 года, до выхода Великобритании из ЕС. При благоприятном развитии событий (выходе с согласованными условиями) для британского регулятора не будет оснований тормозить нормализацию монетарной политики, так как с рынка исчезнет неопределенность по этому давно мучающему всех вопросу. Вместе с тем такая ситуация спровоцирует уверенность в экономике Великобритании, а приподнятое настроение как населения, так и инвесторов всегда благоприятно сказывается на рынке жилья. Если же консенсус с Европой не будет достигнут, то в отсутствие экономического бума ожидать повышения ставки центральным банком тоже не стоит.

К списку рисков стоит добавить риск нежелательного движения валютного курса. В первую очередь это риск инвесторов с отличной от фунта базовой валютой, например, долларами США. Если следовать популярной экономической теории паритета покупательной способности, то текущий курс GBP/USD выглядит недооцененным. Отношения паритета покупательной способности между фунтом и долларом США исторически стабильны, с незначительными отклонениями от равновесного уровня. Согласно материалам Morgan Stanley, на текущем уровне фунт находится примерно на 10% ниже его справедливой стоимости по ППС. И в принципе, это интересная точка входа на среднесрочную перспективу.

В выбранном нами сегменте складывается неплохая картинка. С одной стороны, присутствует неудовлетворенный спрос от населения и студентов, а на макроуровне основной риск нашей бизнес-модели – это резкое повышение ставки центральным банком Великобритании (наши институциональные покупатели чувствительны именно к ней). С другой – текущая экономическая ситуация в стране, низкая инфляция и ход переговоров по брекситу позволяют предполагать, что повода для резкого повышения ставки в ближайшие 12–24 месяца нет.