«Интерес инвестора сместился на коммерческую недвижимость»
Катастрофы, которую рынку коммерческой недвижимости в РФ по итогам непростого 2022 года предрекали многие аналитики, не случилось. В ближайшее время вложения в этот актив останутся разумным способом диверсификации инвестиционного портфеля, убежден директор по коммерческой недвижимости девелоперского направления ГК «Мангазея» Юрий Тараненко.
2022 год выявил очевидную тенденцию: интерес инвесторов сместился с жилой недвижимости на коммерческую, что было заметно в том числе на примере торговых площадей в строящихся жилых комплексах. На это повлияла совокупность факторов, и одним из них стало стандартное отношение «коммерческой» функции к жилой в рамках инфраструктурного проекта. Как правило, оно составляет 1 к 10. Иными словами, если предложение на рынке жилья довольно большое, то в «коммерции», например аренде торговых объектов, оно в 10 раз меньше. В инфраструктурных проектах с близким сроком ввода в эксплуатацию мы фиксируем очевидную концентрацию спроса на коммерческую недвижимость.
Что касается офисного сегмента, то для него 2022 год оказался довольно спокойным. Уровень вакансий рос не так стремительно, как предполагалось в начале года. Это объясняется главным образом тем, что собственники помещений при расторжении договоров аренды с компаниями, уходящими с российского рынка, как правило, получали довольно хорошую компенсацию. Эти выплаты пока позволяют им оставаться на плаву.
Представляется, что основной комплекс проблем, связанных с ростом уровня вакансий в сегменте офисной недвижимости, начнет разворачиваться в 2023 году. Пик этого явления, вероятно, придется на 2024-й. По мере вывода на рынок высвободившихся площадей собственники в попытке привлечь новых арендаторов будут вынуждены снижать арендные ставки, компенсировать переезд или вложения в ремонт, вводить отсрочку выплат и т. д. Вероятно, это приведет к снижению арендных ставок офисных площадей на 15–20%.
Другое дело, что такой процесс не может длиться бесконечно из-за того, что сократится и уровень вывода новых площадей на рынок. Не секрет, что многие девелоперы отложили намеченные на этот год планы по строительству новых объектов или их вводу в эксплуатацию. Очевидно, что одномоментный выплеск этой недвижимости в 2024 году добавит проблем сегменту офисной недвижимости. По моим прогнозам, заморозка офисных проектов, процессы поглощения освободившихся площадей займут еще 2–3 года, а потом мы вновь увидим рост, когда арендные ставки вернутся к нынешнему уровню.
В меньшей степени этим сценарием окажутся затронуты современные бизнес-центры в местах концентрации деловой активности (например, в Москве-Сити), в пределах Садового кольца. В силу своей востребованности они по-прежнему будут популярны и вряд ли пойдут на ценовой демпинг. Больше пострадают бизнес-центры, расположенные не так выгодно или имеющие недостатки. Нельзя забывать о таком факторе, как устаревание объекта. Спрос арендаторов на построенные 10 и более лет назад объекты ниже.
В 2022 году довольно уверенно чувствовала себя складская недвижимость. Предпосылок для ее бурного роста я не вижу, хотя более активный выход на наш рынок компаний из Китая и других азиатских стран может поддержать этот сегмент. Здесь интереснее проанализировать изменение географии спроса на склады. С учетом того что большая часть импорта теперь поступает через восточные границы России, я прогнозирую активное развитие логистических цепочек и соответствующей инфраструктуры в Сибири и на Дальнем Востоке.
Из новых ниш, открывшихся вследствие событий 2022 года, я бы выделил сегмент дата-центров. Бизнес и государство переносят IT-инфраструктуру в отечественные облака, и существующие ЦОДы не справляются с растущим спросом. Мы получаем довольно интересные предложения от компаний, которые хотят разместить на наших объектах свои дата-центры. Другое дело, что в черте города довольно проблематично разместить крупный центр обработки данных. Тем не менее очевидно, что это формирующийся тренд. Наличие дата-центра в офисном комплексе может стать ощутимым конкурентным преимуществом в деле привлечения арендаторов.
В качестве резюме. Коротким ответом на вопрос, стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость тем, кто хочет диверсифицировать свой портфель в нынешние турбулентные времена, будет однозначное «да». Но при этом, как всегда, надо учитывать нюансы. На любом рынке бывают точки роста. В сфере коммерческой недвижимости они также присутствуют, даже в кризисные времена, и рациональному инвестору стоит их учитывать.
ГК «Мангазея» верит в дальнейшее развитие рынка недвижимости и планирует в этом году вывести в продажу два объекта в Москве. В составе проекта на Тульской улице помимо жилья будет построен бизнес-центр класса А с арендопригодной площадью 24 тысячи квадратных метров. В составе второго проекта, на Открытом шоссе, появится торговый центр с арендопригодной площадью 16 тысяч квадратных метров. Инфраструктура каждого проекта будет включать детские сады, предприятия бытовых услуг и фитнес-центры с бассейном.
Юрий Тараненко, директор по коммерческой недвижимости девелоперского направления ГК «Мангазея»
Источник: WEALTH Navigator
Элитному жилью стало тесно в прежних границах
Несколько оправившись от потрясений последних лет, покупатели элитной жилой недвижимости по всему миру постепенно привыкают к новой нормальности высоких процентных ставок. Технологический апгрейд этого сегмента упрощает сделки, а их объектами становится жилье в новых точках на карте, свидетельствует последний отчет о глобальном рынке элитной недвижимости, подготовленный Sotheby’s International Realty. WEALTH Navigator обобщил ключевые выводы исследования.
Год неопределившегося Дракона
Главное слово в лексиконе инвестора в 2024‑м – «неопределенность». К такому выводу пришла Александра Шнитникова, прочитав отчеты ведущих мировых банков и инвестдомов и обобщив тенденции, которые будут влиять на мировую экономику и динамику фондовых рынков в этом году.
Аукционный марш быков и минотавров
Ксения Апель напоминает о значимости и стоимости Пикассо не для того, чтобы в очередной раз напугать ценами, а чтобы привлечь внимание к его доступности. Вернее, к доступности его керамики и графики.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Элитному жилью стало тесно в прежних границах
Несколько оправившись от потрясений последних лет, покупатели элитной жилой недвижимости по всему миру постепенно привыкают к новой нормальности высоких процентных ставок. Технологический апгрейд этого сегмента упрощает сделки, а их объектами становится жилье в новых точках на карте, свидетельствует последний отчет о глобальном рынке элитной недвижимости, подготовленный Sotheby’s International Realty. WEALTH Navigator обобщил ключевые выводы исследования.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Оставить комментарий