В течение многих лет богатые нефтью страны Персидского залива занимаются диверсификацией экономики, создают новые, не связанные с нефтью источники доходов, ищут способы привлечения иностранных инвестиций, чтобы стимулировать экономический рост региона. Одну из ключевых ролей в диверсификации экономики играет рынок недвижимости.

Рынок недвижимости на Ближнем Востоке и в Африке – один из самых быстрорастущих секторов в мире. Иностранные девелоперы вкладывают миллиарды долларов в Оман, Египет, ОАЭ, Саудовскую Аравию, другие страны Ближнего Востока и Африки, что способствует росту рынка.

Общая стоимость проектов в сфере недвижимости, реализуемой в регионе Совета сотрудничества стран Персидского залива (GCC), в который входят Бахрейн, Катар, Кувейт, ОАЭ, Оман и Саудов­ская Аравия, по подсчетам консалтинговой компании CBRE, в 2022 году достигла показателя в 1,36 трлн долларов. На долю Саудовской Аравии приходится около 64,5% всех застроек. ОАЭ принадлежат примерно 21,6% рынка GCC, что делает его вторым по величине рынком в регионе. При этом впечатляющий рост рынка недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах позволяет предположить, что ОАЭ находятся на пути к тому, чтобы обогнать Саудовскую Аравию и стать ведущим рынком недвижимости в регионе GCC.

Дубай

Главный локомотив роста – Дубай. На рынок недвижимости этого эмирата приходится около трети всей экономики ОАЭ. Это самая привлекательная локация: международный деловой центр с высокодоходной экономикой, конкурентоспособными налоговыми ставками, репутацией безопасного оазиса на Ближнем Востоке и Африке, толерантным отношением к экспатам. За цикл строительства доходность от инвестиции в объект достигает примерно 35%. Доходность аренды в центральном районе – около 10%.

В прошлом году Дубай обновил рекорд по количеству сделок по покупке недвижимости, установленный в 2009 году. В 2022 году было совершено более 90 тыс. сделок на общую сумму около 56,6 млрд долларов. Это почти на 80% больше, чем в 2021 году. Такие данные приводят аналитическое агентство CBRE и местная брокерская компания Betterhomes. За 2022 год средний рост цен на недвижимость составил 9,5%. Апартаменты подорожали на 9%, виллы – на 12,8%.

После рекордного роста цен в 2022 году рынок недвижимости Дубая по-прежнему находится на подъеме. Мы наблюдаем рост во всех сегментах рынка жилой недвижимости: виллы, апартаменты, премиальная и ультрапремиальная недвижимость. С начала пандемии мы зафиксировали значительный рост стоимости вилл в самых дорогих городских районах. Например, с начала пандемии в январе 2020 года средняя стоимость виллы в Palm Jumeirah выросла на 79,8%. Во втором самом дорогом районе, Mohammed Bin Rashid City, цена поднялась за последние 12 месяцев на 26,1%. Апартаменты также растут в цене в этих престижных районах, но более скромными темпами.

Вопреки общему мнению о пере­гретости рынка, можно говорить только о перегретости отдельных районов, где застройщики стартуют с цены, выше рыночной. Все большей популярностью теперь пользуется формат «город в городе» со всей необходимой инфраструктурой для жизни. Многие районы, такие как Jumeirah Village Circle, Jumeirah Village Circle Triangle, Jumeirah Lakes Towers, Creek, вырастут в цене за счет строительства школ, торговых центров, улучшения транспортной доступности. Несменным лидером рынка по сделкам по-прежнему остается район Business Bay. Он пользуется наибольшим спросом у наших клиентов.

Дубай – известный центр роскоши. Самый впечатляющий рост демонстрирует премиальный рынок жилой недвижимости. По итогам 2022 года Дубай стал глобальным лидером роста стоимости премиальной недвижимости в мире. Рост составил примерно 40% по отношению к прошлому году. В 2022 году в Дубае было совершено 219 сделок по покупке премиальной недвижимости на сумму более 10 млн долларов, что близко к показателям Нью-Йорка (244), Лос-Анджелеса (225) и Лондона (223).

Высокий уровень цен поддерживает устойчивый спрос со стороны UHNWI, которые ищут второй дом в Дубае в самых престижных районах. Согласно отчету Residential Real Estate 2023, опубликованному Altrata в сотрудничестве с Wealth-X и Realm, в Дубае насчитывается 830 ультрабогатых домовладельцев, владеющих капиталом более 30 млн долларов каждый. При этом 66% из них используют купленную недвижимость в качестве основного места жительства.

Россияне активно инвестируют в жилую недвижимость в Дубае с целью иметь жилье на берегу моря, зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду или открыть бизнес, получив резидентскую визу за инвестиции. При этом в основном они делают акцент на покупках люкс-сегмента. Россияне стали крупнейшими покупателями недвижимости в Дубае среди нерезидентов в 2022 году. В первом квартале 2023 года больше всего сделок пришлось на покупателей из Великобритании, второе место заняли инвесторы из Индии, замыкают тройку лидеров в отчете Betterhomes россияне. В первую десятку также входят представители Италии, Ливана, Египта, Турции, Франции и Китая.

С начала пандемии в Palm Jumeirah цены на элитное жилье выросли на 100%. В других престижных районах – на 89% только за последний год. При этом средняя цена сделки составила примерно 870 тыс. долларов. Иными словами, Дубай остается одним из самых «доступных» рынков элитной жилой недвижимости в мире. Несмотря на устойчивый рост цен, цены на элитную недвижимость в Дубае остаются на 20–80% ниже, чем в других востребованных состоятельными покупателями городах мира. Согласно отчету The Wealth Report, за 1 млн долларов в Дубае можно купить 105 м² премиального жилья, в Монако – 17 м², в Гонконге – 21 м², в Нью-Йорке – 33 м², в Лондоне – 34 м². Цены на элитную недвижимость в целом могут вырасти, по оценкам аналитиков, на 13,5% в 2023 году, что является самым высоким показателем среди всех крупных городов мира. Дефицит предложения продолжает подталкивать спрос на премиальном рынке.

B последние несколько лет в Дубае наблюдается экспоненциальный рост в секторе брендовой жилой недвижимости. Состоятельные покупатели ищут проекты с высоким уровнем обслуживания и безопасности, дополнительными удобствами, стиль жизни в которых диктует политика международных брендов. По прогнозам, в 2023 году этот сегмент премиальной недвижимости вырастет на 80%.

В 2022 году в Дубае продали брендового жилья почти на 7 млрд долларов – это абсолютный рекорд (на 80% больше, чем годом ранее). Например, квартиру в проекте Bulgari Lighthouse купили за рекордные 120 млн долларов. Крупнейшими на рынке можно назвать такие фирменные проекты, как ORLA от Dorchester, курорт Atlantis the Royal, Six Senses Residences, Cavali Tower, Viewz by Danube, Marriott Residences, Four Seasons Residences, Jumeirah Living, Burj Binghatti Jacob & Co и другие. Все эти проекты есть в нашем портфеле. В 2023 году на рынок Дубая выведут еще 2 тыс. брендовых резиденций. Ожидается появление новых операторов на фоне роста аппетитов как девелоперов, так и ультрабогатых покупателей.

Дубай имеет благоприятный бизнес-климат. Он известен своей инновационностью, развитой инфраструктурой и ориентированностью на туризм и торговлю. В Дубае также расположены многие зоны свободной торговли, которые предоставляют более гибкие условия для регистрации компаний и налоговых льгот. Инициативы по упрощению получения «золотой визы» ОАЭ также способствуют переезду талантов и бизнеса в Эмираты. В целом рынок недвижимости Дубая находится наравне с рынками мировых столиц: стабильный, регулируемый, прозрачный как для резидентов, так и для нерезидентов.

Абу-Даби

Еще один интересный вариант для инвестиций в недвижимость в ОАЭ – Абу-Даби. Это не только административная столица ОАЭ, но и крупный центр бизнеса и инвестиций, экономики и культуры. Несмотря на чуть более консервативный бизнес-климат по сравнению с Дубаем, эмират Абу-Даби является крупным производственным центром и имеет множество перспективных проектов в области энергетики, туризма, инфраструктуры и в других отраслях. Здесь расположен крупнейший суверенный инвестиционный фонд в мире – Abu Dhabi Investment Authority.

Долгое время Абу-Даби не стремился привлекать международных инвесторов. Однако в 2019 году иностранцам разрешили приобретать недвижимость в Абу-Даби в полную частную собственность (freehold). Иностранных инвесторов также привлекает благоприятная налоговая среда с нулевым налогом на недвижимость и доход от нее, а также возможность получить ВНЖ на 5 лет за инвестиции в недвижимость от 545 тыс. долларов с правом продления.

Рынок жилой недвижимости Абу-Даби приковал к себе взгляды инвесторов в июне прошлого года, когда был представлен проект Louvre Abu Dhabi Residences – первый в мире жилой комплекс в коллаборации с музеем. Последнюю студию в этом ЖК Александра Калчева, глава нашего департамента ОАЭ, продала примерно за 350 тыс. долларов. Сейчас есть желающие войти в этот проект за любые деньги. Звучат суммы порядка 900 тыс. – 1 млн долларов.

На новые жилые объекты в Абу-Даби цены уже изначально в полтора-два раза выше. Например, начальная стоимость в проекте The Source была от 750 тыс. долларов. При этом проект был полностью распродан за неделю до старта.

Несмотря на то что цены на недвижимость в Абу-Даби ниже, чем в Дубае, их динамика впечатляет не меньше. Такая ситуация вызвана ограниченным предложением при огромном спросе. К 2025 году Абу-Даби планируют превратить в комфортабельный курорт, город-парк с развитой инфраструктурой (школы, университеты, парки), высоким качеством жизни и насыщенной культурной программой. У эмирата также есть все шансы существенно нарастить турпоток (музеи, выставки, форумы, соревнования, гоночные трассы).

Ключевые локации Абу-Даби: острова Саадият и Яс. Aldar Properties – главный застройщик эмирата на протяжении 17 лет, который владеет 95% рынка. В его собственности находится обширный земельный банк в размере более 715 га.

Рас-эль-Хайма

У этого эмирата хороший инвестиционный потенциал. Его ключевые составляющие – привлекательные цены на жилую недвижимость с начальной стоимостью от 200 тыс. долларов и долгосрочные планы по развитию эмирата, включая строительство самого большого казино в регионе Wynn Casino. Ключевые игроки рынка Дубая и Абу-Даби уже купили землю для строительства в этом эмирате.

Важную роль на рынке недвижимости Рас-эль-Хаймы играет Al Hamra – крупнейший застройщик и инвестиционная компания, которая принадлежит правящей семье эмирата. Компания стоит за такими знаковыми проектами, как Al Hamra Village, Al Hamra Golf Club, Al Hamra Waterfront и Manar Mall.

Египет

Мы внимательно следим за событиями в Египте и оптимистично смотрим на местный рынок жилой недвижимости. Египет успешно преодолел негативное воздействие пандемии COVID-19. Реальный ВВП страны вырос на 3,6% в 2020 году и еще на 3,3% в 2021 году. В течение последних пяти лет экономика страны росла в среднем на 4,8% в год.

Сектор недвижимости – один из самых быстрорастущих в экономике Египта. Здесь фундаментально высокий местный спрос на жилье, поскольку население страны ежегодно увеличивается на 2,5 млн человек. К тому же правительство оказывает серьезную поддержку сектору недвижимости. Недавно оно провело реформы в соответствии с трехлетней программой реформ МВФ, был введен НДС. Для привлечения большего числа иностранных инвесторов были сняты ограничения на иностранное владение землей и недвижимостью. Другие инициативы включали запуск нескольких мегапроектов для стимулирования экономического роста, в том числе расширение Суэцкого канала и строительство новой столицы. Эти усилия дополняют инициативы частных застройщиков, такие как введение долгосрочных планов платежей, снижение первоначального взноса и запуск кешбэк-предложений.

Экономические реформы стимулируют инвестиции в бизнес и частное потребление в стране. Возможности, которые предлагает страна, привлекают в регион иностранных инвесторов и корпорации. Наблюдается рост числа иностранных корпораций, которые либо недавно начали деятельность в стране, либо расширили свое присутствие. Предложение недвижимости меняется в сторону современных объектов инвестиционного класса и комплексных проектов, чтобы соответствовать требованиям международных корпораций. Появляются крупные жилые комплексы и комплексы класса А. В ближайшие несколько лет будет реализовано много проектов среднего и высокого класса. Набирают популярность обслуживаемые и брендированные резиденции. Квартиры в Каире стоят недорого. Средняя цена составляет около 831 доллара за квадратный метр.

Помимо спроса на подбор недвижимости за рубежом для жизни и получения пассивного дохода от инвестиций в недвижимость мы видим устойчивый спрос на получение ВНЖ и гражданства другой страны через дарение государству и инвестиции в недвижимость. Мы активно развиваем это направление и усилили нашу экспертизу.

Миграция и визы

Говоря об иммиграционных возможностях в странах MENA, в первую очередь следует упомянуть ОАЭ. Там можно получить ВНЖ через оформление недвижимости. «Золотая виза» выдается при инвестициях от 545 тыс. долларов на 10 лет с правом продления. Преимуществами «золотой визы» могут пользоваться члены семьи заявителя, включая детей всех возрастов. Оформить визу можно как под готовый, так и под строящийся проект. При инвестиции от 205 тыс. долларов в сданный объект в Дубае инвестор может получить долгосрочную резидентскую визу сроком на 2 года с правом дальнейшего продления при условии владения объектом недвижимости.

При инвестициях от 545 тыс. долларов срок визы составит 10 лет, при этом вторая шире по открывающимся возможностям. При визе на 2 года инвестор обязан для продления пересекать границу ОАЭ раз в полгода (при условии, что он постоянно не проживает в Эмиратах). В случае 10-летней визы такое требование отсутствует. Также владелец «золотой визы» может присоединить к ВНЖ своих родителей, супруга(у) и детей: незамужних дочерей любого возраста и неженатых сыновей до 25 лет.

Египет предлагает опцию получения гражданства за инвестиции в недвижимость от 300 тыс. долларов, за дарение государству – от 250 тыс. долларов. На фоне закрытия почти всех доступных миграционных программ для граждан РФ паспорт Египта является альтернативой паспорту Турции, где нет опции дарения государству, а сумма инвестиций в недвижимость выше. Плюс приятный климат, прямые авиарейсы, понятная по менталитету страна.

Несмотря на инвестиционную привлекательность и популярность региона (особенно ОАЭ) у российских инвесторов, не все решаются выйти на ближневосточный рынок недвижимости. Главный сдерживающий фактор – страх оказаться в непривычных условиях, без инвестиционных связей и понимания особенностей местной среды, в иной правовой системе. Потенциальным покупателям приходится учитывать особенности местного законодательства, деловую культуру, принципы ведения бизнеса и менталитет.

Здесь стоит отметить, что законодательство стран MENA постоянно совершенствуется, становясь более современным и понятным для инвесторов, в том числе российских. Проводятся визовые реформы, которые на фоне геополитической ситуации и в связи с ужесточением ограничений со стороны стран ЕС добавляют привлекательности этому региону.

Елена Мариничева, вице-президент Russia Sotheby’s International Realty