История пентхаусов началась в США на заре ХХ века – тогда это были непрестижные квартирки на крышах многоэтажек, в которых селили прислугу или хранили вещи. Но после Первой мировой вой­ны, когда возникла мода на жилье с панорамными видами на верхних этажах, пентхаусы стали ассоциироваться с роскошью и эксклюзив­ностью. Это в полной мере применимо и к восприятию пентхаусов в России, где их появление датируется началом 2000‑х годов. Основные характеристики пентхаусов – приватность (в некоторых зданиях предусмотрены отдельные лифты или закрытые входы для жильцов), панорамные виды на центр города, просторные террасы или даже открытые сады на крыше, уникальный дизайн и планировка.

Столицы и курорты

По результатам I квартала 2024 года средневзвешенная цена предложения пентхаусов в элитных новостройках Москвы составила 3 млн руб­лей за квадратный метр. Это на 87% выше среднерыночного показателя – 1,6 млн руб­лей за квадратный метр.

За последний год цена квадратного метра формата пентхаусов выросла на 12%. На конец I квартала 2023‑го показатель находился на уровне 2,7 млн руб­лей. Это на 82% выше средневзвешенной цены на первичном рынке элитной жилой недвижимости того периода (1,5 млн руб­лей за квадратный метр). Основное влияние на рост средневзвешенной цены пентхаусов оказало появление новых эксклюзивных лотов с более высоким чеком в структуре предложения таких вариантов.

Стоит отметить, что пентхаусы – штучный продукт: их доля на протяжении последнего года составляла 4–5% от общего числа лотов на первичном рынке. За счет ограниченного объема предложения сделки с данным форматом также заключаются ­редко. В ­среднем в элитных новостройках фиксируется около 20 сделок с пентхаусами ежегодно (так было в 2020, 2022 и 2023 годах). А в период рекордной активности (2021 год) их число выросло до 30 штук.

Стоимость вошедших в составленный нашими аналитиками в марте этого года рейтинг пентхаусов варьируется от 1,25 млрд до 7,33 млрд руб­лей. Самый дорогой пентхаус в России находится в жилом комплексе Le Dom в Соймоновском проезде, недалеко от храма Христа Спасителя. На втором месте по стоимости – лот в клубном доме DUO на Софийской набережной за 4 млрд руб­лей, на третьем – в комплексе «Резиденция 1864» за 3,43 млрд руб­лей. Единственный в рейтинге проект из Санкт-­Петербурга занимает четвертое место по стоимости пентхаусов. Речь идет о комплексе апартаментов «17/33 Петровский остров» – резиденции класса делюкс в живописной части Петровского острова на берегу Малой Невы. Стоимость пентхауса в этом проекте – 2,6 млрд руб­лей, что соответствует ценам на некоторые объекты в Москве.

Топ-15 жилых комплексов на первичном рынке элитной недвижимости по стоимости самого дорогого пентхауса

Источник: NF Group Research.

Говоря о предложениях за пределами Москвы, следует отметить, что застройщики в Санкт-­Петербурге и Сочи также устанавливают высокие стандарты качества. Уровень проектной подготовки в этих городах заслуживает всяческого признания. Сравнивая ситуацию начала 2000‑х или 2010‑х годов с текущим состоянием, например, в том, что касается качества подготовки проектов и продуманности планировок, видишь значительное улучшение.

Портрет покупателя пентхауса: от опыта к реализации амбиций

Пентхаусы часто выбирают люди, которые уже обладают значительным опытом владения недвижимостью и стремятся к расширению своего портфеля за счет уникальных активов. В приобретении пентхауса они видят возможность создать нечто особенное, что будет отражать их личные достижения и взгляды. Неслучайно периоды крупных переходов капитала, например смена поколений, часто стимулируют интерес к такому типу жилья: оно представляет собой не прос­то инвестицию, а элемент самовыражения.

Более того, покупатели пентхаусов обычно находятся в возрастной категории старше 50 лет. Эти люди имеют четкое видение того, как должен выглядеть их идеальный дом, и приобретают недвижимость, которая позволяет им реализовать эти амбиции. Они ценят возможность индивидуально подходить к дизайну интерьера, часто выбирая пентхаусы без отделки для полной персонализации пространства.

Наконец, пентхаусы воспринимаются как «трофейная» недвижимость, выделяющаяся своим качест­вом и эксклюзив­ностью. Они часто продаются в конце строительства, когда объект уже почти готов к заселению. Это делает их привлекательными для сохранения и приумно­жения капитала. Интересный факт: некоторые пентхаусы могут оставаться в продаже на протяжении нескольких лет, но рано или поздно находят своего покупателя, особенно в таких крупных мегаполисах, как Москва, с неизменно высоким спросом на уникальное жилье.

Что будет дальше?

В мире состоятельных людей стратегия управления капиталом многообразна и продумана. Статистика показывает, что они предпочитают не просто хранить деньги в активах, но и инвес­тировать в недвижимость, расширяя свой портфель за счет уникальных объектов. Этот выбор не случаен, поскольку владение элитной недвижимостью не только подтверждает их статус, но и обеспечивает устойчивость инвестиций. В частности, «трофейная» недвижимость, такая как пентхаусы, привлекает особое внимание. Вложение средств в эти объекты отражает глубокое понимание того, как важно не только зарабатывать, но и умело вкладывать, создавая наследие и укрепляя свое финансовое будущее на десятилетия вперед.

В нынешних экономических условиях, когда капиталы во многом ограничены внутри страны, спрос на элитную недвижимость и в частности на пентхаусы не только сохраняется, но и показывает тенденцию к росту. Капиталы, которые ранее могли быть направлены на покупку недвижимости в других странах, сейчас все чаще консервируются в пределах национального рынка. При этом я прогнозирую дальнейший рост цен на эту недвижимость, основываясь на неизбежности инфляционных процессов и ограниченности доступной земли для новых проектов в центральной части Москвы.

Андрей Соловьев, партнер консалтинговой компании NF Group