Последние два года элитный рынок был довольно активным, утверждает основатель петербургского агентства VIPFLAT Леонид Рысев: «Все думали, что будет наоборот, потому что многие наши VIP-клиенты уехали за границу. На самом деле уехали 5%, а 95% остались. Им было страшно находиться в руб­лях: руб­ль – достаточно неустойчивая субстанция. Валюта тоже неоднозначна. А недвижимость абсолютно понятна. Причиной покупки недвижимости последние два года было желание сохранить деньги, пока про инвестиции мало кто думает. Вот есть у вас 500 млн или 100 млн руб­лей, и они вас очень тяготят. Это не шутка: я просто вижу лица людей, которые избавляются от этих “лишних” сотен миллионов и чувствуют облегчение».

Кроме того, говорит Рысев, те, кто уехал, продавали интересную недвижимость. «Мы продали две квартиры Олега Тинькова, у Адмиралтейства и с видом на Эрмитаж. Он 10 лет думал, продавать или не продавать, а сейчас решился», – рассказывает эксперт.

В Москве в 2022 году спрос «просел». Но в прошлом году рынок вышел из депрессии, и в 2024‑м активность продолжает расти, уверяют опрошенные WEALTH Navigator агентства и девелоперы. По данным «Intermark Городская Недвижимость», в I квартале 2024 года заключено на 20% больше сделок, чем за тот же период прошлого года. «Многие клиенты теперь чаще находятся в Москве и рассматривают покупку как создание “семейного гнезда”», – объясняет руководитель департамента продаж «Донстрой» Анна Коробкова.

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина, растет интерес к Москве со стороны клиентов из регионов, это 30% сделок. Среди покупателей премиального жилья теперь много представителей бизнеса, который оказался в выигрыше от ухода иностранных компаний и импортозамещения. А вот блогеров и представителей IT-отрасли меньше, чем три-четыре года назад.

При этом спрос «перетекает» со вторичного рынка на первичный. «Во-первых, это связано с дефицитом предложения качест­венной “вторички”. Во-вторых, девелоперы в 2024 году вывели на первичный рынок множество новых комплексов в привлекательных локациях: на Якиманке, в Хамовниках, Пресненском районе», – говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

По данным «Intermark Городская Недвижимость», квадратный метр на московском вторичном рынке в среднем на 40% дешевле, чем в новостройках. Но даже если не сравнивать качество и архитектуру объектов, первичный рынок привлекает способом оплаты: во всех проектах предлагается рассрочка, и, хотя цена выше, платить можно не сразу, а в течение 1,5–3 лет.

Инвестиционный интерес

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмит­рия Халина, 90% сделок на московском премиальном рынке новостроек – покупка жилья для себя или детей. «Сейчас многие сделки носят инвестиционный характер, хотя на первый взгляд объект приобретается для себя, – говорит директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. – Как сберегательное вложение рассматривается покупка элитной или делюксовой квартиры в качественном клубном доме с собственной инфраструктурой, благоустроенной территорией, передовым технологическим оснащением и, что для многих очень важно, интересной концепцией».

Заработать на капитализации строящегося объекта также возможно, считает эксперт. По подсчетам девелопера, за год средняя стоимость квадратного метра в высокобюджетных новостройках Москвы увеличилась с 1,6 млн до 1,77 млн руб­лей. По словам директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анны Раджабовой, за пять лет первичное элитное жилье в мегаполисе подорожало почти в два раза.

Дмитрий Халин считает, что сейчас лишь около 10% покупателей покупают квартиру, чтобы через несколько лет точно перепродать ее и заработать на росте стоимости по мере строительства. Еще несколько лет назад, заходя в проект «на котловане», к моменту сдачи можно было получить прибыль 50% и выше. Но сейчас, учитывая заключение сделок по эскроу, такой возможности практически нет, объясняет Екатерина Борисова из Rariteco: «Уже на старте стоимость квадратного метра высокая и незначительно вырастает к вводу в эксплуатацию».

Строящиеся дома могут стоить дороже, чем подобные готовые, подтверждает основатель агентства VIPFLAT Леонид Рысев: «Застройщики стараются продать квартиры как можно позже, к концу строительства. Им все равно эти деньги сразу не получить, потому что после покупки они уходят на аккредитив и достаются застройщику только после окончания строительства дома».

«Цены в элитных новостройках – на максимуме. Покупая сейчас на котловане за 2 млн руб­лей за квадратный метр, перспективы продать эту недвижимость за 2,5 млн или 3 млн руб­лей крайне сомнительны», – утверждает эксперт по элитной недвижимости ЦАО и автор телеграм-­канала “Замоскворечник” Александр Уткин. – Если говорить об объектах в более низком ценовом диапазоне, то многие покупатели не задумываются, как будут потом продавать квартиру одновременно с десятками, а то и сотней-­другой объектов таких же “инвесторов”. Нереализованный объем от застройщика также будет усложняющим фактором – без существенного дисконта конкурировать с девелопером крайне сложно».

Если же продажа затянется, не стоит забывать, что при владении недвижимостью придется платить налог, который продолжает расти из-за переоценки кадастровой стоимости. А если она больше 300 млн руб­лей, объект попадает в категорию роскоши, и ставка налога повышается до 2%.

Впрочем, по словам Дмитрия Халина из «Intermark Городская Недвижимость», сейчас средний период экспозиции для элитной квартиры при правильной оценке – около 1,5–2 месяцев. Брокерская комиссия составит 3–4% стоимости, а если квартира была в собственности меньше пяти лет, придется заплатить налог с продажи.

Александр Уткин вспоминает удачный пример перепродажи на вторичном рынке: в конце 2022 года одному из его клиентов удалось купить объект, который изначально продавался за 200 млн руб­лей, за 160 млн, поскольку продавцам нужно было срочно «выйти в кэш», а через полгода квартира была перепродана за 225 млн.

Аренда

Сдача премиального жилья в аренду может приносить от 3 до 5% годовых, говорит Дмитрий Халин. Тогда экономическая привлекательность складывается из двух компонентов: помимо дохода от аренды это прирост стоимости актива. «Вторичное жилье плавно, но дорожает. За прошлый год оно прибавило в цене примерно 9%. Таким образом, эффективность инвестиции можно условно оценить на уровне 12–13%», – утверждает эксперт. При этом, отмечает он, примерно через 15 лет после сдачи дома в силу морального и физического устаревания наступает период, когда капитальная стоимость перестает быстро расти.

Найти арендатора несложно, одна из причин спроса – высокие ипотечные ставки: для многих клиентов аренда становится альтернативой покупке. Повлияли и волны миграции последних лет. «Возвращаются те, кто уехал в 2022 году, часто они сдали свою недвижимость или уже сдавали ее в тот момент. Сейчас многие связаны этими контрактами и не хотят терять арендатора, поэтому им самим приходится снимать», – объясняет Халин. По его словам, если раньше среди арендаторов было соотношение «60% – экспаты, 40% – россияне», то теперь это пропорция 20% на 80%.

При сдаче элитного жилья в аренду не стоит забывать об амортизации объекта. Она выливается в «отчисления» на устранение физического и морального износа квартиры – затраты на ремонт, говорит эксперт по элитной недвижимости Александр Уткин: «Если сейчас сдаете квартиру за 500 тыс. руб­лей, то через два-три года без косметического ремонта за эти деньги сдать уже будет гораздо сложнее».

Что покупают

Девелоперы говорят об особом интересе к «коллекционной», уникальной недвижимости. Директор по девелопменту Rariteco Екатерина Борисова рассказывает, что в компании отмечают рост спроса на пентхаусы с террасами, а также на жилье с собственным патио и отдельным входом. Спрос на пентхаусы подтверждают и в компании «Донстрой».

Те, кто покупает жилье с инвестцелями, ищут уникальные объекты, говорит директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева: «Чем эксклюзивнее проект, тем больше вероятность, что конечный покупатель приобретет квартиру у так называемого инвестора, который вложился в жилье еще на стадии строительства. Подобную недвижимость инвестор сможет продать дороже как аукционный, коллекционный формат. Как правило, клиенты, которые покупают жилье для себя, меньше доверяют “картинкам” и рекламным буклетам, поэтому зачастую смотрят уже готовые проекты. А инвесторы в недвижимость как раз прекрасно понимают критерии уникальности элитного комплекса, локации. Не смешивают ЖК, которых много в Мос­кве, с проектами, у которых нет конкурентов».

Уникальный лот гораздо проще продать, чем одну из 10–15 квартир с примерно одинаковыми функциональными и видовыми характеристиками, считает эксперт по элитной недвижимости Александр Уткин.

Цены

По подсчетам NF Group, сейчас за 100 млн руб­лей можно купить в среднем 63 м² в элитной столичной новостройке. Это на 8% меньше, чем год назад. В некоторых районах, впрочем, средняя цена снижалась. Однако важны нюансы: на Патриарших прудах за 100 млн руб­лей в прошлом году можно было купить 30 «квадратов», а сейчас – 43. Но средняя цена упала из-за того, что был продан дорогой эксклюзивный лот.

Индекс миллиона* в сегменте элитной жилой недвижимости Москвы, I квартал 2024 года

Источник: NF Group Research.

* Ранее «индекс миллиона» отслеживал количество квадратных метров элитного жилья на первичном рынке, которое можно приобрести за условный 1 млн долларов. С 2023 года индекс зафиксирован в эквиваленте национальной валюты в размере 100 млн рублей.

Цены на первичном рынке будут повышаться, уверена руководитель департамента продаж «Донстрой» Анна Коробкова: «Уникальных площадок в центре Москвы все меньше, цены на земельные участки растут. В элитной недвижимости высокие требования к инженерным системам, качеству материалов. Сейчас мы, например, для “Дома XXII”, все-таки выбрали немецкого производителя лифтов. Стоимость подрядных работ с каждым годом растет. Все это влияет на себестоимость строительства».

Повышая цены, многие застройщики ищут большую гибкость в схеме оплаты, говорит CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. Он считает, что могут появиться рассрочки, похожие на те, что применяются в Дубае, где девелоперы дают возможность оплачивать существенную часть стоимости жилья уже после сдачи дома. «Главное – начать сделку, получить от клиента первый взнос, а дальше всю тяжесть оплаты перенести на финальный этап строительства. И возможно, что через пару лет ипотечные ставки придут в норму и эту часть сделки можно будет вполне комфортно профинансировать ипотекой», – рассуждает Халин.

Санкт-­Петербург

Северная столица – в мировых лидерах по темпам роста цен на элитное жилье. Если в 2022 году цены выросли на 1%, то в 2023‑м – уже на 16,9%. По этому показателю Санкт-­Петербург обошел даже Дубай, отмечают аналитики NF Group. В 2024 году они прогнозируют рост на 6%.

Впрочем, пока петербургским ценам далеко до московских. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», стоимость квадратного метра в сегменте «делюкс» на первичном рынке на конец апреля 2024 года составляла 946,4 тыс. руб­лей, а в целом по классу «элита» – 561,5 тыс. руб­лей.

Покупатели элитных квартир в Петербурге примерно в равных пропорциях делятся на тех, кто покупает жилье для себя, и тех, кто инвестирует, отмечают в «Петербургской недвижимости»: «Дорогие объекты – 100 млн руб­лей и выше – это покупка для собственного проживания. Чем дороже квартира, тем больше вероятность, что ее покупают для себя. Небольшие объекты – одно-, двухкомнатные квартиры – это часто инвестиционная покупка».

Среди тех, кто покупает жилье для себя, активный спрос на квартиры с ремонтом под ключ, рассказывает основатель петербургского агентства недвижимости VIPFLAT Леонид Рысев: «Люди устали делать ремонты, тратить на это год-полтора, они хотят жить прямо сейчас». Однако предложение таких квартир в петербургских новостройках невелико, продолжает эксперт: «Поэтому людям приходится покупать на “вторичке”, что они не очень любят – нашим клиентам не нравятся квартиры уже не самые модные, в которых уже кто-то жил». По его словам, на вторичном рынке Петербурга цены в среднем на 20% ниже, чем в новостройках.

Как считает Рысев, один из способов заработать сейчас – флиппинг: «Можно купить огромную квартиру, например 300 м2, со старым ремонтом, которая несколько лет может висеть в продаже, потому что она непривлекательна, у нее есть запахи и нет стиля. Разделить ее на две по 150 м2, стильно отремонтировать и перепродать. Это может дать около 20% годовых». Впрочем, и флиппинг имеет ряд нюансов: чтобы доходность была интереснее депозитов, необходимо иметь проверенную бригаду ремонтников и разбираться в цене работ и стройматериалов. Кроме того, стоит учесть юридические проверки и расходы на риелтора.

Сочи

По оценке гендиректора консалтинговой компании MACON Ильи Володько, уровень цен на сочинскую недвижимость за последние пять лет вырос в три раза. На рост спроса сначала повлияла пандемия, ограничившая возможности заграничного отдыха, а потом – спецоперация. После февраля 2022 года многие из тех, кто прежде покупал апартаменты на мировых курортах, переориентировались на Россию.

Популярная инвестиционная стратегия в Сочи – покупка апартаментов и номеров в отелях, где управлением объектами собственника занимается гостиничный оператор или управляющая компания. Турист может даже не подозревать, что каждый номер в отеле принадлежит отдельному инвестору. Такие объекты могут быть разной звездности и класса. «В случае с элитными апартаментами Radisson Collection можно рассчитывать на прибыль от аренды в размере 47,7 млн руб­лей за пять лет. Стоимость такого лота с мебелью и техникой площадью 38 м² на середину 2024 года составляет 80 млн руб­лей», – приводит пример основатель агентства ProStore Вероника Терер.

Опрошенные WEALTH Navigator эксперты отмечают, что при инвестировании в апарт-­отели не стоит забывать о дополнительных расходах: помимо платы за обслуживание и управление, которая может составлять 20–30% дохода, это налоги, коммунальные платежи, страховка и траты на ремонт. Кроме того, пока апартаменты строят и вводят в эксплуатацию, вложенные деньги не будут приносить доход.

По словам Вероники Терер, 60% клиентов агентства воспринимают элитную недвижимость как инвестиционный инструмент и рассчитывают на рост цен в будущем за счет эксклюзивности объектов. Так, в комплексе Mantera Seaview Residence, который расположен на первой береговой линии рядом с Олимпийским парком, «стоимость за квадратный метр стартовала с 1,5 млн руб­лей, сейчас составляет 3,4 млн руб­лей и, по прогнозам застройщика, достигнет 5 млн руб­лей на этапе финальной сдачи проекта», рассказывает эксперт.

Впрочем, гендиректор MACON Илья Володько считает, что значимого роста цен на рынке Сочи стоит ждать не в ближайшие годы, а в более отдаленной перспективе: сейчас они и так на пике. «Рынок будет переваривать тот рост, который произошел за последние годы», – прогнозирует эксперт.

По его наблюдениям, большинство элитных объектов используются исключительно для отдыха и в качестве летней резиденции. «Это не исключает того, что у некоторых покупателей сидит в голове мысль о том, что это сбережение средств, некие инвестиционные вложения. Но как правило, никаких целей по проценту возврата вложений не ставится», – утверждает Володько.