Последние несколько лет российские покупатели занимают лидирующие позиции на европейских рынках недвижимости. Спрос был особенно силен в 2013 году. В некоторых странах россияне совершили свыше 30% сделок среди всех иностранных покупателей. Более того, их приобретения были наиболее дорогими, и по денежному потоку доля россиян нередко превышала 50% продаж самых известных и крупных агентств недвижимости и застройщиков в Испании, Италии, Франции, Черногории и других странах.

На 2013 год пришелся исторический максимум покупок зарубежной недвижимости россиянами во всех сегментах и государствах. На начало 2013-го общая сумма, вложенная нашими соотечественниками в иностранную недвижимость, оценивалась примерно в 12 млрд долларов. Россияне раскупали не только недорогую недвижимость, но и приобретали многомиллионные объекты премиум-класса. На недорогих рынках россияне берут количеством (совершают много сделок), на элитных – качеством (выделяются большими бюджетами).

У большинства зарубежных агентств недвижимости есть русскоговорящие менеджеры, информационные и рекламные материалы переведены на три языка – местный, английский и русский. Это ли не показатель того, что россияне вошли в число лидеров на зарубежных рынках?

Неспокойное начало года

Несмотря на успехи в 2013 году, некоторая напряженность ощущалась в России еще до наступления Нового года: ходили слухи, что после Олимпиады деньги закончатся. Негативные настроения нарастали по мере усугубления ситуации на Украине.

Покупатели стали задумываться об экономии, средний чек покупки стал снижаться. Хотя высокобюджетные клиенты остаются по сей день, их число сократилось по сравнению с 2013 годом.

Через СМИ с усиленной энергией пошла волна патриотизма, начали активнее раздаваться голоса о том, что пора запретить чиновникам покупать недвижимость за рубежом. Формально госслужащим еще весной 2013 года уже запретили иметь счета в зарубежных банках, что фактически означает запрет на покупку недвижимости во многих странах.

Впрочем, в 2014-м россияне продолжали приобретать недвижимость в Европе сравнимыми с 2013-м объемами и все еще лидировали на европейских рынках среди зарубежных покупателей. В частности, в Болгарии, Латвии и Черногории россияне традиционно на первом месте среди иностранцев, в Испании и Турции они борются за первые позиции с британцами. Другие места, где россияне входят в число лидеров, – Лазурный Берег, Лондон, Берлин, Мюнхен, Баден-Баден, Тоскана, Лигурия, озера Комо, Гарда и Балатон.

Оживленная весна

Весна 2014 года прошла энергично, продаж было много. Весной покупатели традиционно более активны, чем в другие сезоны: они покупают курортную недвижимость, чтобы летом использовать ее для отдыха. Зимой многие восстанавливают бюджет после новогодних праздников или отдыхают на горнолыжных курортах, а к весне собираются с духом и начинают готовиться к покупке. В это время также появляется много новых объектов на рынке.

Однако структура заявок изменилась, и средний бюджет снизился. Это было заметно на всех рынках, особенно на элитных. В частности, многие наши французские парт­неры с Лазурного Берега почувствовали сокращение спроса на дорогие объекты со стороны россиян. Некоторые агентства в Лондоне отмечали сокращение числа русских клиентов. Понижался спрос на недвижимость в США. В противоположность россиянам украинцы стали больше интересоваться зарубежной недвижимостью. Это подтверждается как нашей собственной статистикой, так и отзывами партнеров по всему миру. Тенденция связана с тем, что в феврале конфликт на Украине стал набирать силу, президент Янукович покинул страну, и многие украинцы начали активно выводить капитал за рубеж.

Разнонаправленное лето

Летом активность покупателей традиционно снижается, поскольку многие предпочитают не совмещать отдых с приобретением недвижимости. К тому же нынешнее лето было омрачено экономическими и политическими факторами. Узнав о санкциях, многие клиенты приостановили сделки. Но были и те, кого это, наоборот, подстегнуло и кто решил скорее покупать недвижимость за рубежом. Таким образом, лето оказалось разнонаправленным. Сейчас мы можем уверенно сказать, что сделок было достаточно много, но средний чек покупок снизился по сравнению с 2013-м. По статистике Центробанка, во II квартале 2014 года объем операций по покупке заграничной недвижимости сократился на 11,2% по сравнению со II кварталом 2013-го – с 526 до 473 млн долларов. По сравнению с предыдущим кварталом инвестиции понизились на 2,3% (с 484 млн). Правда, статистика ЦБ не учитывает всех покупок, потому что многие приобретения оплачиваются с зарубежных счетов россиян. Тем не менее эти данные отражают общую динамику и тренд рынка. Так что можно сказать, что количество покупок перестало расти.

Число заявок на недвижимость с января по август 2014-го по сравнению с предыдущим годом понизилось во многих странах, в частности в Болгарии, Германии, Испании и Латвии. При этом вырос спрос на недвижимость в Австрии, Италии, Финляндии, Франции и Эстонии. Количество заявок на объекты в США осталось неизменным.

В целом спрос россиян в сегменте курортного жилья снижался, потому что многие рассматривают такую покупку как трату: кроме своей стоимости подобная недвижимость подразумевает еще расходы на содержание, билеты и деньги на сам отдых. А в сегменте инвестиций, наоборот, отмечался рост, так как для покупателей это возможность сохранить и приумножить капитал в сложное время.

Как и весной, летом спрос со стороны украинцев продолжал усиливаться. Во всех странах партнеры говорили о резком росте интереса со стороны граждан Украины. В частности, они интересовались недвижимостью в Великобритании (Лондон), Германии, Испании, США (Нью-Йорк) и Франции.

Скомканный сезон

Резкое падение курса рубля по отношению к доллару и евро началось летом и усугубилось в октябре. Из-за ослабления отечественной валюты покупка недвижимости за рубежом стала менее доступной для россиян. Заграничные дома и квартиры подорожали почти в два раза: если в марте 2013-го евро стоил 39,7 рубля, то в декабре 2014-го он уже доходил до 75 руб­лей.

Согласно статистике «Яндекс.Вордстата», с октября 2013-го по ноябрь 2014-го снижался интерес к недвижимости во многих странах. Недвижимость в Испании россияне стали искать на 36% реже, недвижимость в Болгарии и Германии – на 65% реже. Напротив, наших соотечественников стало больше интересовать получение статуса резидента. За год количество показов по фразе «ВНЖ в Европе», согласно «Яндекс.Вордстату», выросло примерно в полтора раза. По отдельным странам (Греция, Латвия) этот показатель тоже вырос по сравнению с прошлой осенью. В связи с ухудшающимися политическими и экономическими факторами многие стали задумываться о «запасных аэродромах».

У нас много клиентов, интересующихся видом на жительство в Европе. Они не планируют уезжать сейчас, так как продолжают связывать свою судьбу с Россией, но им не нравится наметившийся тренд на изоляцию страны, и они хотят иметь возможность в любой момент беспрепятственно выезжать в Европу и владеть там несколькими квартирами для сдачи в аренду. Таким образом они страхуют свои риски от ухудшения ситуации на родине и планируют жизнь на пенсии.

Что касается внутреннего положения на зарубежных рынках, то там все скорее хорошо, чем плохо. Большинство развитых западноевропейских и азиатских рынков чувствуют приток ликвидности, ставки по ипотечным кредитам небывало низкие, денег в экономике много, и они, как обычно, в первую очередь инвестируются в недвижимость. Главные локомотивы роста – Дубай, Турция, Ирландия и Великобритания. В этих странах за год цены повысились более чем на 10%. К числу растущих рынков также относятся Эстония, Израиль, США и Латвия. В Китае и Гонконге цены продолжают повышаться, хотя умеренными темпами. Есть также страны, где замедляется падение цен и прогнозируется переход к росту: Болгария, Испания и Португалия.

Важной тенденцией 2014 года стало увеличение активности китайских инвесторов. В некоторых регионах они «делают рынок». Граждане КНР традиционно наиболее заметны в Азиатско-Тихоокеанском регионе и Северной Америке. В 2014 году количество покупателей из Китая стало существенным и на многих европейских рынках, в частности в Лондоне. Особенно часто китайцев привлекают «золотые визы» (программы получения ВНЖ через инвестиции), которые предлагаются в Греции, на Кипре и в Португалии. Скорее всего, эта тенденция будет усиливаться, поскольку благосостояние граждан КНР продолжит расти.

В целом российский рынок зарубежной недвижимости инертен, так как люди не принимают решение о покупке мгновенно (средний срок покупки – около шести месяцев, а многие покупатели выбирают более года), но и не склонны быстро отказываться от принятого решения покупать, несмотря на внешние факторы. Думаю, в этом причина того, что этой весной количество сделок было примерно таким же высоким, как и в 2013 году, но ко второй половине 2014-го продолжавшаяся весь год негативная конъюнктура привела к снижению спроса.

Дать прогноз на 2015 год сложно, так как ситуация развивается стремительно. 12 месяцев назад было трудно предположить, что произойдет хотя бы половина тех событий, которые ждали нас в 2014-м.

Думаю, что россияне продолжат покупать недвижимость за рубежом. Количество покупок окажется в прямой зависимости от цен на нефть как главного фактора, определяющего курс рубля и уровень доходов, а также от политической ситуации.

Если все будет продолжаться в том же направлении, что сейчас, можно прогнозировать снижение покупок россиянами курортной недвижимости и большую активность в направлении доходной недвижимости в Европе. Стабильность, а на некоторых зарубежных рынках и рост стоимости будут стимулировать россиян к покупкам. Скорее всего, общий объем рынка сохранится прежним или немного скорректируется вниз. Тем не менее россияне останутся среди лидеров в Европе. Скорее всего, их интерес к инвестициям и сохранению средств с помощью европейской недвижимости будет усиливаться.

Георгий Качмазов – руководитель интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru.

Атлас

• "Транио"

Материалы по теме

• Дом с видом на море
• Что купить за рубежом