До 2008 года: рост экономики и бум на недвижимость

В 1990-е рынок недвижимости Латвии стагнировал. В 1998 году цены падали на фоне дефолта в России, и рост наметился только в начале следующего десятилетия. С 2000 по 2007 год жилье подорожало почти в восемь раз, но и инфляция в тот период тоже росла: с 2,5% в 1999–2003 годах до 10% в 2007-м. Только с 2004 по 2007 год цены на недвижимость в Латвии поднялись в четыре раза (в три раза с учетом инфляции). Спрос на квартиры постоянно укреплялся: доля жильцов-собственников увеличилась с 21% в 1990 году до 87% в 2006-м. С 1995-го по 1999-й ежегодно возводилось менее 2000 единиц жилья, в 2002–2003-м – менее 1000, но с 2004 года рынок строительства начал расти и в 2007-м достиг пика: было сдано более 9000 единиц жилья.

Оживление обусловлено ростом мировой экономики. Появились дешевые кредиты, и у инвесторов стало больше денег. В те годы европейцы по-настоящему «распробовали» прибалтийские страны, и в частности Латвию. Активность на рынках подкреплялась новым членством в Евросоюзе и перспективами совместного бизнеса в области образования, недвижимости, туризма и других направлений.

Уже тогда ощутимый вклад вносили русские покупатели, которые исторически здесь активны. По моей субъективной оценке, большинство россиян, покупавших в то время латвийские дома и квартиры, руководствовались ностальгическими соображениями. Многие отдыхали там во времена Советского Союза, гуляя по сосновым лесам и янтарным берегам. Типичным покупателем жилья был человек, который в детстве ездил с родителями отдыхать в Юрмалу и теперь решил приобрести там домик или квартиру, чтобы проводить летние отпуска.

В тот период местные и зарубежные инвесторы активно строили новую и ремонтировали уже имеющуюся недвижимость. Старая Рига преобразилась и расцвела. Рост цен, сопутствующий этим процессам, привлекал все новых инвесторов вплоть до кризиса 2008 года.

2008–2009 годы: рынок недвижимости в период кризиса

В период докризисного бума 15–30% покупок совершались с целью спекуляций, и многими из тех спекулянтов были россияне. Опасаясь, что надувшийся пузырь лопнет, в 2007 году правительство Латвии начало вводить первые антиспекулятивные меры:

– ужесточен процесс выдачи кредитов: в частности, отменены беспроцентные кредиты и кредитовалось не более 90% от стоимости
объекта;

– повышены сборы за регистрацию в земельном кадастре и за регистрацию ипотеки;

– заемщики должны получать подтверждение доходов в Службе государственных доходов;

– введены добавочные налоги на спекулятивные сделки с недвижимостью.

Из-за этих мер количество сделок сократилось на 65%, достигнув семилетнего дна.

В конце 2007 года пузырь на латвийском рынке недвижимости все равно лопнул. Внешние рынки кредитования закрылись, продажи остановились, и многие девелоперы обанкротились вместе с кредитовавшими их банками. В 2008 году цены на квартиры опустились на 30,5% (37% с учетом инфляции), в 2009-м – еще на 42% (41% с учетом инфляции).

Объемы строительства снова пошли на спад. В 2008 году было сдано около 8000 единиц жилья, в 2009-м – в два раза меньше. Ситуация усугублялась тем, что на фоне падавших цен и ослабевавшего спроса сохранялся значительный избыток предложения. Некоторые проекты, начатые в 2006–2007 годах, достраиваются до сих пор.

2010–2011 годы: «золотая виза» и оживление рынка

Соединенные Штаты залили пожар мировой экономики потоком свеженапечатанных долларов. Финансовый ручеек дотек и до Латвии, в том числе благодаря русским инвесторам.

Надо отдать должное профессионализму латвийского правительства, которое эффективно отреагировало на кризис и уже в 2010 году предложило иностранным гражданам вид на жительство в обмен на инвестиции в латвийскую экономику. Наиболее простым и действенным методом оказалась покупка недвижимости с минимальным порогом 70 тыс. или 140 тыс. евро в зависимости от региона.

Программа рассчитана в первую очередь на россиян и граждан других стран бывшего СССР. За последующие четыре года около 14 тыс. покупателей недвижимости воспользовались правом получить ВНЖ, из них 70% были россиянами.

В 2010 году рынок Латвии начал восстанавливаться. В тот год цены на недвижимость выросли на 5% в годовом исчислении (на 2,5% с учетом инфляции), а в 2011-м – на 5,8% (1,6% с учетом инфляции). Однако недвижимость все еще была на 58% дешевле по сравнению с пиком 2007-го.

Что касается спроса, то он стабильно рос с конца 2009 года. Из-за того, что цены упали, иностранцы (в особенности русские) скупали буквально все – от земельных участков до незаконченных строительных проектов. В течение года после принятия закона о ВНЖ спрос на недвижимость в Латвии в среднем вырос на 5%, а в Риге – на 7%. И снова особенно активны были россияне, для которых недвижимость Латвии становилась «запасным аэродромом». В 2011-м в латвийскую недвижимость было вложено 270 млн евро – в два раза больше, чем в 2010 году.

2012–2014 годы: период роста и повышение порога инвестиций

К концу 2012 года рост цен замедлился до 2% (0,5% с учетом инфляции) из-за ужесточения кредитной политики. Однако уже в 2013-м он опять начал ускоряться: жилье подорожало на 4% (4,6% с учетом инфляции). Оживился и рынок строительства: в 2013 году была сдана 2201 единица жилья, что на 5,5% больше, чем за предыдущий год, хотя на 76% меньше по сравнению с пиком 2007-го.

Во II квартале 2014 года цены на недвижимость в Латвии выросли на 6% в годовом исчислении и на 1,4% за квартал. В сентябре 2014-го средняя цена на квартиры в домах советской эпохи в Риге повысилась на 8% в годовом исчислении. По словам наших партнеров в Латвии, по сравнению с 2007 годом цены на квартиры в Риге все еще ниже на 24–45%, в Юрмале – на 15–25%. Однако до кризиса цены были сильно завышены, а сейчас более адекватны (500–800 евро за 1 м²). Жилье бизнес-класса не претерпело столь значительной коррекции: по сравнению с докризисным периодом оно стоит на 10–20% дешевле и продается за 2–5 тыс. евро за 1 м². То, что цены еще далеки от уровня 2006–2007 годов, – хороший сигнал: это означает, что есть потенциал роста.

Экономика нормализовалась, цены стали расти, и власти решили поднять порог инвестиций для желающих получить ВНЖ. С 1 сентября 2014 года сумма увеличена с 70–140 тыс. до 250 тыс. евро. В прессе появились сообщения, что иностранцы, в частности китайцы, больше не интересуются видом на жительство в Латвии. После повышения планки они решили, что выгоднее пользоваться программами «золотых виз» других европейских стран. Например, в Греции для получения ВНЖ тоже достаточно купить недвижимость за 250 тыс. евро, на Кипре можно обзавестись ПМЖ за 300 тыс. евро, а при вложении 5 млн – получить гражданство.

Интерес к получению ВНЖ через покупку недвижимости был особенно силен летом этого года, потому что многие россияне стремились успеть до повышения порога до 250 тыс. евро. Сейчас покупатели занимают выжидательную позицию, и виной тому не столько увеличение суммы инвестиций, сколько нестабильная внешнеэкономическая ситуация. В целом россияне продолжают интересоваться ВНЖ в Латвии, потому что эта страна предлагает простую процедуру получения статуса резидента.

Недвижимость, которую русские покупают в Латвии, по моим наблюдениям, в любом случае стоит не менее 250 тыс. евро. Согласно данным опроса Tranio.Ru, 77,8% риелторов считают, что наши соотечественники чаще всего заключают сделки в диапазоне от 150 до 500 тыс. евро. Обычно это квартиры в хороших районах Юрмалы и Риги, поэтому увеличившийся порог не сильно отпугнул русскоязычных покупателей. Поддержанию спроса также способствует возможность взять относительно недорогую ипотеку (около 6% годовых).

Прогноз на 2015 год: коррекция цен

Из-за повышения инвестиционного порога в Латвии в ближайшее время ожидается коррекция. Объекты стоимостью 150–250 тыс. евро не подходят для получения ВНЖ и при этом слишком дороги для местных покупателей, поэтому цены на них могут упасть на 10–15%. Но недвижимость стоимостью более 250 тыс. евро, скорее всего, будет дорожать.

Но история с ВНЖ не заканчивается повышением порога инвестиций. 30 октября 2014 года сейм Латвии в первом чтении утвердил законопроект о приостановлении выдачи ВНЖ россиянам. Объективно рассуждая, принятие этой нормы вряд ли выгодно Латвии, так как существенно снизит интерес к местной недвижимости и ударит по экономике небольшой страны. Совсем маловероятной кажется отмена ранее выданных ВНЖ: в этом случае Латвия потеряла бы репутацию адекватной европейской страны и столкнулась бы с распродажей большого количества недвижимости, что, в свою очередь, привело бы к очередному кризису всей латвийской экономики. Так что, думаю, у тех, кто уже получил ВНЖ в Латвии, нет повода для беспокойства.

Хочу отметить и потенциальные риски латвийского рынка: по моему мнению, это низкая демография и отток молодежи в Евросоюз. В Латвии живут менее 2 млн человек, и многие молодые люди уезжают в более благополучные страны, пользуясь правом граждан Евросоюза учиться и работать в любой стране региона.

В результате основным стимулом для увеличения количества продаж и цен на рынке недвижимости Латвии становится внешний спрос, который может вести себя непредсказуемо.

Георгий Качмазов – руководитель интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru.

Атлас

• "Транио"

Материалы по теме

• Что купить за рубежом