Дом с видом на море
Латвийская недвижимость: историческая перспектива и прогнозы на 2015 год
После распада СССР рынок Латвии успел пережить периоды и взлета и падения. С 2010 года немалую роль в его развитии играет программа предоставления ВНЖ при покупке недвижимости. Хронику ведет Георгий Качмазов.
© Наталья Белотелова / Фотобанк Лори
До 2008 года: рост экономики и бум на недвижимость
В 1990-е рынок недвижимости Латвии стагнировал. В 1998 году цены падали на фоне дефолта в России, и рост наметился только в начале следующего десятилетия. С 2000 по 2007 год жилье подорожало почти в восемь раз, но и инфляция в тот период тоже росла: с 2,5% в 1999–2003 годах до 10% в 2007-м. Только с 2004 по 2007 год цены на недвижимость в Латвии поднялись в четыре раза (в три раза с учетом инфляции). Спрос на квартиры постоянно укреплялся: доля жильцов-собственников увеличилась с 21% в 1990 году до 87% в 2006-м. С 1995-го по 1999-й ежегодно возводилось менее 2000 единиц жилья, в 2002–2003-м – менее 1000, но с 2004 года рынок строительства начал расти и в 2007-м достиг пика: было сдано более 9000 единиц жилья.
Оживление обусловлено ростом мировой экономики. Появились дешевые кредиты, и у инвесторов стало больше денег. В те годы европейцы по-настоящему «распробовали» прибалтийские страны, и в частности Латвию. Активность на рынках подкреплялась новым членством в Евросоюзе и перспективами совместного бизнеса в области образования, недвижимости, туризма и других направлений.
Уже тогда ощутимый вклад вносили русские покупатели, которые исторически здесь активны. По моей субъективной оценке, большинство россиян, покупавших в то время латвийские дома и квартиры, руководствовались ностальгическими соображениями. Многие отдыхали там во времена Советского Союза, гуляя по сосновым лесам и янтарным берегам. Типичным покупателем жилья был человек, который в детстве ездил с родителями отдыхать в Юрмалу и теперь решил приобрести там домик или квартиру, чтобы проводить летние отпуска.
В тот период местные и зарубежные инвесторы активно строили новую и ремонтировали уже имеющуюся недвижимость. Старая Рига преобразилась и расцвела. Рост цен, сопутствующий этим процессам, привлекал все новых инвесторов вплоть до кризиса 2008 года.
2008–2009 годы: рынок недвижимости в период кризиса
В период докризисного бума 15–30% покупок совершались с целью спекуляций, и многими из тех спекулянтов были россияне. Опасаясь, что надувшийся пузырь лопнет, в 2007 году правительство Латвии начало вводить первые антиспекулятивные меры:
– ужесточен процесс выдачи кредитов: в частности, отменены беспроцентные кредиты и кредитовалось не более 90% от стоимости
объекта;
– повышены сборы за регистрацию в земельном кадастре и за регистрацию ипотеки;
– заемщики должны получать подтверждение доходов в Службе государственных доходов;
– введены добавочные налоги на спекулятивные сделки с недвижимостью.
Из-за этих мер количество сделок сократилось на 65%, достигнув семилетнего дна.
В конце 2007 года пузырь на латвийском рынке недвижимости все равно лопнул. Внешние рынки кредитования закрылись, продажи остановились, и многие девелоперы обанкротились вместе с кредитовавшими их банками. В 2008 году цены на квартиры опустились на 30,5% (37% с учетом инфляции), в 2009-м – еще на 42% (41% с учетом инфляции).
Объемы строительства снова пошли на спад. В 2008 году было сдано около 8000 единиц жилья, в 2009-м – в два раза меньше. Ситуация усугублялась тем, что на фоне падавших цен и ослабевавшего спроса сохранялся значительный избыток предложения. Некоторые проекты, начатые в 2006–2007 годах, достраиваются до сих пор.
2010–2011 годы: «золотая виза» и оживление рынка
Соединенные Штаты залили пожар мировой экономики потоком свеженапечатанных долларов. Финансовый ручеек дотек и до Латвии, в том числе благодаря русским инвесторам.
Надо отдать должное профессионализму латвийского правительства, которое эффективно отреагировало на кризис и уже в 2010 году предложило иностранным гражданам вид на жительство в обмен на инвестиции в латвийскую экономику. Наиболее простым и действенным методом оказалась покупка недвижимости с минимальным порогом 70 тыс. или 140 тыс. евро в зависимости от региона.
Программа рассчитана в первую очередь на россиян и граждан других стран бывшего СССР. За последующие четыре года около 14 тыс. покупателей недвижимости воспользовались правом получить ВНЖ, из них 70% были россиянами.
В 2010 году рынок Латвии начал восстанавливаться. В тот год цены на недвижимость выросли на 5% в годовом исчислении (на 2,5% с учетом инфляции), а в 2011-м – на 5,8% (1,6% с учетом инфляции). Однако недвижимость все еще была на 58% дешевле по сравнению с пиком 2007-го.
Что касается спроса, то он стабильно рос с конца 2009 года. Из-за того, что цены упали, иностранцы (в особенности русские) скупали буквально все – от земельных участков до незаконченных строительных проектов. В течение года после принятия закона о ВНЖ спрос на недвижимость в Латвии в среднем вырос на 5%, а в Риге – на 7%. И снова особенно активны были россияне, для которых недвижимость Латвии становилась «запасным аэродромом». В 2011-м в латвийскую недвижимость было вложено 270 млн евро – в два раза больше, чем в 2010 году.
2012–2014 годы: период роста и повышение порога инвестиций
К концу 2012 года рост цен замедлился до 2% (0,5% с учетом инфляции) из-за ужесточения кредитной политики. Однако уже в 2013-м он опять начал ускоряться: жилье подорожало на 4% (4,6% с учетом инфляции). Оживился и рынок строительства: в 2013 году была сдана 2201 единица жилья, что на 5,5% больше, чем за предыдущий год, хотя на 76% меньше по сравнению с пиком 2007-го.
Во II квартале 2014 года цены на недвижимость в Латвии выросли на 6% в годовом исчислении и на 1,4% за квартал. В сентябре 2014-го средняя цена на квартиры в домах советской эпохи в Риге повысилась на 8% в годовом исчислении. По словам наших партнеров в Латвии, по сравнению с 2007 годом цены на квартиры в Риге все еще ниже на 24–45%, в Юрмале – на 15–25%. Однако до кризиса цены были сильно завышены, а сейчас более адекватны (500–800 евро за 1 м²). Жилье бизнес-класса не претерпело столь значительной коррекции: по сравнению с докризисным периодом оно стоит на 10–20% дешевле и продается за 2–5 тыс. евро за 1 м². То, что цены еще далеки от уровня 2006–2007 годов, – хороший сигнал: это означает, что есть потенциал роста.
Экономика нормализовалась, цены стали расти, и власти решили поднять порог инвестиций для желающих получить ВНЖ. С 1 сентября 2014 года сумма увеличена с 70–140 тыс. до 250 тыс. евро. В прессе появились сообщения, что иностранцы, в частности китайцы, больше не интересуются видом на жительство в Латвии. После повышения планки они решили, что выгоднее пользоваться программами «золотых виз» других европейских стран. Например, в Греции для получения ВНЖ тоже достаточно купить недвижимость за 250 тыс. евро, на Кипре можно обзавестись ПМЖ за 300 тыс. евро, а при вложении 5 млн – получить гражданство.
Интерес к получению ВНЖ через покупку недвижимости был особенно силен летом этого года, потому что многие россияне стремились успеть до повышения порога до 250 тыс. евро. Сейчас покупатели занимают выжидательную позицию, и виной тому не столько увеличение суммы инвестиций, сколько нестабильная внешнеэкономическая ситуация. В целом россияне продолжают интересоваться ВНЖ в Латвии, потому что эта страна предлагает простую процедуру получения статуса резидента.
Недвижимость, которую русские покупают в Латвии, по моим наблюдениям, в любом случае стоит не менее 250 тыс. евро. Согласно данным опроса Tranio.Ru, 77,8% риелторов считают, что наши соотечественники чаще всего заключают сделки в диапазоне от 150 до 500 тыс. евро. Обычно это квартиры в хороших районах Юрмалы и Риги, поэтому увеличившийся порог не сильно отпугнул русскоязычных покупателей. Поддержанию спроса также способствует возможность взять относительно недорогую ипотеку (около 6% годовых).
Прогноз на 2015 год: коррекция цен
Из-за повышения инвестиционного порога в Латвии в ближайшее время ожидается коррекция. Объекты стоимостью 150–250 тыс. евро не подходят для получения ВНЖ и при этом слишком дороги для местных покупателей, поэтому цены на них могут упасть на 10–15%. Но недвижимость стоимостью более 250 тыс. евро, скорее всего, будет дорожать.
Но история с ВНЖ не заканчивается повышением порога инвестиций. 30 октября 2014 года сейм Латвии в первом чтении утвердил законопроект о приостановлении выдачи ВНЖ россиянам. Объективно рассуждая, принятие этой нормы вряд ли выгодно Латвии, так как существенно снизит интерес к местной недвижимости и ударит по экономике небольшой страны. Совсем маловероятной кажется отмена ранее выданных ВНЖ: в этом случае Латвия потеряла бы репутацию адекватной европейской страны и столкнулась бы с распродажей большого количества недвижимости, что, в свою очередь, привело бы к очередному кризису всей латвийской экономики. Так что, думаю, у тех, кто уже получил ВНЖ в Латвии, нет повода для беспокойства.
Хочу отметить и потенциальные риски латвийского рынка: по моему мнению, это низкая демография и отток молодежи в Евросоюз. В Латвии живут менее 2 млн человек, и многие молодые люди уезжают в более благополучные страны, пользуясь правом граждан Евросоюза учиться и работать в любой стране региона.
В результате основным стимулом для увеличения количества продаж и цен на рынке недвижимости Латвии становится внешний спрос, который может вести себя непредсказуемо.
Георгий Качмазов – руководитель интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru.
Атлас
Материалы по теме
Источник: SPEAR'S Russia #12(44)
Элитному жилью стало тесно в прежних границах
Несколько оправившись от потрясений последних лет, покупатели элитной жилой недвижимости по всему миру постепенно привыкают к новой нормальности высоких процентных ставок. Технологический апгрейд этого сегмента упрощает сделки, а их объектами становится жилье в новых точках на карте, свидетельствует последний отчет о глобальном рынке элитной недвижимости, подготовленный Sotheby’s International Realty. WEALTH Navigator обобщил ключевые выводы исследования.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Оставить комментарий