Квадратные метры стабильности


Швейцария притягивает не только деньги, но и владельцев капиталов. Жить в стране гельветов хотят многие, но способность приобрести дорогую недвижимость не дает иностранцу права это сделать. Екатерина Мавренкова объяснила, что нужно делать, чтобы обзавестись кусочком альпийской мечты.

14.05.2010




Mavrenkova
Екатерина Мавренкова

управляющий партнер Henley & Partners AG

Когда я в первый раз приехала в Швейцарию, многое в этой стране казалось мне необычным, а иногда даже странным. Например то, что при продаже или покупке земельных участков цены указываются за 1 кв. метр, а не за гектар или сотку. Но теперь, по прошествии 10 лет, я уже этому не удивляюсь: Швейцария – маленькая страна, существенная часть ее территории покрыта горами, земли, которая годилась бы под застройку, – мало, а желающих купить дом или шале в Альпах – много. Так много, что в 80–х годах прошлого века местным законодателям пришлось принять закон (Lex Koller), фактически запрещающий иностранцам, не являющимся резидентами Швейцарии, приобретать некоммерческую недвижимость в этой стране. Для приобретения дома необходимо специальное разрешение, которое на практике выдается крайне редко. Исключение составляет жилье, предназначенное для отдыха. Для таких объектов недвижимости действует система квот. Каждый кантон выдает разрешения в соответствии с квотой, выделенной ему федеральными властями, причем только в тех местах, которые определены как курортные зоны. Процедуры выдачи квот в разных кантонах и в разных общинах могут значительно отличаться друг от друга. В одной деревне получить разрешение легко, а в другой – трудно или вовсе невозможно.

Кстати, пренебрежение ограничениями на приобретение недвижимости, предусмотренных законами Швейцарии, приводит к весьма неприятным последствиям, а именно, – к аннулированию договора купли-продажи, в результате чего «непослушный» иностранец может полностью потерять все свои капиталовложения. Обойти запреты путем создания юридического лица нельзя, это специально оговорено в законодательстве.

Почему же ни мировой экономический кризис, ни запрет на приобретение жилья иностранцами, ни строгие строительные нормы и правила, из-за которых процесс получения разрешения на строительство может затянуться на месяцы, а иногда и годы, ни весьма ограниченный выбор «элитных» домов и вилл (дома жилой площадью от 600 кв. метров выставляются на продажу крайне редко, так как их очень мало, а рынка домов жилой площадью свыше 1000 кв. м. фактически не существует) не уменьшают количество желающих приобрести недвижимость в Швейцарии? На мой взгляд, причин этому несколько, но главными являются безопасность и стабильность. Что бы ни происходило вокруг, – Швейцария остается островком стабильности, спокойствия, местом, где можно отдохнуть от суеты и вечной спешки. В этой стране удобно и комфортно жить. Возьмите любое международное исследование, и Швейцария наверняка окажется в верхней части списка по качеству жизни. Поезда и автобусы ходят строго по расписанию, продавцы в магазинах и официанты в ресторанах приветливы и заботливы, улицы убраны, дороги расчищены, водители внимательны друг к другу. Частные швейцарские банки по-прежнему – самые надежные в мире, швейцарский франк – одна из самых устойчивых валют, а слухи об отмене банковской тайны в этой стране не соответствуют действительности. Наверное, поэтому рынок недвижимости в Швейцарии на удивление стабилен, цены практически не упали даже в период финансового кризиса.

Итак, тем, кто хочет переселиться в Швейцарию или просто перевезти туда свою семью, купив дом или квартиру, в большинстве случаев приходится озаботиться получением вида на жительство. Оно автоматически предполагает, что человек становится не просто резидентом страны, но и ее налоговым резидентом, то есть обязан платить именно в Швейцарии налог на свои личные доходы. Поскольку в Швейцарии действует прогрессивная шкала налогообложения, то далеко не каждому состоятельному покупателю недвижимости такой вариант покажется привлекательным. Однако существует достаточно простой, хотя и не самый дешевый путь к достижению цели – договориться с властями о применении аккордной системы налогообложения, когда сумма ежегодно уплачиваемых резидентом налогов фиксируется в специальном документе, формируемом по результатам переговоров с налоговыми органами того кантона, в котором соискатель собирается жить. Этот документ называется tax ruling. Именно этот путь обычно используется богатыми людьми со всего мира, когда они принимают решение обосноваться в Швейцарии. Сумма ежегодных налоговых выплат определяется предполагаемыми расходами на проживание. Если иностранец собирается приобрести недвижимость, то в качестве базы для исчисления налога берется условная арендная плата, которую можно было бы получить от сдачи этой недвижимости в аренду, умноженная на пять. К полученной сумме применяется коэффициент, зависящий от большого числа объективных и субъективных факторов. Каждый случай уникален, рассматривается отдельно, четких правил не существует. Соискатель, претендующий на получение вида на жительство на основании аккордного (или как его еще называют – паушального) налога, не имеет право вести на территории Швейцарии приносящую доход деятельность. Вся его бизнес – активность должна осуществляться за пределами страны. Предполагается, что в Швейцарии он просто будет тратить то, что заработал в других местах.

Мне кажется, что сейчас, когда процентные ставки до неприличия низки, настал очень удобный момент для приобретения дома в горах или виллы с видом на озеро. При наличии ничем не омраченной кредитной истории и стабильного дохода (или подтвержденного значительного личного состояния), получить в банке ипотечный кредит на 60% – 80% от оценочной стоимости объекта под очень разумный процент не составит труда.

Договор купли – продажи объектов недвижимости оформляется сторонами в письменном виде и обязательно заверяется нотариусом. Невыполнение этого требования ведет к признанию договора недействительным. Иными словами, если договор не заверен нотариусом, то ни покупатель, ни продавец не обязаны соблюдать его условия. После оформления договора купли-продажи покупатель не сразу становится собственником дома. Фактический переход права собственности осуществляется в момент внесения соответствующей записи в земельный кадастр. На практике оба эти события совпадают по времени, поскольку в большинстве случаев кабинет нотариуса и офис, в котором располагается кадастр, находятся в одном здании или поблизости друг от друга.

Перед оформлением договора покупателю необходимо убедиться в дееспособности продавца, а также проверить, не обременена ли недвижимость какими-либо обязательствами. Это касается не только залога или ипотеки, информацию о которых можно запросить в земельном кадастре, но и иных, не столь очевидных обязательств. Например, при покупке недавно построенного дома желательно потребовать у продавца подтверждения об оплате всех счетов поставщиков и подрядчиков. Иначе может оказаться, что платить придется покупателю, поскольку вместе с переходом права собственности к новому владельцу недвижимости переходят все связанные с этой недвижимостью риски, в том числе эта недвижимость служит обеспечением неоплаченных счетов строителей, если таковые вдруг обнаружатся.

При покупке старых домов нужно обратить внимание на другой важный момент: не является ли выбранный дом историческим зданием, подлежащим охране. Власти сами решают, какие объекты надо охранять, а владельцы таких объектов могут «случайно» узнать о том, что их собственность является историческим памятником, например, при подаче заявления на реконструкцию. В этом случае перестроить здание в соответствии со своим вкусом не удастся. Придется оставить маленькие окошки и потолки высотой 2 метра. Единственное, что может хоть немного успокоить владельцев такой недвижимости – возможность получить дополнительное финансирование от государства. Гранты на реконструкцию объектов культурного наследия предоставляются на федеральном, кантональном уровне и даже на уровне отдельных общин.

На первый взгляд может показаться, что приобретение дома в Швейцарии – долгий и трудный процесс, сопряженный с оформлением большого количества документов, разрешений, договоров и тому подобных бумаг. На самом деле это не совсем так. Если заранее проконсультироваться у специалистов и строго следовать принятым нормам и правилам, то бюрократическая машина Швейцарии, скорее всего, сработает так же четко, как Швейцарские часы. И вы достаточно быстро и без проблем станете обладателем домика, квартиры, шале или виллы в самом центре Европы, стоимость которых не падает в кризисные времена и растет в период экономического подъема.



14.05.2010

Комментарии (1)

Юрий 17.05.2010 10:06

Очень интересно! Хочу дом в Швейцарии!


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз












"Одиссей против хорьков" Георга фон Вальвица


Wallwitz_print
 

«Финансовые рынки были и остаются миром, лишенным полутонов, миром кричаще громким, зачастую сверх всякой меры. В этом есть определенная свобода, которую равным образом ценят и горностай, и Одиссей. Вид павших товарищей или падающих курсов повергает их в глубокое отчаяние, но, если к тому благоволит судьба, они не преминут закатить щедрый пир или иным образом продемонстрировать свою мощь и власть». SPEAR’S Russia публикует отрывок забавной (а местами не очень забавной) книги немецкого финансиста, любезно предоставленный издательством Ad Marginem Press. Книга вышла в рамках совместной издательской программы с музеем современного искусства «Гараж», переводчик – Татьяна Зборовская. Немецкий оригинал был впервые опубликован в 2011 году.



На стыке двух миров


1-01-01
 

Использование российским бизнесом судов британской юрисдикции для разрешения коммерческих споров входит в широкую практику. Но вместе с известными преимуществами подобный подход нередко несет в себе и существенные риски, чреватые чувствительными потерями или упущенной выгодой. В начале августа в непринужденной обстановке одного из московских ресторанов состоялась неформальная встреча топ-менеджеров и владельцев собственного бизнеса, организованная юридической группой PARADIGMA совместно с Jaguar Land Rover. В ходе нее юристы компании рассказали о коллизиях, возникающих на поле трансграничного права, а также об инструментах юридической защиты и нападения, используемых в интересах клиентов в подобных разбирательствах. Самые запоминающиеся моменты выступлений, выдержанных в стилистике «охотничьих рассказов» на примерах реальных дел PARADIGMA, выслушал и записал Владимир Волков.