Der Supermarkt


Георгий Качмазов разбирает популярный класс активов и, не давая однозначной рекомендации «покупать», все-таки показывает, что дело того стоит.

09.11.2015




Kachmazov
Георгий Качмазов

Управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio

Многие инвесторы, желающие приобрести коммерческую недвижимость в Германии, интересуются супермаркетами. Средний бюджет таких покупок от 3 до 5 млн евро, а их арендная доходность обычно варьируется от 5,5 до 7% годовых: это больше, чем приносят другие типы торговой недвижимости, офисы и жилье.

Арендаторы супермаркетов – как правило, крупные немецкие ритейловые сети. Они обычно «снимают» объект на 15 лет на жестких условиях: в течение этого срока ни владелец, ни арендатор не могут отказаться от исполнения контрактных обязательств. То есть даже если ритейлер съедет, он все равно должен будет платить за аренду в течение 15 лет.

Впрочем, большая доходность супермаркетов – следствие повышенных рисков, главный из которых заключается в том, что через 15 лет арендатор может не продлить контракт. Чтобы уменьшить риск, мы рекомендуем:

  • Правильно выбирать локацию. Принципиальных условий совсем мало: город с растущим населением не менее 10 тыс. человек; в центре или на выезде в транспортных и логистических узлах. Грамотная оценка места – ключевое условие сохранности инвестиций в долгосрочной перспективе. В случае продажи расположение существенно повлияет как на ликвидность объекта, так и на его стоимость.
  • Покупать супермаркеты на первичном, а не на вторичном рынке. Новые объекты лучше отвечают современным требованиям, а значит, имеют меньше шансов остаться без внимания. За последние 10–15 лет повысились требования по площади (оптимальная – от 1200 до 2000 м²) и улучшились технологии строительства.
  • Перед покупкой можно заказать экспертное исследование Chance & Risk, которое учитывает перспективы развития локации и влияние нынешних и будущих конкурентов.

Еще один риск связан с тем, что по прошествии 15 лет ритейловая сеть может потребовать ремонта, который, вероятно, обойдется в несколько тысяч евро.

Чтобы увеличить доходность, инвесторы активно используют заемное финансирование, чья стоимость, как правило, составляет около 2%. Немецкие банки дают россиянам кредиты на покупку супермаркетов в размере от 50 до 70% от стоимости объекта. Инвесторы с хорошей кредитной историей или другими активами в Европе могут рассчитывать на лучшие условия.

За счет того, что привлеченные в кредит деньги стоят меньше, чем приносит арендная выручка, инвестор увеличивает прибыль на вложенный капитал (IRR). В случае с немецкими супермаркетами он может рассчитывать на 8–10% годовых. 

Атлас

Материалы по теме



09.11.2015

Источник: SPEAR'S Russia #11(53)


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз



Дурацкая шутка, или Представление об альтернативе


20190906_174137_1
 

Вероятно, самый знаменитый профессор Высшей школы социальных наук и Парижской школы экономики Тома Пикетти написал новую книгу. «Время для социализма: депеши из мира в огне, 2016-2021 гг.» – это не только жесткий анализ все время усиливающегося глобального неравенства, как его «Капитал в XXI веке», но и план демонтажа существующей системы и строительства куда более справедливого и благодатного будущего, в котором никто не будет забыт и отчужден от результатов собственного труда. Разумеется, основная аудитория французского профессора имеет отчетливо левые взгляды, а многие коллеги хвалят его за поднятие темы на новый уровень или «невероятный эмпирический багаж», но критикуют за методологическую слабость и неверные выводы об истинных причинах неравенства. Тем не менее выход подобной книги – это прекрасный повод для содержательной дискуссии. Алексей Цветков, писатель, драматург, политический активист, комментатор и популяризатор Маркса, написал о Пикетти и его новой работе в своем блоге. С любезного разрешения автора WEALTH Navigator публикует его отзыв на своих страницах.