Постоянный адрес статьи:
https://pbwm.ru/articles/der-supermarkt
Дата публикации
09.11.2015
Рубрики:
Колонки
Напечатать страницу
Управляющий партнер международного брокера недвижимости Tranio
Многие инвесторы, желающие приобрести коммерческую недвижимость в Германии, интересуются супермаркетами. Средний бюджет таких покупок от 3 до 5 млн евро, а их арендная доходность обычно варьируется от 5,5 до 7% годовых: это больше, чем приносят другие типы торговой недвижимости, офисы и жилье.
Арендаторы супермаркетов – как правило, крупные немецкие ритейловые сети. Они обычно «снимают» объект на 15 лет на жестких условиях: в течение этого срока ни владелец, ни арендатор не могут отказаться от исполнения контрактных обязательств. То есть даже если ритейлер съедет, он все равно должен будет платить за аренду в течение 15 лет.
Впрочем, большая доходность супермаркетов – следствие повышенных рисков, главный из которых заключается в том, что через 15 лет арендатор может не продлить контракт. Чтобы уменьшить риск, мы рекомендуем:
Еще один риск связан с тем, что по прошествии 15 лет ритейловая сеть может потребовать ремонта, который, вероятно, обойдется в несколько тысяч евро.
Чтобы увеличить доходность, инвесторы активно используют заемное финансирование, чья стоимость, как правило, составляет около 2%. Немецкие банки дают россиянам кредиты на покупку супермаркетов в размере от 50 до 70% от стоимости объекта. Инвесторы с хорошей кредитной историей или другими активами в Европе могут рассчитывать на лучшие условия.
За счет того, что привлеченные в кредит деньги стоят меньше, чем приносит арендная выручка, инвестор увеличивает прибыль на вложенный капитал (IRR). В случае с немецкими супермаркетами он может рассчитывать на 8–10% годовых.
Источник: SPEAR'S Russia #11(53)