За арабской мечтой
Проекты от Дональда Трампа и Paramount, рост люксовых апартаментов на 21% за год – SPEAR’S Russia задается вопросом: стоит ли инвесторам вновь поверить в Дубай и вернуться на рынок недвижимости?
В Dubai Marina планируется возвести около 200 небоскребов
Выбирая Трампа
Стандарты качества элитной недвижимости в Дубае высоки. Девелоперы держат планку. «Элитная недвижимость – это апартаменты и виллы с отделкой от Fendi Casa или Versace, спортивная инфраструктура, небанальные архитектурные и дизайн-проекты, первоклассная управляющая компания или гостиничный оператор, – говорит Владимир Трибрат, партнер Billion Estate. – При этом в последние годы многие премиальные проекты размещаются в Dubai Marina (строящийся район вокруг рукотворного залива, на западе города, в том числе одна из самых фешенебельных яхтенных пристаней. – Прим. ред.). А их стоимость по-прежнему ниже, чем цена сопоставимых по качеству проектов в Европе, Москве или в Азии: она начинается от 4 тыс. долларов за 1 м². За 10 тыс. долларов за 1 м² можно выбрать лучшие предложения на рынке».
По словам Исмагила Шангареева, генерального директора компании «Дубайское агентство недвижимости», квартира небольшой площади в элитном доме обойдется в 200 тыс. долларов, а за виллу со своим пляжем нужно заплатить около 1 млн долларов.
«Разброс цен в элитных проектах составляет от 6414 до 11 662 долларов за 1 м², – рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Минимальная стоимость элитной недвижимости в Дубае составляет 2620 долларов за 1 м². Правда, такая “невысокая” стоимость характерна для проекта, предусматривающего возведение вилл, площадь которых начинается от 1186 м²».
Самыми активными покупателями, по данным Billon Estate, становятся резиденты стран Ближнего Востока и Азии: особенно активны индийцы и иранцы. Россияне же занимают последние строчки в топ-10 основных групп покупателей из-за рубежа. Объем сделок, совершенных нашими соотечественниками, в 2012 году составил около 500 млн долларов. Это не более 3–4% от всего объема сделок. Однако выбор россиян – самые дорогие адреса, например новые проекты частной девелоперской компании DAMAC Properties: виллы в гольф-проекте Akoya by DAMAC, который строится Trump International, компанией Дональда Трампа; апартаменты с отделкой от Fendi Casa или в голливудском стиле, созданные вместе с Paramount.
Туманное будущее
После резкого сокращения цен и объема сделок в 2009 году рынок жилья Дубая начиная с 2011 года постепенно восстанавливается. Однако эксперты дают разные оценки его перспективам. «За последний год Дубай вырос на 14–16%. По итогам 2012-го он вошел в тройку самых быстрорастущих рынков в мире, – утверждает Владимир Трибрат. – Поэтому достичь докризисных показателей ему труда не составит». А по прогнозам «Дубайского агентства недвижимости», рынок ОАЭ достигнет показателей 2008 года уже в середине 2014 года.
«Цены на жилую недвижимость в Дубае переживают новый бум, но на этот раз в основе роста лежат не спекулятивные ожидания, а фундаментальные факторы: экономический рост в стране, улучшение законодательной базы, демографический рост, возвращение доверия инвесторов, – объясняет Екатерина Тейн, партнер компании Chesterton. – Тем не менее есть риск, что ситуация может измениться и спекулятивный пузырь на рынке недвижимости вновь надуется. Необходимо понимать, чем было вызвано масштабное падение рынка на 50% в 2008–2009 годах и возможно ли повторение такого сценария. Резкий рост недвижимости вызван чрезмерной спекулятивной активностью, особенно в сегменте строящегося жилья. При покупке было достаточно внести 10% от полной стоимости. Причем у многих инвесторов никогда не возникало намерения (или средств) для оплаты будущих платежей, они планировали перепродать жилье на этапе строительства, заработав на росте цен. Это сделало рынок неустойчивым, и когда грянул кризис, многие покупатели не смогли платить. В результате было заморожено большое число проектов, упали цены, часть инвесторов потеряли средства. Поскольку ОАЭ научены горьким опытом, государство разрабатывает и принимает законы, ограничивающие спекуляции с незаконченными строительными проектами, повышающие прозрачность рынка и защиту инвесторов от задержек в строительстве.
В перспективе цены на недвижимость в Дубае продолжат свой рост. Эксперты прогнозируют, что в следующем году он составит не менее 10–12%. Тенденция налицо: за год – со II квартала 2012-го по II квартал 2013 года – цены на жилье в Дубае выросли на 17% на квартиры и на 12% – на виллы. Однако их стоимость все еще остается ниже пиковых значений, которые зафиксированы в III квартале 2008 года: квартиры стоят на 19% дешевле, а апартаменты – на 17%. Впрочем, люксовая недвижимость дорожает активнее – за аналогичный период времени стоимость элитных апартаментов выросла на 21%. Сегодня средние цены на недвижимость в центре города – 3,5–5,2 тыс. долларов за 1 м², на окраинах – 2–2,9 тыс. долларов за 1 м²».
Gordon Rock оценивает ситуацию на рынке ОАЭ менее оптимистично. «Текущий прирост цен на рынке ОАЭ в 5 раз меньше, чем рост цен на пике рынка в 2007–2008 годах, – сообщает Станислав Зингель. – Если 5 лет назад ежегодный прирост составлял 85%, то сейчас равняется лишь 18%. Поэтому рынку Дубая потребуется еще как минимум год, чтобы дотянуться до средних цен докризисного рынка. Но в сегменте вилл докризисный уровень может быть достигнут лишь через
3 года: виллы до спада дорожали в 3 раза быстрее квартир. Впрочем, возможны и иные варианты развития событий: вплоть до полного прекращения роста и даже снижения цен. Ведь они сейчас растут темпами, превышающими демографический и экономический рост эмирата. Серьезных предпосылок для этого нет, а деньги спекулянтов никогда не были долгосрочными драйверами роста. Вероятнее всего, цены вовсе не достигнут ранее поставленных рекордов, поскольку у инвесторов попросту не хватит средств, безрассудства и выдержки для разогрева рынка до прежнего уровня».
Вместо Европы
Инвестировать в недвижимость Дубая можно, но нужно учитывать степень риска. «Золотые дни этого рынка явно позади, – утверждает Станислав Зингель. – Средняя арендная доходность жилья в городе – 6,5% в год. Однако за время кризиса средняя стоимость жилья снизилась в городе на 60%. При таких шоковых спадах даже сравнительно высокий рентный доход не компенсирует бесспорных рисков от вложений средств в спекулятивный рынок жилья Дубая».
Billion Estate предполагает более позитивный сценарий и также сообщает, что можно рассчитывать на 6–7% дохода от аренды. «Оптимальный горизонт инвестиций – 5–8 лет, – говорит Владимир Трибрат. – Лучше выбирать гостиничные номера, апартаменты в составе гостиничных комплексов. Продуманная политика в области делового и рекреационного туризма позволила достичь высокой наполняемости отелей в Дубае: согласно официальной статистике, в прошлом году было занято 88% номеров. Аренда номеров и апартаментов будет востребована и в дальнейшем».
«Рынок краткосрочной и долгосрочной аренды в Дубае очень развит, – сообщает Екатерина Тейн. – Средняя доходность по краткосрочной аренде составляет 8–12%, причем налоги платить не надо, а по долгосрочной аренде – 6–8%. Ставки за период со II квартала 2012 года по II квартал 2013 года увеличились на 12 и 13% соответственно. Однако они все равно остаются на 22–24% ниже пиковых значений 2009 года. Мы рекомендуем вкладываться в апартаменты небольшой площади, обязательно в достроенных комплексах. Такую недвижимость можно передать в управление специальным компаниям, которые помогут со сдачей – этот рынок и вид услуг в Дубае очень развит. Ценятся апартаменты в комплексах с собственным пляжем либо рядом с побережьем, с видом на море. Дубай для арабского мира – как Гонконг для Азии. Это офшорная зона, а также финансовый, туристический, деловой и культурный центр и Ближнего Востока. Поэтому инвестировать в Дубай есть смысл. Рынок недвижимости здесь отличается хорошей ликвидностью, чем сейчас совсем не может похвастать Европа».
Материалы по теме
Источник: SPEAR'S Russia
Элитному жилью стало тесно в прежних границах
Несколько оправившись от потрясений последних лет, покупатели элитной жилой недвижимости по всему миру постепенно привыкают к новой нормальности высоких процентных ставок. Технологический апгрейд этого сегмента упрощает сделки, а их объектами становится жилье в новых точках на карте, свидетельствует последний отчет о глобальном рынке элитной недвижимости, подготовленный Sotheby’s International Realty. WEALTH Navigator обобщил ключевые выводы исследования.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Комментарии (1)
Greta 16.01.2014 08:58
It's a plesruae to find someone who can think so clearly
Оставить комментарий