О «простоте» релокации

Екатерина Мхитарян (Е. М.): В ОАЭ не существует такого понятия, как «простая релокация». Это значит, что невозможно сначала приехать в страну и уже на месте решать, чем вы будете здесь заниматься. Любое проживание в ОАЭ привязано к какому-то основанию для выдачи резидентской визы, дающей право на Emirates’ ID. Потеря этого основания автоматически прекращает резидентство. Таким образом, ВНЖ, полученный, например, из-за покупки квартиры или найма на работу, теряется соответственно при ее продаже или увольнении. А это, в свою очередь, автоматически влечет за собой потерю легального основания для пребывания в ОАЭ. Также при переходе из одного вида резидентства в другой необходимо внимательно следить за тем, чтобы все прикрепленные к нему члены семьи также сменили основание для резидентства.

Первый из возможных вариантов переезда, при наличии хорошей финансовой подушки, – работа «на себя» в качестве фрилансера. Соответствующая виза дает возможность оформить спонсорские визы на семью.

Второй – релокация через открытие своего бизнеса, компании в Эмиратах, на которую оформляются спонсорские визы.

Третий – переезд по приглашению местного работодателя. В этом случае приглашающая сторона поможет решить все вопросы, связанные с переездом, в том числе с оформлением визы и медицинской страховки, окажет помощь с поиском жилья и школы для детей. Именно поэтому, из-за существенных издержек работо­дателя, этот вариант остается сравнительно редким: в девяти случаях из десяти компания из ОАЭ предпочтет нанять специалиста, уже находящегося на территории Эмиратов и имеющего опыт работы в стране.

При самостоятельной релокации все издержки, связанные с переездом, ложатся на самих переезжающих. Практика показывает, что, выбирая Эмираты, очень многие наши соотечественники не учитывают подобные обстоятельства, финансовые риски переезда и свои возможности. Многие расходы неочевидны и могут стать для переезжающих неприятным сюрпризом.

Это, например, полное отсутствие в стране государственных школ и государственного медицинского обеспечения, услуги которых на всех уровнях платные. Есть множество прецедентов, когда дети переехавших в ОАЭ наших соотечественников не учатся или продолжают онлайн-обучение по российской программе из-за недостатка средств у родителей. По той же причине приехавшие могут оказаться отрезаны от полноценного медицинского обслуживания.

О визе «цифрового кочевника»

Получение так называемой визы «цифрового кочевника» – один из вариантов переезда в ОАЭ. На поверку он может оказаться не самым удачным способом полноценной долгосрочной релокации. Виза этого типа выдается сроком всего на один год, а получить ее не так-то просто. Соискателю придется доказать, что он действительно является «цифровым кочевником», представить множество подтверждающих документов, притом что многие визовые центры не очень хорошо понимают, что именно они должны требовать.

Для людей, планирующих долгосрочный переезд в Дубай, есть хорошая альтернатива – виза фрилансера, которую можно открыть в одной из местных фризон. Она несколько дороже визы «цифрового кочевника», но открывается на два года и выдается вместе с лицензией на профессиональную деятельность. Последняя сама по себе признается сильным основанием для получения резидентства, которое дает возможность открытия банковского счета без существенного риска его блокировки за нецелевое использование – достаточно распространенной практики банков в отношении «цифровых кочевников», что автоматически означает необходимость поиска нового банка.

Ну и, конечно, самый надежный способ получения резидентской визы – покупка недвижимости. Приобретая построенный объект стоимостью от 750 тыс. дирхамов (чуть более 200 тыс. долларов) в Дубае, можно получить резидентскую визу на три года, от 2 млн дирхамов (около 550 тыс. долларов) – на 10 лет.

О формах регистрации компании

В ОАЭ существуют три территориальных формы регистрации юридических лиц. Первая – компании мейнленда, или «основной земли» (государственная регистрация в Экономическом департаменте Дубая). Вторая – офшоры, вновь появившаяся форма регистрации. Третья – знаменитые зоны свободной торговли, или фризоны, с которыми часто напрямую связывают главные преимущества юрисдикции ОАЭ для ведения бизнеса.

В Эмиратах действует около 50 фризон, каждая из которых отличается своей регуляторной, юридической спецификой, стоимостью получения лицензии и даже репутацией. Иными словами, фризона не универсальное решение и к ее выбору надо подходить очень внимательно.

Главный критерий выбора фризоны – соответствие ее лицензии виду деятельности, которую вы планируете вести в ОАЭ, вашим целям в этой стране. Например, если бизнес предполагает транзитную торговлю товарами без их ввоза на территорию мейнленда ОАЭ, необходима регистрация в «огражденных» фризонах, которых не так много. Регистрируя такую компанию во фризоне другого типа, вы автоматически попадаете на таможенные расходы, которые сильно ухудшают экономику бизнеса.

ОАЭ – страна, законодательство которой построено на шариатском праве. Это очень важный момент, который необходимо помнить при составлении любых документов. В то же время существуют две фризоны, функционирующие на основе британского права.

Некоторые виды деятельности вообще не могут осуществляться через фризоны. В этом случае вас в обязательном порядке направят на государственную регистрацию.

Существует градация фризон по репутации, от которой в числе прочего зависит стоимость регистрации. Репутация фризоны не пустой звук. На практике это то, с чем в дальнейшем будет работать ваш банк, а попытка сэкономить здесь может привести к нежелательным последствиям. Так, у резидента фризоны с низкой репутацией могут «внезапно» возникнуть проблемы с расчетным счетом: его не откроют или сделают это с большой задержкой из-за усиленной процедуры проверки банка. Также «вдруг» может оказаться, что лицензия, выдаваемая в «недорогой» фризоне, не предполагает выдачи того количества виз, на которое вы рассчитывали. И так далее.

Наличие офиса – обязательное требование для компании, работающей в ОАЭ, подтверждаемое договором аренды, так называемым еjari. Площадь арендованного помещения должна быть достаточной для размещения заявленного числа сотрудников компании в соответствии с нормативом – как правило, не менее 5 м² на человека. За выполнением этого требования проследят сразу две структуры. Во-первых, банк, который попросит фотографии офиса или проведет выездную проверку, без чего не откроет счет. Во-вторых, Министерство труда Дубая, без согласования с которым сотрудникам компании не выдадут визы.

Аренда офиса возможна во фризоне, на территории которой регистрируется компания. Это дешевле мейнленда, притом что фактическое присутствие персонала в нем необязательно. Однако попытка сэкономить здесь может привести к тому, что придется заплатить дважды. Так, существуют прецеденты отказа банков признавать выдаваемые фризонами так называемые сертификаты о первоначальном утверждении (no objection certificate, NOC), документы, дающие право аренды офиса на мейнленде, и стандартный договор еjari. Таким образом, клиент вынужден нести двойные издержки, заплатив сразу за два офиса – во фризоне и на мейнленде. При этом намного более рациональным решением стало бы оформление юридического адреса, который можно законно использовать для регистрации компании, физический офис которой при этом может располагаться в любом месте.

О чиновниках, терпении и коррупции

Эмираты – традиционная страна, где любят, когда к их культуре относятся с интересом и уважением. Способность произнести хотя бы несколько фраз на арабском станет огромным бонусом, хотя рабочим языком общения с местными чиновниками является английский.

Оформление документов в ОАЭ – долгая процедура, требующая большой выдержки. Надо понимать, что «как в московском МФЦ» здесь не будет. Но злиться, скандалить или повышать голос бесполезно. Терпение, понимание того, что в процедуре есть много традиционных моментов, очень высокая степень уважения к чиновникам – залог успеха в общении в Дубае.

Открывая компанию в ОАЭ, вы не столкнетесь с коррупцией: все процедуры строго прописаны и прозрачны. Сложности и задержки с оформлением в большинстве случаев связаны не с низким качеством местного сервиса, а с незнанием клиентом специфики работы местной бюрократии. С непониманием, куда надо обращаться по тем или иным вопросам, неумением правильно презентовать свои истории.

О русофобии

На бытовом уровне в ОАЭ действует закон, запрещающий любую дискриминацию по ­национальному, религиозному или любому другому признаку. Власти пристально следят за его исполнением, поэтому ни о каких притеснениях владельцев российских паспортов здесь не может быть и речи.

В то же время в банковской системе ОАЭ существует список так называемых стран риска – государств, вовлеченных в те или иные конфликты. Россия, Белоруссия и Украина являются участниками этого списка наряду с такими странами, как ­Йемен, Сирия, Ливия и ряд других. Внесение в список не означает запрет или дискриминацию при ведении бизнеса. В отношении компаний и граждан действуют более тщательные процедуры банковских проверок, ведется более щепетильная проверка истории клиентов, более внимательное отношение к представлению документов.

Об аренде жилья…

Алена Поллок (А. П.): Рынок аренды Дубая всегда отличался высокой активностью. Но в последний год нехватка качественных квартир и вилл стала особенно заметна. За ними теперь зачастую приходится в прямом смысле слова охотиться. Особенно дефицит ощущается, когда речь идет о качественном жилье, расположенном в устоявшихся комьюнити с развитой инфраструктурой, такой как спортивные площадки, торговые центры, школы. Найти подобное жилье стало сложно преж­де всего из-за большого притока людей: прирост населения из-за миграции не прекращается уже несколько лет, а в прошлом году эта тенденция стала еще более мощной из-за переезда россиян.

15%
доля элитного жилья
от общего рынка в Дубае

С юридической точки зрения арендаторы жилья в Дубае хорошо защищены, но при подписании договора аренды важно большое внимание уделять деталям. Преж­де всего необходимо проверять соответствие реального комплекта оборудования и меблировки квартиры тому, что прописано в акте приема-передачи. В противном случае есть риск получить «плохую» квартиру – без мебели, бытовых приборов, с неработающими унитазами в старом, морально устаревшем доме в районе без нормальной инфраструктуры и т. п. Подобные прецеденты в Дубае не такая уж редкость.

Именно поэтому, выбирая квартиру в аренду, не стоит делать это дистанционно, доверяя красивой картинке в интернете. Часто это просто приманка для доверчивых клиентов, далекая от действительности. Очная проверка квартиры – важный этап, причем его можно пройти как самостоятельно, так и поручить агенту, которому вы доверяете, и желательно попросить его снять для вас видео.

Стандартная длительность договора аренды – один год с возможностью продления на такой же срок. В ответственность арендатора входит арендная плата и коммунальные платежи по счетчику. Арендодатель оплачивает сервисные сборы, а также услуги управляющей компании.

При сдаче квартиры в аренду ее владельцу надо учитывать, что разорвать договор досрочно, скорее всего, не получится. Соответствующее нотариально заверенное уведомление должно быть подано за год, а разрыв договора возможен только по двум причинам: в случае, когда владелец намерен ­въехать в свое жилье сам и не имеет альтернативного места жительства, либо же при продаже квартиры.

…И о его покупке

С учетом дефицита покупка качественного жилья в бизнес-классе для сдачи в аренду – перспективная инвестиция, которая сразу обеспечит надежный денежный поток: от 6% при сдаче в долгосрочную аренду и до 10% – в краткосрочную.

Выбор объектов в этом сегменте достаточно велик, в том числе на первичном рынке. Однако если вы стремитесь к хорошему соотношению цены и качества объекта и при этом хотите жилье «здесь и сейчас», то стоит присмотреться ко вторичному рынку.

В последнее время вторичный рынок также динамично растет: только за прошлый год цены здесь выросли на 11%, в среднем примерно до 3,4 тыс. долларов за 1 м². Тем не менее, приложив усилия и потратив один-два месяца на поиск, сегодня реально найти качественные объекты по справедливой цене. Самая же выгодная возможность для инвес­торов в этом сегменте – покупка квартиры в новых домах на стадии завершения строительства.

В отдельных случаях покупатель может рассчитывать на небольшой дисконт от застройщика, если такая квартира «освобождается» от предыдущего покупателя в случае невнесения им финального платежа, что в Дубае не такая уж редкость. Кроме того, сегодня на вторичный рынок активно выходят квартиры, купленные инвесторами более трех-четырех лет назад, еще до начала бума. Скидка к текущим ценам на такие объекты также возможна.

Покупка жилья в Дубае облагается рядом сборов, увеличивающих финальную стоимость сделки. В том числе придется заплатить 4% налога на землю – регистрационный сбор в пользу Земельного департамента Дубая (DLD), который вносится вне зависимости от того, покупаете ли вы квартиру на первичном или на вторичном рынке. Это единственный скрытый налог на недвижимость, который существует в Дубае.

Еще 2% от суммы сделки на вторичном рынке составляет стандартная комиссия брокеру со стороны покупателя. Также необходимо оплатить регистрационные сборы, но их сумма несущественная.

При покупке недвижимости у застройщика покупатель оформляет бронирование через оплату так называемого токена стоимостью в пределах 50–100 тыс. дирхамов (13–25 тыс. долларов). Далее при подписании договора бронирования необходимо оплатить 10–20% полной стоимости жилья, а также 4% земельного налога. После этого один-два месяца идет подготовка договора долевого участия или предварительного договора купли-продажи, который подписывают обе стороны – застройщик и покупатель. Затем происходит его регистрация в Земельном департаменте Дубая.

После подписания договора купли-продажи покупатель вносит средства на эскроу-счет застройщика банковским переводом. Причем такая оплата возможна из российских неподсанкционных банков, проводящих платежи в долларах, евро или дирхамах. Кроме того, часть застройщиков Дубая принимают оплату в криптовалюте. В этом случае покупателю придется доказывать легальное происхождение средств, быть готовым к более тщательным и длительным проверкам.

На вторичном рынке процедура заключения сделки на всех ее этапах проходит на специальной цифровой платформе Земельного комитета Дубая, где выпускаются все виды договоров – между брокером и продавцом, брокером и покупателем, а также договор предварительной купли-продажи, который в режиме онлайн одновременно подписывается покупателем и продавцом. Квартира в базе данных Земельного комитета блокируется на срок от одного до двух месяцев, в течение которых проверяются свидетельство о собственности (Title ID), наличие обременений, невыплаченных кредитов или задолженности перед управляющей компанией и т. п.

Таким образом полностью снимаются риски двойной продажи квартиры и гарантируется ее полная юридическая чистота. В то же время необходимо тщательно проверять дополнительные соглашения к договору – что вы получаете с квартирой. И если вы не глядя подписали акт приема-передачи, а уже на месте обнаружили, что там нет заявленной мебели или сантехнического оборудования, то доказать, что вас обманули, скорее всего, возможности не будет.

О мошенничестве

А. П.: Мне повезло: за минувший год на моей практике не было ни одного случая мошенничества. Тем не менее случаи мошенничества в Дубае все же есть. Так, в этом году известно о нескольких случаях таких сделок с помощью поддельных банковских чеков. Специальные службы уже подключены к решению этой проблемы, так что, скорее всего, ее масштабирования в будущем не произойдет.

Е. М.: Увы, у мошенничества нет национальности. К сожалению, как и в любой другой стране, мошенники в Эмиратах тоже есть. Думать и надеяться, что это супербезопасная страна и ничего плохого здесь не может случиться, – ошибка, чреватая последствиями.

Различного рода риски, связанные с организацией сделок с недвижимостью в Дубае, мы как сопровождающие их юристы видим регулярно. В этом случае мы рекомендуем клиентам отказаться от их подписания, имея в виду вероятность дальнейших судебных разбирательств, которые в Дубае идут очень тяжело, долго и не всегда успешно.

При этом надо учитывать местную специфику. Эмираты – мультикультурная страна, и брокером может оказаться представитель любой страны – Индии, Пакистана, Египта и т. п. Схемы их продаж могут сильно отличаться от привычных нам.

Не стоит забывать, что бесплатный сыр только в мышеловке: если вам предлагают какую-то странную, не совсем классическую схему сделки, квартиру в шикарном месте вполцены, торопят с оплатой, это повод насторожиться. В этом случае надо выдохнуть и не спешить – ваш поезд точно никуда не уйдет.

Екатерина Мхитарян, юрист Startup & Marketing Corporation
Алена Поллок, директор Private Office Intermark Real Estate

Материал подготовлен на основе дискуссии, организованной Movchan’s Group.