Последние 15 лет вложения в нетрадиционные типы коммерческой недвижимости в Европе ежегодно растут в среднем на четверть, и этот тренд продолжает набирать обороты. В докладе-прогнозе «Новые тенденции в сфере недвижимости – 2019», подготовленном PwC, говорится, что если в 2015 году только 28% участников опроса сообщили, что они рассмотрят возможность вложений в альтернативную недвижимость, то в текущем 60% респондентов заявили о готовности инвестировать, а 66% – о намерении увеличить свои уже имеющиеся инвестиции в эту сферу.

Один из наиболее удачных для диверсификации портфеля активов – дома по уходу за пожилыми людьми, дающие продолжительный стабильный доход. В этом сегменте рынка пока не такая высокая конкуренция по сравнению с офисным или ретейлом, но все больше инвесторов верят в его перспективность, которая во многом подкрепляется демографическими процессами в мире.

Больше всего пожилых людей проживает в странах Европы – если в среднем в мире их пока чуть более 1%, то в ЕС на их долю приходится четверть населения. К 2045 году, согласно прогнозам Евростата, в Европе соотношение жителей пенсионного возраста к трудоспособному населению будет один к двум – на каждое лицо, достигшее 65 лет, придется три гражданина трудоспособного, экономически активного возраста.

При этом средняя продолжительность жизни постоянно увеличивается. За последние 20 лет в ЕС зафиксирован рост на 4,8 года, а в последующее 20-летие ожидается, что люди станут жить еще на  6 лет дольше.

Стабильные клиенты, высокая доходность

Если в 2013 году каждый пятый инвестор оценивал инвестиционный потенциал домов престарелых как «очень хороший», то в 2017-м такое мнение высказывал уже каждый третий, отмечает портал Statista.

Только в одной Германии в  ближайшие 20 лет необходимо ­­создать более 330 тысяч мест в домах престарелых для пожилых людей, количество которых увеличивается стремительными темпами (+6 миллионов к 2040 году).

Инвесторы не против таких вложений: они все чаще смотрят на дома по уходу за пожилыми людьми в Германии. Помимо демографических изменений, стабильности и роста немецкой экономики инвесторов привлекают и другие факторы. К ним можно отнести более высокие показатели доходности данного типа недвижимости и особенности договоров аренды.

Общие особенности рынка:

• Если в традиционной жилой недвижимости и студенческом жилье рынок сегодня дает 3–4% годовых, то в сегменте домов престарелых можно добиться 5–6%, а при использовании кредитного плеча увеличить эти цифры. Операторы, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды на срок от 15 до 25 лет с индексацией аренды согласно изменению уровня CPI. В сегменте распространены договоры типа Double Net или NNN, когда арендатор берет на себя не только эксплуатационные расходы, но и налог на недвижимость, страхование здания.

• При покупке дома престарелых часто можно получить льготное финансирование от немецкого банка (по ставке 1–1,5%), эти льготы распространяются и на иностранных инвесторов.

• В основном дома престарелых в Германии строятся в тихих районах на окраинах крупных городов или в пригородах: рядом парк или лес для прогулок. В центральных районах городов A и B – крайне редко.

Традиционно в Германии выделяют три типа недвижимости для пожилых людей:

1. Altenwohnheim – похож на обычный жилой дом с комфортной для пожилых людей безбарьерной средой с минимумом услуг. Такие дома, как правило, легче перепрофилировать, если оператор-арендатор решил не продлевать договор аренды.

1. Altenheim – похож на первый тип, но с большим числом дополнительных услуг (можно заказать, например, питание и уборку).

1. Altenpflegeheim – комплексы больничного типа с полным медицинским обслуживанием, уходом и лечением.

За последние несколько лет компаниями по созданию фондов, такими как ILG и IMMAC, были ­созданы более 100 закрытых фондов для приобретения объектов, подобных домам престарелых, на сумму более 1,5 млрд евро.

В прошедшем году объем транзакций с данным классом активов в Германии составил 3 млрд евро, которые преимущественно пришлись на существующие объекты, а не новостройки.

София Буланова – старший консультант по инвестициям Tranio