Американскую мечту реанимируют иностранцы


Говорят, на чужих ошибках учатся, но ипотечный кризис в США не испугал и не остановил иностранных скупщиков недвижимости. Более того, по прогнозам Эдварда Мермельштейна, игроки, вошедшие в этот рынок еще вчера, уже успели кое-что заработать. А инвесторы, заявившие о себе в этом году, через пару лет получат возможность заработать намного больше тех, кто придет завтра.

17.06.2011




Hires-head-shot
Эдвард Мермельштейн

сооснователь Rheem Bell & Mermelstein LLP

Конечно, неустойчивый доллар и низкие цены сделали свое дело, и квартиру стоимостью в 50 млн долларов на рынке не ожидает массовый спрос. Но когда цена на недвижимость падает до определенного уровня, вдруг дают о себе знать не только индивидуальные покупатели, подыскивающие себе жилье, но и спекулянты. А если этот уровень оказывается ниже стоимости, заложенной в строительство, то дефицита инвесторов и вовсе быть не может, ведь в таком случае активируются игроки, например, из Кореи и Израиля. Они покупают через синдикаты целые блоки квартир и ожидают, что, даже если поначалу прибыль будет небольшой, цены начнут расти в скором будущем.

Но не только шаткий доллар и низкие цены стимулируют рост популярности коммерческих сделок и спрос на личные апартаменты. Рынок американской недвижимости считается одним из самых стабильных в мире, и, несмотря на подчас глубокие падения, он всегда возвращается к докризисному уровню. Вот почему зарубежным инвесторам интересна игра на рынке недвижимости США. Так, на одном из его сильнейших сегментов – нью-йоркском – показатели уже вернулись на уровень 2008 года. При этом обычно на восстановление рынка в Америке уходит не более двух лет. Хотя, конечно, некоторые города становятся редкими исключениями. Графически движение рынка напоминает колоколообразную кривую. Каждые семь лет рынок пересматривается, и каждые семь лет можно наблюдать новую bell curve.

Иностранцы, в частности, гости из России, чувствуют себя в США хорошо еще и потому, что в Штатах довольно мягкий деловой климат. Правила входа для гостей здесь не отличаются от тех, что прописаны для местных – американцев. Статус мигранта не обременен особыми налоговыми нагрузками. Более того, иностранцам легче ориентироваться. Причина в том, что гости Соединенных Штатов привыкли обходиться без кредита, и последние 10-15 лет они упорно игнорируют и обходят американские банки при заключении сделок.

Правда, здесь открывается другая конкурентная особенность – и зарубежные клиенты, в большей степени российские, и местные real estate investment trusts, имеющие большие возможности, не заинтересованы в кредите. У них достаточно средств, накопленных за последнюю пару лет, и они обязаны потратить их сегодня. В обратном случае деньги придется вернуть инвесторам. Кроме того, если не потратить эти деньги прямо сейчас, можно упустить ожидаемую прибыль. Действительно, есть все основания торопиться: согласно актуальным прогнозам, цены возвращаются на справедливый уровень, и удорожание земли за год, скорее всего, составит до 15%, а прибыль от коммерческих проектов на таких рынках, как Нью-Йорк, должна достичь 4-5%. Кроме того, за два года рост недвижимости и ренты выйдет на уровень 15-20%. Это коснется самых солидных рынков: Нью-Йорка, Вашингтона, Бостона, Чикаго, Лос-Анджелеса, Сан-Франциско.

Тут надо учесть, что за последние годы почти не строилось новых объектов. А значит, после того, как все продастся, на рынке не останется ничего нового. И тогда цены неизбежно поползут вверх. И это еще одна причина, которая очень привлекает зарубежных инвесторов. Получить входной билет можно у открывшегося ненадолго маленького окна – инвесторы, пришедшие на рынок год назад, уже заработали; заработают через 2 года и те, кто пробует свои силы сейчас, причем им достанется намного больше, чем тем, кто созреет до инвестиций в американскую недвижимость в будущем. Таким образом, максимальную прибыль принесет первый год подъема рынка. Интерес к некогда продаваемому по всему миру коммерческому кредиту в ближайшем будущем также оживет. Однако ожидать возврата к докризисному уровню было бы достаточно смело. Совсем неплохо подняться и на 50%, если учесть, что за последние 2 года рынок коммерческого кредитования перестал существовать, и многие банки вообще ушли из этого бизнеса (UBS, Credit Suisse). Впрочем, теперь можно рассчитывать на возврат крупными финансовыми структурами своих нишевых позиций в этом сегменте.

Кстати, стабилизировать цены помогут именно иностранцы. Однажды это сделали японцы. Сегодня спасителями станут китайцы. Возможно, уже в ближайшие месяцы число китайских банков, поддерживающих самые амбициозные коммерческие проекты в США, увеличится в разы. К сожалению, России на этом рынке нет. Индустрия, конечно, познакомится с парой российских банков, но это произойдет не раньше, чем через полгода, и только после того, как они построят необходимую структуру.

Однако российские резиденты, тем не менее, занимают одну из лидирующих позиций в секторе американского индивидуального жилья на протяжении последних 10 лет. В частности, за последний год самые громкие покупки в Нью-Йорке были сделаны именно клиентами из России. Этот тренд сохранится в будущем.



17.06.2011

Источник: PBWM.ru

Комментарии (5)

Alexander Bart 22.06.2011 17:19

Mr Mermelstein,
I am realy grateful for your answer, I wish I could deliver it directly to the brains of some people who are disputing with me constantly. Your reasoning will calm them down.

Edward Mermelstein 21.06.2011 21:59

Mr. Bart,
In reponse to your question regarding Mexican condominium investments;
My position is similar to investing in most foreign markets. If you are an end user, your intention will be different than someone buying strictly for investment purposes. My concern with resort properties is that they are cyclical in nature and have a much higher upkeep cost. Also, when purchasing in a foreign market, I suggest sticking with first tier locations. While Mexico has done well in terms of returns over the past fifteen years, I would be concerned as to its volatile nature.
Edward

Alexander Bart 21.06.2011 16:12

Question to Mr Mermelstein

Could you kindly tell us a few words about condominiums on the Mexican resorts? There are some advisers who promote it as a hot investment idea.

Mill 21.06.2011 10:10

Скажите, господин Мермельштейн, почему именно русские будут делать самые громкие покупки в секторе индивидуального жилья? При всей экзотичности некоторых приобретений и цен самые несуразные сделки с самыми высокими переплатами да еще и в массовом порядке все равно делают американцы. Не может быть и речи, чтобы кто-нибудь сместил их с первого места. Второе в перспективе 3-5 лет я бы отдал китайцам, но никак не русским.

Anonymous 20.06.2011 10:16

Хорошо бы гн Мермельштейн оказался прав


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз


Дурацкая шутка, или Представление об альтернативе


20190906_174137_1
 

Вероятно, самый знаменитый профессор Высшей школы социальных наук и Парижской школы экономики Тома Пикетти написал новую книгу. «Время для социализма: депеши из мира в огне, 2016-2021 гг.» – это не только жесткий анализ все время усиливающегося глобального неравенства, как его «Капитал в XXI веке», но и план демонтажа существующей системы и строительства куда более справедливого и благодатного будущего, в котором никто не будет забыт и отчужден от результатов собственного труда. Разумеется, основная аудитория французского профессора имеет отчетливо левые взгляды, а многие коллеги хвалят его за поднятие темы на новый уровень или «невероятный эмпирический багаж», но критикуют за методологическую слабость и неверные выводы об истинных причинах неравенства. Тем не менее выход подобной книги – это прекрасный повод для содержательной дискуссии. Алексей Цветков, писатель, драматург, политический активист, комментатор и популяризатор Маркса, написал о Пикетти и его новой работе в своем блоге. С любезного разрешения автора WEALTH Navigator публикует его отзыв на своих страницах.