Переменные дохода
Инвестиции в недвижимость никогда не теряют своей актуальности – ни в период кризиса, ни в ситуации экономического роста, уверен Игорь Индриксонс. Нужно только выбирать правильные рынки и не искать объект, который нравится вам лично, если вы приобретаете его с целью инвестиций.
80 процентов того, что происходит на финансовом рынке, осуществляется при помощи виртуальных денег. И когда банкротится банк, за ним часто ничего не остается. Возможно, даже его офис был взят в аренду. Недвижимость же обладает одним уникальным преимуществом: она материальна. Даже падая в цене, она сохраняет свою физическую сущность, продолжает себя окупать (ее всегда можно сдавать в аренду). Кроме того, только в недвижимости можно уменьшить риски, связанные с рынком, не снижая при этом доходности, – за счет использования кредитного плеча. Скажем, даже если рынок растет на 5 процентов при кредите в 70 процентов от стоимости жилья, мы всегда будем получать хороший доход – как минимум 15 процентов на инвестированные деньги.
А теперь давайте вернемся к ситуации, которая случилась в момент кризиса. Как известно, в 2007 году остановилась секьюритизация в США, то есть банки не смогли перепродавать ипотечные долги с помощью ипотечных облигаций. Соответственно, ипотечное кредитование изменилось практически во всех странах, что и вызвало падение цен на недвижимость. Что происходит сегодня? Если говорить о США, то здесь нужно подождать еще хотя бы год, наблюдая за тем, как будет вести себя рынок. Ведь все, что упало сегодня, не обязательно вырастет в ближайшие годы. Это мы видим на примере Берлина, где недвижимость не растет уже 18 лет, и на примере Японии, где с 1991 года цены на недвижимость падают.
Западная Европа чувствует себя значительно лучше. В особенности Англия, где цены на недвижимость снизились лишь на 15 процентов (сравните с 40-процентным падением в США). При этом в Великобритании можно было получать 5-процентную доходность от аренды. Так что даже в период кризиса так называемая абсолютная доходность составила лишь минус 10 процентов. И уже сейчас за несколько последних месяцев цены на британскую недвижимость отыграли 4 процента. Главное отличие Европы от США – в том, что в первой не выдавались subprime-кредиты, поэтому и экономики этих стран, а за ними и рынки недвижимости восстанавливаются стремительно.
Так что в ближайшие пять лет лучшими регионами для вложений в недвижимость будут страны Западной Европы – Англия (в частности, Лондон), Австрия, Франция, Швейцария, Кипр. Стоит также обратить внимание и на более рисковый, но очень привлекательный регион – Турцию (здесь ситуация на рынке недвижимости в период кризиса даже улучшилась, снизились ставки по ипотеке).
Планируя инвестиции в недвижимость, необходимо обращать внимание на несколько важных аспектов. Первый – это ликвидность объекта. Сейчас можно натолкнуться на предложения рынков, где идет виртуальный рост, то есть застройщик увеличивает цены в прайс-листах, но когда вы идете на вторичный рынок, вы этого роста не ощущаете и в итоге не можете продать объекты по такой стоимости. Проверить ликвидность очень просто – взять ипотечный кредит или хотя бы посмотреть, какую сумму банки готовы дать под этот объект. Так, например, в Болгарии сегодня вообще не дают ипотеку, на побережье Испании наблюдается такой же тренд, а во Франции предлагают кредиты в размере до 90 процентов от стоимости жилья, в том числе и русским клиентам. В Турции нерезидентам тоже дают ипотеку – до 70 процентов от стоимости объекта.
Второй аспект – цель приобретения. Если вы покупаете для себя, то необходимо выбирать то, что нравится, не особенно задумываясь об инвестиционном моменте. У меня есть правило: если мне лично объект нравится, то как инвестиционный я его никогда не куплю, поскольку он наверняка не заинтересует окончательного потребителя для аренды или перепродажи на рынке. Допустим, приехал я в Японию, купил пентхаус в 300 квадратных метров. А там окончательный потребитель – японцы, квартирки у них небольшие, до 80 квадратных метров. Пентхаус площадью 300 квадратных метров будет иметь нулевую ликвидность с точки зрения сдачи в аренду и перепродажи. И вообще, если смотреть статистику по всем странам, то доходность от аренды на маленькие объекты выше примерно на 2–3 процента, к тому же они более ликвидны. Возьмем горнолыжные курорты. Нам всем нравятся просторные шале, а идеальный объект для инвестиций – небольшие апартаменты площадью 40–50 квадратных метров. Такую квартиру снимают часто. А ваше шале раз в сезон, возможно, снимут на неделю за 5000 евро. Односпальные же апартаменты за 500 евро в неделю не будут пустовать. В жарких странах лучшие апартаменты для инвестиций – квартиры с двумя спальнями до 80 квадратных метров.
Кроме того, многие допускают распространенную ошибку, когда покупают недвижимость, не анализируя детально рынок аренды. А в некоторых странах он может быть сконцентрирован в одной точке. Допустим, на Кипре 75 процентов рынка аренды «короткой» жилой недвижимости сосредоточено в Пафосе, 10 процентов – в Лимассоле, 15 – в Ларнаке. И все. Купив недвижимость в другой части страны, вы просто не сможете ее сдать.
Также не стоит гнаться за быстрым ростом рынка, способным принести крупный доход. Ведь, как известно, где высокие доходы, там и большой риск. Недвижимость же по определению низкорисковый актив. Она может дать стабильность, надежность, сохранность денег, постоянный доход. За время моей работы я структурировал более 250 портфелей объектов жилой недвижимости общей стоимостью более миллиарда долларов. Средняя доходность по ним составляет 35 процентов годовых, но это доходность не на объекты, а на сам инвестированный капитал (худшим в моей практике был 2008 год, когда доходность по портфелям составляла 20 процентов). А между тем в среднем на рынках, где я структурировал портфели, рост не превышал 10 процентов в год. Откуда берется 35-процентная доходность? Все дело в использовании ипотечного кредитования, когда доход от аренды полностью шел на погашение кредита, а инвестор зарабатывал на приросте капитала. Если же вы ищете рынки недвижимости, которые растут на 35–40 процентов в год, то это безумные риски. С этой точки зрения опасны рынки Панамы, курортной недвижимости Египта, Вьетнама, Таиланда, Туниса. Это рассадники виртуального роста цен.
Если же вернуться в Россию и попытаться проанализировать то, что происходит у нас в сфере недвижимости, то здесь могу сказать, что мы находимся в стадии, которую уже прошли другие страны. Это своего рода дебалансировка, рынок еще не пришел в устойчивое состояние и поэтому легко меняет свое направление то в сторону роста, то в сторону падения. Следующим таким рынком станет Куба, в которой равновесие будет нарушено, когда там разрешат покупать недвижимость всем. В этом случае на Кубе вполне возможен 100-процентный спекулятивный рост.
Возвращаясь к России, нужно понимать важность четкого разделения жилой и коммерческой недвижимости. Когда западные аналитики начинают по своим формулам рассчитывать, сколько должна стоить жилая недвижимость в нашей стране, то многие приходят к выводу, что ее цена должна быть в разы меньше. В отношении коммерческой недвижимости их оценки более или менее схожи с рынком. И когда мне задают вопрос: «Почему?» – я объясняю, что они не учитывают одну переменную – M. Это менталитет. В коммерческой недвижимости работает корпоративный инвестор, которому не важно, какой там вид из окна открывается, он ни копейки больше не заплатит, если расчеты не подтверждают эффективности инвестиций. А жилую недвижимость покупают эмоциональные люди. Например, квартира стоит миллион, а ее пытаются продать за полтора. Человеку понравилось, он загорелся – и выкладывает нерыночные суммы.
Но на зарубежных рынках ситуация кардинально противоположная. Поэтому и доходность от инвестиций в недвижимость здесь куда более предсказуема и регулируема.
Источник: SPEAR'S Russia
Элитному жилью стало тесно в прежних границах
Несколько оправившись от потрясений последних лет, покупатели элитной жилой недвижимости по всему миру постепенно привыкают к новой нормальности высоких процентных ставок. Технологический апгрейд этого сегмента упрощает сделки, а их объектами становится жилье в новых точках на карте, свидетельствует последний отчет о глобальном рынке элитной недвижимости, подготовленный Sotheby’s International Realty. WEALTH Navigator обобщил ключевые выводы исследования.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Оставить комментарий