Первая ассоциация со словом «недвижимость» – защитный актив. Эта точка зрения по-прежнему верна или в разные экономические циклы ситуация меняется?

Да, действительно, недвижимость – это один из немногих инструментов, который позволяет инвесторам сохранять ценность своего капитала в период повышенной турбулентности в экономике. При этом важно понимать, что доходность коммерческих объектов институционального качества отличается от доходности жилой недвижимости. Преимущества таких активов можно рассмотреть на примере высококлассных складских и логистических комплексов, которые сегодня, как правило, строятся под конкретного арендатора, готового заключить длительный договор аренды. Во-первых, складские комплексы с надежными арендаторами позволяют владельцам недвижимости получать стабильный и прогнозируемый денежный поток, который ежегодно индексируется. Вторым важным преимуществом является то, что качественные и востребованные объекты обеспечивают инвестору прирост стоимости, который опережает инфляцию. Конечно, важным фактором при этом выступает правильный выбор сектора недвижимости с низкой вакансией и ожидаемым стабильным ростом спроса.

Инвестируя в активы институционального качества, владелец чувствует себя защищенным при различных сценариях развития экономики. В случае снижения инфляционных ожиданий, приближения их к целевым показателям ЦБ в 2024 году мы увидим смягчение денежно-­кредитной политики и снижение ключевой ставки. За ключевой ставкой последуют ставки по альтернативным консервативным продуктам – вкладам, накопительным счетам, облигациям. Значит, инвесторы получат менее привлекательные показатели потенциальной доходности, при этом рентный доход от недвижимости по-прежнему будет двузначным. Сохранение высокой инфляции и ключевой ставки, в свою очередь, приведет к росту себестоимости строительства, стоимости кредита для девелопера и в полной мере отразится в стоимости недвижимости. В любом случае важно отметить, что тело депозита или облигации не защищено от инфляции в отличие от недвижимости инвестиционного качества.

Очевидный вопрос состоятельных клиентов: зачем вкладывать большие деньги в ЗПИФ, если можно купить небольшой объект коммерческой недвижимости самостоятельно? В чем преимущества инвестиций через фонды? Как гарантируются права собственников?

Тут важно разделять небольшой объект коммерческой недвижимости и объекты инвестиционного качества. Объекты, приобретаемые в ЗПИФ под управлением СФН, отличаются высокой капиталоемкостью, приобретение таких объектов одним клиентом вряд ли возможно.

Что касается гарантий, то клиент становится совладельцем имущества на основании права общедолевой собственности. Он может заказать выписку ЕГРН, где будет видно, что право­обладателями объектов в ЗПИФах являются исключительно владельцы инвестиционных паев.

Ваши ожидания от рынка в 2024 году?

На потенциал жилой недвижимости мы смотрим с осторожностью. Рост ключевой ставки в сочетании с потенциальной отменой или изменением условий льготной ипотеки уже сейчас начинает оказывать существенное давление на рынок жилой недвижимости, ведь львиная доля сделок на рынке осуществляется с привлечением кредитных средств. Тревож­но выглядит спред между стоимостью первичного и вторичного рынка, который в Москве сегодня превышает 35%.

Потенциал коммерческой недвижимости мы оцениваем значительно выше. Мы находим привлекательными сегменты центров обработки данных и складской недвижимости класса А, где наблюдается высокий спрос со стороны потенциальных арендаторов и дефицит готовых площадей. Рынок привлекателен для инвесторов вне зависимости от денежно-­кредитной политики, так как обеспечивает не только текущую доходность, но и прирост стоимости актива, опережающий инфляцию.

Какие планы перед собой ставит управляющая компания «Современные фонды недвижимости»?

Сейчас мы занимаем лидирующую позицию на рынке розничных фондов недвижимости в России. В следующем году мы планируем укрепить свои позиции и активно наполнять портфели клиентов качественной складской недвижимостью. Наша стратегия предусматривает прежде всего приобретение качественных объектов складской недвижимости и центров обработки данных. Мы рассчитываем увеличивать число пайщиков, превзойти отметку в 110 тыс. Конечно, рост портфеля приведет к увеличению выплат инвестиционного дохода.

Мы активно работаем над развитием нового направления инвестиций в недвижимость, а именно в центры обработки данных (ЦОДы). В 2023 году мы закрыли одну из самых крупных сделок на рынке коммерческой недвижимости. Мы купили ЦОД за 30 млрд руб­лей на 5 тыс. стойко-мест в Москве. Этот объект находится в фонде, доступном только квалифицированным инвесторам.

Если говорить о преимуществах продуктов для квалифицированных инвесторов, у этих фондов шире спектр доступных для приобретения проектов, возможно инвестирование в объекты на этапе строительства и движимое имущество, что повышает доходность.