Взгляд с Альбиона: брекзит для инвестиций
Частный инвестор Андрей Бут советует, во что вкладывать небедному россиянину в Англии, и на примере брекзита показывает, как абстрагировавшись от «шума толпы», продраться сквозь новостной фон к действительно важной информации.
Для обеспеченных россиян Лондон был и остается одной из привлекательных локаций для проживания семей и приобретения недвижимости, то есть речь идет о соображениях личного свойства. «Бытовое» восприятие брекзита дает возможность потренироваться в отсеивании важных новостей и выборе важных стратегий.
Обсуждается примерно следующее: брекзит приведет к обрушению рынка недвижимости; за выходом из единой таможенной зоны последует резкий рост торговых барьеров и потеря Британией европейских рынков, в частности, падение финансово-банковских бизнесов Сити. Так ли это, и если да, то кого это коснется?
Проблемы на рынке недвижимости затронули два сегмента: премиальный (и заоблачный по ценам) центр Лондона и, частично, сетевой стрит-ретейл; и это совершенно разные ситуации. Премиальная недвижимость стала падать в цене и количестве сделок начиная с 2014 года, то есть за два года до референдума. Это связано с целым рядом «небрекзитных» причин: многократным повышением разового сбора на сделках (stamp duty), ужесточением налоговых режимов при покупке недвижимости на компании и трасты, усложнением процедур доказательства чистоты средств, прибывающих в Британию для приобретения квадратных метров. Не менее важное внешнее обстоятельство – резкое сокращение платежеспособности у ряда типичных иностранных групп покупателей (например, у россиян, казахстанцев и представителей стран Ближнего Востока из-за ослабления сырьевых рынков) или «национализации элит» в таких странах, как Россия и Китай: отношение к выводу денег элитами из собственных стран стало менее дружелюбным.
Рынок жилой недвижимости за пределами Лондона и в менее престижных районах британской столицы более чем жив и умеренно растет, движимый, прежде всего, ограниченным предложением в большинстве районов, низкими ипотечными ставками, правительственными программами поддержки для покупки так называемого первого жилья. Характерная особенность для этого сегмента – попытки нескольких последних правительств, скорее, уже традиционные, обеспечить увеличение предложения на рынке и, тем самым, повысить его доступность.
Проблемы части рынка стрит-ретейла, как правило, локальны, в частности, коснулись сети Debenhams, и связаны, прежде всего, с «отъеданием» доли у традиционных ретейлеров онлайн-магазинами, торговыми площадками и сервисами доставки готовой еды. По их проникновению Британия сильно опередила подавляющее большинство стран Европы. В целом, потребительский рынок чувствует себя неплохо: его поддерживают низкая безработица и правительственные программы по стимулированию доходов широких слоев населения. Неплохо чувствует себя и рынок офисной недвижимости, где несмотря на апокалиптические прогнозы, нет ни падения цен, ни снижения востребованности.
Происходящее с рынками недвижимости скорее связано с адаптацией к глобальным трендам и оздоровлением: сдутием пузыря в премиальном сегменте и последующим за этим в конце 2019-го и начале 2020 года восстановлением активности.
Более того, для обеспеченных россиян, которые традиционно предпочитают доллары как валюту сбережения и инвестирования, в силу одновременной коррекции и рынка недвижимости Лондона, и курса фунта к доллару, сейчас выгодный момент для входа на рынок. При правильном подходе и выборе объекта цена, которую вы заплатите за ту же недвижимость сейчас, в долларовом выражении будет на 20–40% ниже, чем вы бы заплатили, например, в 2014 году. Очевидно, это перекрывает даже stamp duty, который вырос на 3%.
Падение фунта дало и эффект падения цен в долларах на текущую жизнь – примерно на 10–20% в долларовом выражении, по сравнению с тем же 2014 годом. При этом все любимые россиянами преимущества Британии и Лондона, по-прежнему на месте: лучшие в мире школы и университеты, бытовая обустроенность, безопасность, правовая система, преференциальные налоговые режимы для переезжающих иностранцев, доступ к продвинутому рынку финансовых услуг и инвестиций. Кроме того, несмотря на британские налоговые «подтягивания гаек» последних лет, в континентальной Европе подход к «богатой» части налогоплательщиков более жесткий, и при рациональном «численном» подходе Британия остается привлекательнее, и во многих смыслах безальтернативной налоговой юрисдикцией Европы.
Британское правительство системно улучшает доступность медицины, сокращает социальные гэпы для менее привилегированных слоев населения в части образования, что повышает устойчивость общества в долгосрочном плане. Отмена выплат в общий бюджет ЕС в значительной мере обеспечит финансирование таких программ.
Эту тенденцию надо будет держать в голове инвесторам – начинается, как минимум, частичная, или секторальная, деглобализация мировой экономики, как по политическим и экономическим причинам, так и технологическим особенностям. Если первое (на примере брекзита в том числе) широко обсуждается, то второе сильно недооценено. Рассмотрим примитивный пример того, что делают дешевые технологии, дешевый же кастомизированный дизайн и гибкое производство на основе, например, 3D-печати. Где выгоднее произвести и легче продать рамку для фотографии – в местном магазинчике рядом с клиентом, и при этом рамка будет выполнена с учетом его желаний? Или будет дешевле везти сотни рамок разного дизайна из Китая с помощью длинной логистической цепочки?
Аукционный марш быков и минотавров
Ксения Апель напоминает о значимости и стоимости Пикассо не для того, чтобы в очередной раз напугать ценами, а чтобы привлечь внимание к его доступности. Вернее, к доступности его керамики и графики.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Самоидентификация. Дорого
Большинство состоятельных коллекционеров покупают искусство, не думая об этом как об инвестиции. Далеко не все из них согласятся с мыслью, что это вообще имело какой-то финансовый смысл. Однако арт-рынок намерен расти, а хайнеты готовы тратить. Где, как и зачем они это делают, изучали в совместном исследовании Art Basel и UBS.
О времени арт-рынка
Валерия Колычева размышляет об инвестиционной привлекательности произведений искусства, проверяет на прочность идею о том, что при правильном подходе арт-рынок обыгрывает фондовый по потенциальной доходности, и Измеряет «справедливость» аукционных результатов в мысленном эксперименте.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Склад суммарной доходности
Екатерина Васильченко – о том, как будет работать первый российский индекс коммерческой недвижимости, какое влияние он окажет на рынок и почему им заинтересуются хайнеты с длинным горизонтом планирования.
Оставить комментарий