Недвижимость как инвестиционный проект


Когда частный инвестор приобретает особняк в центре Москвы, несколько апартаментов или офисные здания площадью более 1 тыс. квадратных метров, он неизбежно сталкивается с вопросом: как владеть недвижимостью, чтобы оптимизировать налоги?

07.09.2021





Ситуация, когда дорогостоящая недвижимость изначально оформляется просто на физическое лицо, а затем сдается в аренду, не совсем правильная. Даже если физическое лицо уплачивает подоходный налог и подает декларации, налоговые органы вправе расценить ее как «незаконную».

По российскому Гражданскому кодексу деятельность, направленная на систематическое получение дохода, признается предпринимательской, и, чтобы ее осуществлять, необходимо зарегистрировать отдельное юридическое лицо либо встать на учет как индивидуальный предприниматель (далее – ИП).

Ответственность за предпринимательскую деятельность, которая не регистрируется в налоговой службе, может быть разной: от административной – в виде штрафа в размере от 500 до 2000 руб­лей – до уголовной (если деяние сопряжено с извлечением дохода в размере более 2 250 000 рублей).

Уголовную ответственность применяют нечасто, а вот доначисление налогов – это распространенное явление.

Система налогообложения ИП включает в себя все известные налоги: налог на доходы физических лиц (НДФЛ), налог на добавленную стоимость (НДС), налог на имущество и прочее.

Таким образом, если владелец недвижимости уплачивал только НДФЛ, бюджет недополучал от него НДС в размере 20%. Поскольку налог не декларировался и не уплачивался в соответствующие сроки, к сумме налога добавятся штрафы и пени в соответствии с позицией ФНС, поддерживаемой Верховным судом РФ.

Можно возразить, что и для ИП, и для ООО предусмотрены специальные режимы налого­обложения, которые заменяют все виды налога на один. Такой режим называется упрощенной системой ­налогообложения (УСН). На нем можно выбрать объект налого­обложения: либо доходы (ставка налога составит 6%), либо доходы минус расходы (ставка налога составит 15%).

Однако «льготные» режимы – это право налогоплательщика, о ­котором он должен заявить. Если он не уведомил налоговый орган о своем желании использовать УСН в течение 30 дней после регистрации ИП или юридического лица, значит, не перешел на него и находится «по умолчанию» на общей системе налогообложения.

Кроме того, УСН не всегда можно применить. Закон предусматривает следующие ограничения:
1. Годовой доход не должен превышать 200 млн.
2. Средняя численность сотрудников – не более 130 человек.
3. Запрет для определенных типов организаций (банки, страховые компании, ломбарды и др.).
4. «Остаточная стоимость основных средств» не превышает 150 млн рублей.

Если с первыми тремя пунктами все очевидно, то последний вызывает вопросы. Остаточная сто­имость – фактические затраты на приобретение основных средств. А основное средство – в данном случае та недвижимость, которая покупается в коммерческих целях.

Таким образом, даже если вы сначала купили недвижимость на физическое лицо и затем открыли ИП на УСН, чтобы сдавать ее в аренду, ваше имущество и имущество вашего ИП считается единым для оценки показателя остаточной стоимости. А если затраты на приобретение недвижимости больше 150 млн рублей, ИП уже не сможет применять УСН.

С 1 января 2013 года в России был введен специальный режим налогообложения – Патентная система налогообложения (ПСН). ПСН может применять только ИП и только по определенным видам деятельности, установленным законом конкретного региона РФ.

Для перехода на ПСН и его применения предприниматель должен соблюдать условия:
1. Количество наемных работников – не больше 15 человек.
2. Доходы от всех видов деятельности на патенте – не больше 60 млн рублей за календарный год.

Каждый субъект РФ устанавливает плату за патент на основе определенного им максимального размера потенциально возможного к получению годового дохода. На территории Москвы ПСН установлена Законом г. Москвы от 31.10.2012 № 53 (ред. от 11.11.2020) «О патентной системе налого­обложения».

К примеру, законодатель посчитал, что недвижимость размером свыше 600 кв. м в центре Москвы может принести владельцу доход от сдачи в аренду 10 млн рублей в год. От этой суммы рассчитывается налог в размере процентной ставки, которая устанавливается для каждого региона отдельно (для Москвы это 6%).

ИП на ПСН, помимо оплаты патента, платит страховые взносы в негосударственные фонды, а также налог на имущество с недвижимости, которая облагается по кадастровой стоимости в случае, если объект входит в установленный регионом специальный перечень.

С одной стороны, патентная система удобна. Основное, чего стоит придерживаться, – показатели годовой выручки и числа сотрудников. С другой стороны, патент выдается только на определенный вид деятельности. Например, в отношении недвижимости в Москве это только долгосрочная аренда (на ежемесячной или ежегодной основе). Посуточно сдавать недвижимость с ПСН уже не удастся.

Продажа недвижимости также не попадает в список «патентной» деятельности. Поэтому, вполне вероятно, представители налоговых служб решат, что продажа дорогостоящей недвижимости произведена на общей системе налогообложения (ОСНО), и доначислят с этого НДС и другие предусмотренные ОСНО налоги.

Если использовать для целей владения и извлечения прибыли юридическое лицо, например общество с ограниченной ответственностью (ООО), необходимо рассчитать налоговую нагрузку по общей системе налогообложения (ОСНО).

Можно учесть возможность уменьшения стоимости недвижимости на НДС путем его возврата (если продавец недвижимости также применяет ОСНО). К примеру, размер НДС с 150 млн рублей составит 30 млн рублей. Эту сумму можно использовать для инвестирования в другую деятельность.

Однако при использовании ООО на ОСНО налогоплательщик платит следующие налоги:
• НДС с поступлений по арендной плате – 20%.
• Налог на прибыль компании – 20%.
• Налог на имущество (как правило, при ООО он больше, чем при ИП).
• При выводе средств из ООО в личное пользование физического лица удерживается еще 13% НДФЛ или 15% при превышении дохода в 5 млн рублей.

Таким образом, владение дорогостоящей недвижимостью скрывает в себе множество нюансов, которые необходимо знать и учитывать перед покупкой. И лучше этот момент доверить профессионалам.


Любовь Коченькова, партнер BKHK law firm.



07.09.2021

Источник: Spear's Russia


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз