1. Что происходит на рынке и куда он движется?

Краткое резюме. Ситуация непростая, но не катастрофическая. После активного роста последних месяцев прогнозируется падение спроса, однако обещанная господдержка должна помочь отрасли пережить сложный период. Ожидается, что в сегменте жилой недвижимости менее всего пострадают элитное жилье и недвижимость комфорт-класса, более же всего просядет жилье бизнес-класса.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»

Активность на рынке жилья, скорее всего, снизится. Ставки по ипотеке выросли, цены на жилье также повышались последние два года, а экономика в этом году сократится примерно на 8–11%, что станет беспрецедентным падением с 1991 года. Конечно, мы ожидаем сокращение спроса, но пока невозможно спрогнозировать, насколько оно будет глубоким. Принятые меры господдержки как застройщиков, так и покупателей, вероятно, помогут девелопменту совершить «мягкую посадку».

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)

В целом ситуация на рынке недвижимости относительно стабилизировалась по сравнению с концом февраля – началом марта. Массового прекращения строительства и банкротства застройщиков не произошло, меры поддержки властей оказались своевременными. Но пока остались определенные сложности. Главная задача, которая стоит перед девелоперами, – достижение баланса между растущими издержками (прежде всего из-за удорожания стройматериалов) и сохранением приемлемого спроса. Не менее важно и найти альтернативу импортируемой продукции.

Сергей Янчуков, основатель и владелец группы компаний «Мангазея», генеральный директор МАНГАЗЕЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ

Если честно, не знаю профессионалов, которые на текущий момент готовы давать точную оценку происходящему на любом из рынков, включая недвижимость. Уверен, мы до сих пор находимся в процессе трансформации и все выводы впереди. Ситуация непростая – это факт. Сложнее для мидл-сегментов, таких как бизнес-класс, проще для полярных – стандарта и премиум-классов.

На мой взгляд, как минимум до осени рынок будет в выжидательной позиции. Развитие сейчас трудно прогнозировать – можно только предположить, кого в большей или меньшей степени коснутся кризисные явления. Думаю, наиболее уверенно себя будут чувствовать эконом/стандарт, комфорт и премиум-сегменты.

В премиуме будут поддерживать позитивную динамику сокращение предложения в совокупности с возвратом обеспеченной аудитории с частными инвестициями. В эконом- и комфорт-сегментах – реализация существующей острой потребности в жилых квадратных метрах. Плюс при отсутствии доступных и субсидируемых финансовых инструментов в эти сегменты перетечет часть аудитории бизнес-класса.

Александр Ванчура, председатель правления концерна «РУСИЧ»

Сейчас на рынке жилой недвижимости прослеживается снижение покупательской активности. При этом цены не стремятся вниз, а демонстрируют рост. Об этом говорят и цифры. Так, в марте в Москве средний рост стоимости квадратного метра составил 5% по сравнению с предыдущим месяцем, в Новой Москве и Подмосковье – 2% и 4,5% соответственно. Снижению активности способствовали рост ставок по ипотеке, не все психологически готовы оформлять заем даже по льготным 12% годовых, так как еще относительно недавно средний процент по ипотеке составлял 9–9,5% годовых. Повышение ставок по банковским депозитам также сыграло свою роль в распределении спроса. В условиях нестабильности многие предпочли перевести средства на вклад под высокий процент, отложив покупку недвижимости. Предполагаю, что вкладчики вернутся на рынок летом, когда у многих закончится срок размещения средств на депозитах. Не исключено, что к лету ключевая ставка будет на уровне 13–14%, что в среднесрочной перспективе стабилизирует спрос. Этому также будут способствовать субсидированные девелоперами ипотечные программы. После небольшой корректировки этот инструмент продаж вновь используется застройщиками. Ставки по семейной ипотеке на первые 12 месяцев кредита стартуют от 0,3%, далее ставка 5,3% (ДОМ.РФ); ставки по ипотеке с господдержкой – от 6,5% на первый год, далее ставка – 11,5% (ДОМ.РФ). Эти программы в ближайшие дни будут действовать и в нашем проекте – квартале Новые Котельники. Сейчас застройщики действуют в основном ситуативно. Есть примеры повышения стоимости квадратного метра, но имеет место и дисконт на определенные лоты, и, как правило, размер скидки не превышает 10%.

Как показывает опыт предыдущих экономических кризисов, самым уязвимым сегментом в это непростое время является сегмент бизнес-класса. Менее подвержен колебаниям рынок элитной недвижимости, здесь всегда все относительно стабильно, а объекты из сегмента комфорт-класса востребованы во все времена как у своих покупателей, так и у части целевой аудитории сегмента бизнес-класса. Это объясняется тем, что многие покупатели, которые еще вчера рассматривали квартиры в комплексах бизнес-класса, переориентируются на сегмент комфорт, опасаясь финансовой нагрузки, а также долгосрочных последствий кризиса. Оптимизируют бюджеты не только компании, но и семьи. Поэтому флагманом рынка недвижимости до конца года останется сегмент комфорт-класса. Не исключаю, что в ближайшее время на первичном рынке мы увидим тренд на уменьшение общей жилой площади квартиры, что поможет снизить бюджет покупки. В условиях высокой инфляции и постоянного повышения цен на закупку строительных материалов застройщики пересматривают прайсы и корректируют цены.

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Из-за роста ставок по ипотеке спрос в апреле несколько снизился. Сыграло свою роль и увеличение доходности по банковским депозитам. Внимание покупателей частично переориентировалось на финансовый сектор. Для сохранения активности на рынке новостроек застройщики вводили специальные субсидированные программы с пониженными процентными ставками и рассрочку платежей. У нас популярна субсидированная программа семейной ипотеки со ставкой 2,5% на весь срок кредитования. Также по ряду проектов компания приняла программу рассрочки платежей до полутора лет с фиксацией стоимости квартиры.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Ситуация на рынке недвижимости, конечно, непростая. В последние годы доля ипотечных сделок на рынке новостроек составляла 50–60%. Сейчас этот стимулятор спроса сильно ограничен – надежды только на льготную и семейную ипотеку, которые поддержат рынок, но пока неясно, насколько эффективно. При этом на застройщиков давит себестоимость строительства, которая активно повышается с 2021 года. Девальвация рубля и дефицит определенных товаров и сырья практически исключают снижение цен без ущерба бизнесу.

Алексей Косяков, старший вице-президент банка «ДОМ.РФ»

Рыночные ставки постепенно снижаются, однако все еще находятся на заградительном уровне. В таких условиях на передний план выходят программы с господдержкой. Сейчас мы наблюдаем перераспределение спроса в их пользу. Если в прошлом году на ипотеку с господдержкой приходилось около 25% рынка, то уже в марте ее доля выросла до 40%, а в будущем она может еще увеличиться. Так, объем выданных кредитов по программе «Льготная ипотека» в марте 2022 года увеличился почти в два раза по сравнению с февралем – до 40 тыс. В апреле президент России поручил снизить ставку по льготной ипотеке на новостройки до 9% и продлить ее до конца года.

Банк «ДОМ.РФ», как ипотечно-строительный банк, активно реализует все государственные программы и постоянно улучшает продуктовую линейку. Так, мы одни из первых начинали прием заявок и оформление кредитов в рамках льготной ипотеки по ставке 9%. В общей сложности банк «ДОМ.РФ» с начала года уже выдал ипотечных кредитов на сумму свыше 50 млрд рублей, жилищные условия улучшили 13 тыс. семей.

2. Как застройщики переживают турбулентный период?

Краткое резюме. Застройщики продолжают работу над уже начатыми проектами, часть же тех, что в стадии разработки, ожидают момента, когда ситуация в экономике станет более предсказуемой.

Сергей Янчуков, основатель и владелец группы компаний «Мангазея», генеральный директор МАНГАЗЕЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ

На сегодняшний день планы не изменились, мы продолжаем идти к своим целям. На мой взгляд, компании нужно развиваться и двигаться вперед, однако при этом более взвешенно подходить ко всем своим инвестиционным и финансовым решениям – на постоянной основе производить стресс-тесты и внимательно смотреть на эластичность финансовых моделей. Текущее время – пример, доказывающий корректность выбранного нами ранее диверсифицированного подхода к ведению бизнеса. «Мангазея» – холдинг, который реализует свою деятельность в нескольких направлениях реального сектора экономики, и в рамках развития девелоперского дивизиона мы пойдем с этой же стратегией дифференциации портфеля.

На данный момент мы ничего не останавливаем и активно продолжаем двигаться по намеченному плану, внимательно анализируя рынок. Уделаем особое внимание разработке уникальных сервисов и предложений, а также постоянному совершенствованию продукта.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)

Наши планы остались неизменными. Строительство жилого квартала Prime Park ведется в соответствии с графиком, работы не останавливались. В марте этого года мы ввели в эксплуатацию уже четвертую по счету башню (Regents Park Tower), завершив вторую очередь проекта. Показы квартир и оформление сделок также происходят в обычном режиме. Все сроки, которые обозначены в разрешительной документации и озвучены клиентам, будут соблюдены.

Проработка перспективных проектов ведется, но конкретные даты выхода на рынок пока неясны. Итоговые решения примем исходя из дальнейшего развития событий.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

В нашем основном на текущий момент проекте застройки, в жилом культурно-образовательном кластере Russian Design District, мы сохранили необходимые темпы строительства, работаем по графику. Проект на 75% профинансирован, эффективная ставка по оставшимся траншам очень низкая, поэтому никаких проблем мы не ожидаем. К тому же большая часть квартир продана.

Также мы готовим к запуску новый проект в Москве, который включает много спортивной инфраструктуры. От этого плана мы также пока не отказываемся. Мы ориентируемся на клиентов с деньгами, которые найдут средства для покупки квартиры в текущих условиях.

Александр Ванчура, председатель правления концерна «РУСИЧ»

Наша компания продолжает реализацию масштабного проекта – квартал Новые Котельники, строительство идет хорошими темпами. Работаем над новым проектом «ЖК на Кантемировской», в этом году планируем начать строительство первых корпусов. Идет реализация индустриальных проектов – строительство 3-й и 4-й очередей индустриального парка «РУСИЧ-Холмогоры». С началом нового этапа работ планируем заложить капсулу в фундамент строящегося здания склада. Непростые времена – это не повод отказываться от хороших традиций. Также компания продолжает поиск перспективных земельных участков под строительство жилой и нежилой недвижимости. Мы всегда открыты к диалогу с владельцами и собственниками таких объектов.

Строительные работы не начались на объекте на Кантемировской, сейчас идет стадия подготовки документации, но от планов начать строительство в этом году мы не отказываемся, а значит, по мере готовности ЖК будет введен в эксплуатацию.

Мы продолжим реализацию анонсированных проектов, а также тех объектов, по которым уже ведется работа. Профильные специалисты компании внимательно изучают рынок складской недвижимости, потребности ритейла и маркетплейсов, что позволяет нам выводить объекты и форматы площадей, в которых сейчас нуждается рынок. К примеру, это складские объекты с мультитемпературным режимом, то есть с возможностью гибкой регулировки температуры. Рынок недвижимости достаточно консервативный, поэтому в нашем случае речь скорее не о трансформации бизнеса, а о сохранении текущего уровня объема строительства и оптимизации новых проектов под текущие экономические условия.

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Компания не меняет планы по выводу новых проектов на рынок. Ведется подготовка необходимых документов.

Строительные работы на всех объектах идут по графику. По данным «Единого ресурса застройщиков», у компании максимальный показатель соблюдения сроков ввода жилья.

3. Как отражается на рынке недвижимости уход западных компаний и какую поддержку от государства ожидают застройщики?

Краткое резюме. От ухода зарубежных игроков больше пострадал сегмент бизнес- и элитной недвижимости, где доля импортных компонентов была высокой. Поддержка государства – от льготного кредитования застройщиков до субсидирования ипотечных кредитов – способна помочь отрасли пережить тяжелые времена.

Сергей Янчуков, основатель и владелец группы компаний «Мангазея», генеральный директор МАНГАЗЕЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ

Проявляются очевидное увеличение себестоимости и необходимость в импортозамещении. Мы хеджируем риски, оперативно замещаем ушедшие с российского рынка материалы, при этом контролируя качество продукта. Наша главная задача – при любой сложившейся ситуации оставить его неизменным или сделать лучше.

На сегодняшний день любая помощь со стороны государства способна положительно повлиять на отрасль. Недавнее предложение президента уменьшить ставку по льготной ипотеке до 9% также окажет большую поддержку рынку. Конечно, в меньшей степени проектам бизнес- и бизнес+ классов, которые мы реализуем сегодня, но при этом, бесспорно, придаст динамику девелоперскому бизнесу в целом.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

В нашем проекте бизнес-класса доля импортных составляющих достигала 50%, поэтому, конечно, уход западных компаний и санкции сильно осложняют бизнес. Скажем, определенные импортные фасадные системы требуют столь же определенной импортной краски. Всему этому мы сейчас ищем замену в Китае, Турции и в других странах. Приходится налаживать заново систему контроля качества.

Снижение ставок по проектному финансированию было необходимой мерой для строительной отрасли. Кредитоваться для строительства жилья под 20% годовых с учетом длины строительного цикла 3–5 лет невозможно. Поэтому программа господдержки застройщиков в плане снижения ставок по проектному финансированию должна помочь, и мы, скорее всего, воспользуемся ее возможностями в будущем.

Мы планируем адаптироваться к текущей ситуации, активно искать инновационные и альтернативные решения в плане поставок стройматериалов и технологий. Также мы будем активно лоббировать нашу девелоперскую модель ИЖК для ее тиражирования на уровне страны с государственной поддержкой.

Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель»

Субсидирование застройщиков – одна из комплекса мер по поддержке отрасли. Решения, которые предложило правительство, позволят продолжить устойчивую работу отрасли и сохранить покупательскую активность на рынке новостроек. Системные меры всегда наиболее результативны. Строительство – один из локомотивов национальной экономики. Комплексная поддержка отрасли будет иметь мультипликативный эффект. Участники рынка смогут более уверенно планировать свои действия. Это касается всех игроков: застройщиков, банков, покупателей.

Многое в строительстве, как и в других отраслях, зависит от ситуации в финансовой сфере. При улучшении макроэкономических показателей роль негативных факторов начнет уменьшаться и на рынке новостроек. Главное в сложное время – поддержать устойчивый спрос в отрасли. Мы видим, что ситуация на валютных рынках стабилизируется. А это задает тренд на дальнейшее снижение ключевой ставки. Если тенденция сохранится, то может упасть и ставка по программе льготной ипотеки. Вслед за этим начнет повышаться и активность на рынке новостроек.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)

Бесспорно, геополитическая ситуация и санкции со стороны зарубежных стран отразились на всех участниках рынка. Наша компания в целом адаптировалась под новые условия, мы продолжаем реализацию нашего проекта Prime Park и выполним все взятые на себя обязательства.

В конце марта власти приняли решение о выделении 35 млрд рублей на субсидирование ставки по проектному финансированию до 15%. Считаю, что это действенная мера, так как с повышением ключевой ставки ЦБ заемные средства для застройщиков стали существенно дороже, что не могло не сказаться на девелоперской активности. По имеющейся информации, сейчас «ДОМ.РФ» распределяет лимиты по банкам, которые открывают кредитные линии под проекты.

Александр Ванчура, председатель правления концерна «РУСИЧ»

В сегменте комфорт-класса, в котором мы работаем сейчас, проблем с поставками строительных и отделочных материалов нет, но за последние пару месяцев произошел рост стоимости практически по всем позициям. В нашем случае нет необходимости в импорте европейских материалов, поэтому уход западных поставщиков не влияет на темпы строительства в наших проектах. Сейчас много российских компаний переориентируются на потребности внутреннего рынка – такие правила диктует ситуация в целом. В совокупности с налаживанием новых логистических цепочек в перспективе это обязательно даст результат.

Для поддержки бизнеса необходимы доступные кредиты. Строительная отрасль не исключение. Строить за собственные средства крупные жилые или индустриальные проекты невозможно, но и обслуживать кредит под 15–20% практически невыполнимо. Поддержка застройщиков может выражаться также в поэтапном раскрытии эскроу-счетов, это существенно снизит финансовую нагрузку, которую сейчас несут девелоперы.

4. Что происходит на рынке премиальной недвижимости?

Краткое резюме. Рынок элитной недвижимости, по мнению экспертов, менее подвержен влиянию кризисов и, вероятнее всего, выйдет из нынешнего с меньшими потерями. В истории России были кризисы, после которых элитная недвижимость свою стоимость (с поправкой на инфляцию) так и не восстановила, однако по сравнению с другими сегментами она сегодня выглядит куда более привлекательно.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)

На мой взгляд, на высокобюджетном сегменте первичного рынка текущая ситуация отразится не так серьезно, как на массовых новостройках или проектах бизнес-класса.

На премиальные комплексы существует устойчивый платежеспособный спрос, который не так зависит от динамики ипотечных ставок. Покупательский интерес может быть поддержан теми клиентами, которые решили вложиться в отечественную недвижимость.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District)

Как и всегда, часть клиентов сохранится в высокобюджетном сегменте (у них достаточно высокие доходы и сбережения, чтобы пережить кризис), а другая часть переместится в самые доступные секторы рынка. Мы планируем работать в высокобюджетном сегменте, так как специализируемся на инновационных жилых кластерах – комплексных проектах, включающих образовательную, спортивную, культурную инфраструктуру. Такие комплексы сейчас будут ориентированы на обеспеченных клиентов.

5. Стоит ли инвестировать в недвижимость сегодня?

Краткое резюме. Инвесторы с рынка недвижимости не уйдут, хотя снижение их активности ожидается. Тренд на рост привлекательности жилой недвижимости в качестве инвестиционного объекта и снижение интереса инвесторов к коммерческой недвижимости, начавшийся несколько лет назад, сохранится.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»

За последние полтора месяца тренд на вложения в недвижимость усилился. Основной мотив покупателей – сохранение средств, потому что, по большому счету, хранить более или менее крупные суммы сейчас не в чем. Валютные курсы для этого слишком волатильные, а операции с долларами и евро ограничены. Недвижимость в этом смысле оказалась более ликвидной – цены на этом рынке медленно реагируют на экономическую конъюнктуру, да и в целом квартиры в России превратились в инвестиционный товар в отсутствие других объектов вложений.

Инвестируя в новостройки на раннем этапе строительства, по-прежнему можно рассчитывать на рост цены актива примерно на 20–30% к окончанию строительства (примерно через 2–3 года). То есть, даже если стоимость жилья в целом сократится, у покупателя такой квартиры «в запасе» 20–30% прироста стоимости актива, которые компенсируют серьезные колебания рыночных расценок.

Помимо вложений в котлован вполне может быть выгодным и арендный бизнес. Не имея возможности приобрести жилье при высоких ставках и ценах, многие люди неизбежно будут вынуждены арендовать жилье. Кризис усилит маятниковую миграцию, которая косвенно стимулирует спрос на съемное жилье. В московских новостройках комфорт- и бизнес-класса с хорошим расположением (рядом с метро и крупными бизнес-кластерами) жилье будет пользоваться спросом арендаторов.

Айрат Ямаев, генеральный директор ГК One Company

Земельные участки и готовое жилье – это то, что сейчас пользуется максимальным спросом. В отличие от резкого колебания курса валют и постоянно меняющейся политической обстановки в мире квадратные метры и гектары земли – это что-то понятное и стабильное. Сегодня на фоне геополитической ситуации мы видим рост спроса на готовое жилье и его дефицит. И это в большинстве своем загородное жилье, малоэтажная недвижимость.

Тут есть несколько причин: рост покупательской активности на рынке загородной недвижимости, который начался в пандемийном 2020 году и продолжился в 2021 году, сегодня сохраняется, особенно на фоне нынешней геополитической обстановки. Рост цен на отдых внутри страны и весенне-летний sold out на базах отдыха многих заставили задуматься о покупке таунхауса или земельного участка под строительство собственного дома. И это несмотря на подорожавшие строительные материалы, тем более что стоимость на участок с загородным домом сегодня сопоставима со стоимостью квартиры.

Также мы видим повышенный интерес инвесторов к апартаментам и доходной недвижимости в рекреационных районах и курортных зонах: Алтай, Шерегеш, Сочи, Подмосковье.

Сегодня на фоне геополитической ситуации и закрытия международных границ усилились две тенденции, которые мы наблюдали еще с начала пандемии. Во-первых, это рост интереса инвесторов к рынку коммерческой недвижимости в России и, в частности, к рынку доходных апартаментов. Влияние на рост интереса оказали риски при покупке недвижимости в Турции, на Кипре и в ОАЭ, возврат российского капитала, изменение курса рубля относительно других валют, рост цен на стройматериалы и недвижимость в целом. Второе – это стабильный рост турпотока внутри России: по данным АТОР, по итогам прошлого года он вырос на треть по сравнению с 2020 годом. Очевидно, что в ближайшее время эта тенденция будет только усиливаться, и россияне продолжат отдыхать преимущественно в России.

Недвижимость и кризисы

Аналитики компании Savills в отчете по итогам февраля 2022 года «Рынок элитного жилья Москвы от 1 млн долларов США» проанализировали ситуацию с элитной недвижимостью столицы после начала спецоперации на Украине, а также привели историческую сводку о том, как недвижимость реагировала на кризисы новейшей истории России. Приводим их ключевые выводы.

• «Последняя статистика сделок от 1 млн долл. демонстрирует всплеск запросов на покупку недвижимости, который связан с желанием покупателей купить недвижимость по старым ценам и зафиксировать ранее согласованные банками ставки по ипотечным кредитам».
• «Стоит отметить, что в сравнении с рынками бизнес- и комфорт-класса рост ипотечной ставки в меньшей степени затронет премиальный сегмент рынка недвижимости, так как основная доля совершаемых транзакций заключалась в течение последнего года без использования ипотечного кредитования – это 75% сделок на рынке элитного жилья Москвы от 1 млн долларов США».
• «Кроме того, повышенный интерес к столичной высокобюджетной недвижимости обусловлен неопределенностью экономической и политической ситуации. Сейчас многие покупатели приобретают квартиру в качестве возможности сохранения накопленных средств».
• «Если говорить о ценах, то, согласно проведенному опросу ключевых застройщиков, мы пришли к выводу, что многие ключевые игроки рынка в настоящий момент не поднимают цены и в ближайшее время не планируют это делать – почти 3/4 недвижимости на первичном рынке в настоящий момент предлагается по старым ценам».