Страна комфорта


Австрия – это стабильность. И в экономике, и в политике. Новые законы принимаются редко. Цены на недвижимость не падают, а только растут. Для инвестора в недвижимость это край обетованный, который позволяет не только сохранить, но и приумножить средства. Как именно это сделать, журналу SPEAR’S Russia рассказали профессионалы рынка.

Новостройки и альпийские курорты

Австрийский рынок недвижимости – один из немногих, который спокойно пережил годы кризиса. «Даже в период с 2009 по 2011 год, когда сто­имость жилья в европейских столицах упала на 30–50%, в Вене цены росли стремительными темпами, – говорит Светлана Пискорова, эксперт по жилой недвижимости Raiffeisen Immobilien Vermittlung. – По нашим наблюдениям, за последние 5 лет рост недвижимости в Вене в среднем составил 43% в год. В этом и следующем году в Австрии ожидается стабилизация и небольшой подъем стоимости».

Для инвесторов наиболее привлекательна недвижимость на альпийских курортах, например в Штирии, Бад-Гаштайне, Целль-ам-Зее. Тут приобретаются шале или апартаменты и сразу же сдаются в аренду управляющей компании. «Такая схема обратной аренды приносит доходность на уровне 5–6% годовых. При этом владельцы апартаментов или шале получают право несколько недель в году использовать недвижимость для собственного проживания, а затраты на покупку снижаются за счет того, что, как правило, в таких проектах покупатели освобождены от уплаты комиссии агентству», – рассказывает Юлия Овчинникова, директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills.

Еще один популярный у инвесторов формат – новостройки или дома старого фонда в хорошем состоянии. Но есть обязательное условие: они должны быть расположены в больших городах (и там – в районах с высокой степенью озеленения или в центральных районах). «Новостройки привлекательны по двум причинам, – объясняет Светлана Пискорова. – Арендная плата никак не регулируется государством и ограничена только спросом на рынке. В зависимости от расположения квартиры от аренды можно получить доход от 2,5 до 5–6% годовых. Второй фактор – растущая цена самой недвижимости. К тому же новостройки привлекательны для мелких инвесторов, которые покупают квартиры с пакетом услуг по сдаче в аренду. Это удобно, поскольку экономит много времени: можно не разбираться в правовых тонкостях».

Что касается квартир и домов старого фонда, то тут инвестору важно учитывать специфику рынка. «Если площадь квартиры до 130 м2, то стоимость аренды регулируется муниципалитетом, – добавляет Светлана Пискорова. – С одной стороны, это снижает доход: он находится на уровне от 0,2 до 2,5–3%. С другой – доход можно “подровнять”, дополнительно улучшив качество самой недвижимости. К тому же рост цен старого фонда гарантирован и иногда превышает рост новостроек. Инвесторы вкладываются не только в квартиры в новостройках, но и в доходные дома старого фонда. Покупка последнего может быть связана с налоговыми льготами – уменьшается подоходный налог, – а повышение стоимости такой недвижимости в будущем обеспечит продажу дома с прибылью».

Коммерческая недвижимость: четыре направления

Рынок коммерческой недвижимости развивается по тому же сценарию – стабильность и рост цен. Особой популярностью среди инвесторов пользуются четыре типа объектов. Первый – офисные здания с пулом известных арендаторов в премиальных районах. По словам Франца Потла, управляющего директора компании EHL Investment Consulting, входящей в международную сеть Savills, доход от сдачи в аренду составляет 5–5,25% годовых. При этом по сравнению с другими деловыми центрами Европы количество незанятых площадей в офисных центрах в Вене достаточно низкое, что говорит о стабильности рынка.

Второй тип – отели с длинными (более 10 лет) арендными договорами с отельными операторами. «По статистике, в 2012 году постояльцами венских отелей стали 12,3 млн человек, – говорит Франц Потл. – Поэтому гостиницы вызывают интерес не только у австрийских инвесторов, но и у иностранных, в том числе из стран СНГ. Для инвестора они способны принести доходность от 5 до 7% годовых, в зависимости от местоположения и известности оператора, а сроки их экспозиции на рынке достаточно короткие – 2–3 месяца. Кстати, в последние несколько лет в Вене было построено достаточно много новых отелей как в люксовом, так и в среднем сегменте».

Третье и четвертое направление – это торговые центры и ритейл. Они сегодня находятся на подъеме благодаря сильному покупательскому спросу. «Инвесторы вкладываются в крупные торговые центры и точки розничной торговли по всей Австрии, – заявляет Франц Потл. – Привлекателен рынок Вены: сюда за покупками приезжают жители соседних государств: Чехии, Словакии и Венг­рии. Собственники инвестируют в развитие и улучшение пула арендаторов, чтобы привлекать потребителей».

Бизнес стремится в Австрию – это страна с сильной экономикой, умеренными налогами, эффективными государственными услугами, привлекательными условиями для ведения исследовательской деятельности. По словам Франца Потла, государство дает постоянство, социальное и экономическое; в стране высокие стандарты жизни, она отличается удобным географическое расположением – все это привлекает в Австрию тех, кто хочет перебраться на постоянное место жительства в Европу.


Источник: SPEAR'S Russia