Предпосылки для приобретения частной недвижимости за рубежом могут быть самыми разными. Для одних это интересный объект инвестиций, для других – место жительства детей, обучающихся за рубежом, либо место для проведения отпусков с семьей, для третьих – плацдарм для переезда всей семьи на постоянное место жительства за рубеж.

Однако независимо от возможных причин осуществления подобной дорогостоящей покупки необходимо уделить пристальное внимание вопросам налогообложения, для того чтобы в процессе приобретения и последующего использования (либо продажи) частной недвижимости не возникло дополнительных трат.

Из данной статьи вы узнаете об особенностях приобретения частной недвижимости во Франции – одной из самых популярных стран среди российских хайнетов. В частности, мы расскажем о ключевых налоговых и практических аспектах, связанных с использованием распространенного механизма для владения и управления французской частной недвижимостью – SCI, с учетом недавних изменений в налоговом законодательстве Франции.

Что такое SCI

SCI (Société Civile Immobilière) – это частное партнерство, которое обладает статусом юридического лица и должно иметь не менее двух участников. SCI не вправе осуществлять коммерческую деятельность, при этом участники несут полную ответственность по обязательствам SCI пропорционально их долям участия.

Фактически использование SCI в структуре владения по сравнению с прямым владением недвижимостью инвестором не приводит к дополнительным налоговым затратам, поскольку распределение прибыли в пользу участников не подлежит налогообложению на уровне SCI. При этом данный вариант является более гибким с точки зрения привлечения финансирования для покупки в связи с существующими валютными ограничениями для физических лиц – российских резидентов. Также SCI позволяет добиться большей эффективности и гибкости при наследовании имущества.

Налогообложение в структуре

Итак, вы решили приобрести дом во Франции, и, возможно, вы даже заинтересовались использованием SCI. К каким налоговым последствиям это может привести?

Во-первых, это возможное налогообложение на уровне SCI. Если SCI предоставляет недвижимость в пользование третьим лицам, не взимая при этом арендную плату, SCI обязано начислить вмененный арендный доход, соответствующий рыночному уровню, и уплатить с него налог. Однако если недвижимость находится в пользовании физических лиц – участников SCI, данное налоговое обязательство не возникает (причем независимо от того, кто из членов семьи является участником SCI и как часто он проживает в доме). Другими словами, если SCI принадлежит одному или нескольким членам семьи, вся семья может проживать в доме без налоговых последствий по вмененному арендному доходу.

В отличие от структуры со SCI, при владении французской частной недвижимостью через компанию во Франции или в другой стране ЕС в подобной ситуации возникнут дополнительные затраты, связанные с налогообложением вмененного арендного дохода данной компании во Франции, даже если недвижимость используется самим акционером компании и членами его семьи.

Также юридические лица, владеющие частной недвижимостью во Франции, обязаны уплачивать ежегодный налог в размере 3% от рыночной стоимости недвижимости. Однако из этого правила существуют исключения. В частности, налог не взимается, если юридическое лицо зарегистрировано во Франции/другой стране ЕС либо в стране, с которой у Франции заключено соглашение об избежании двойного налого­обложения и которая ежегодно предоставляет (либо обязуется предоставить по первому требованию) информацию об участниках, владеющих более 1% капитала, в налоговые органы Франции. При этом SCI освобождается от обязательства по предоставлению информации в налоговые органы Франции (и следовательно, от уплаты налога), поскольку такая информация раскрывается в ежегодно подаваемой декларации по налогу на прибыль.

Во-вторых, это возможные налоговые последствия для участников SCI. Так, участники SCI, являющиеся нерезидентами Франции, должны уплатить налог на личное состояние, если стоимость их французских активов (за вычетом обязательств) превышает 1,3 млн евро. При этом французские активы включают движимое имущество и недвижимость во Франции, прямо или косвенно принадлежащую налогоплательщику (включая доли в SCI). Недавние изменения в отношении данного налога несколько улучшили положение налогоплательщиков – помимо того что была повышена пороговая стоимость активов для взимания этого налога (ранее она составляла 800 тыс. евро), были также существенно снижены ставки налога. Теперь для состояний от 1,3 до 3 млн евро ставка налога составляет 0,25% , а для состояний свыше 3 млн евро – 0,5% (ранее ставки варьировались от 0,55 до 1,8% в зависимости от размера состояния).

Расчет налогооблагаемой базы по данному налогу производится для каждого участника SCI отдельно исходя из рыночной стоимости приобретенного имущества за вычетом обязательств (например, если недвижимость была приобретена на заемные средства). При этом если участники SCI являются членами одной семьи, при определенных обстоятельствах они могут рассматриваться в качестве единого налогоплательщика для целей налога на состояние.

До недавнего времени существовала возможность привлекать заемное финансирование напрямую от участников SCI или аффилированных с ними компаний (преимущественно расположенных в низконалоговых юрисдикциях) и вычитать займы и накопленные проценты против стоимости приобретенной недвижимости, тем самым минимизируя базу по налогу на личное состояние. Однако с введением изменений подобная возможность была существенно ограничена. Теперь в расчет можно принимать только займы, полученные от не связанных со SCI сторон (то есть ограничение распространяется и на компании, принадлежащие/контролируемые участниками SCI). Поэтому до совершения сделки целесообразно детально проработать механизм финансирования покупки (например, рассмотреть возможность получения банковского кредита под гарантию аффилированных компаний).

В то же время и в ситуациях, когда привлеченные заемные средства не удовлетворяют критерию неаффилированности либо недвижимость приобретается полностью за счет собственных средств инвестора, остаются возможности для оптимизации последствий по налогу на личное состо­яние. Для этого необходимо расширить состав участников SCI (желательно не из числа членов семьи, например супруги или детей), чтобы стоимость доли каждого из участников не превышала 1,3 млн евро.

Также рыночная стоимость недвижимости для целей расчета налога на личное состояние может быть снижена на 30%, если недвижимость служит основным местом жительства соответствующих участников SCI. Однако в этом случае участники SCI могут быть признаны налоговыми резидентами Франции, и пороговая сумма для расчета налога на личное состояние для них будет включать в себя не только французские активы, но и их общемировое имущество. В этой связи необходимо внимательно планировать состав участников SCI с учетом общих семейных активов, а также персональных планов каждого из членов семьи.

Также при владении недвижимостью инвестор столкнется с необходимостью уплаты налога на имущество и налога на проживание, размер которых зависит от кадастровой стоимости аренды недвижимости, определяемой налоговыми органами.

Помимо этого, при приобретении недвижимости стоимость сделки для покупателя, как правило, увеличивается на сумму НДС и налога на передачу имущества. При этом в случае продажи недвижимости по истечении 5 лет с момента окончания строительства НДС может не уплачиваться, однако применяется более высокая ставка налога на передачу имущества.

Налогообложение при продаже недвижимости

В случае принятия решения о дальнейшей продаже недвижимости налоговые последствия по сделке будут зависеть от налогового резидентства продавца. Так, прибыль нерезидента Франции от продажи долей в SCI/недвижимости подлежит налогообложению по ставке 33,33%. При этом существуют налоговые льготы при долгосрочном владении недвижимостью. В частности, по истечении 5 лет владения объектом недвижимости налогоплательщик вправе начать ежегодно уменьшать сумму налогооблагаемой прибыли на 10%. Таким образом, при продаже недвижимости, срок владения которой превысил 15 лет, налог на прибыль не взимается. Однако если участник SCI – российский налоговый резидент, не стоит забывать о необходимости декларирования и уплаты налога на доходы от такой продажи в РФ (причем как в случае продажи долей SCI, так и в случае получения доходов из SCI).

Для налоговых резидентов Франции последствия при продаже долей в SCI/недвижимости будут несколько иными: их доходы облагаются налогом на прибыль по ставке 19%, а также социальными сборами по ставке 12,3%. Причем для этой категории налогоплательщиков существуют дополнительные льготы. В частности, прибыль, полученная ими от продажи недвижимости, освобождается от налогообложения, если они используют эту недвижимость в качестве основного места жительства. Следовательно, для применения льготы также необходимо внимательно планировать состав участников SCI. К примеру, если члены семьи инвестора собираются постоянно проживать в приобретенной недвижимости во Франции (и как следствие, станут налоговыми резидентами Франции), а сам инвестор в силу налоговых преимуществ предпоч­тет остаться налоговым резидентом РФ и будет лишь периодически приезжать во Францию, целесообразно, чтобы участниками SCI были члены семьи, постоянно проживающие во Франции. В этом случае при продаже объекта недвижимости налоговые затраты могут отсутствовать.

Практические аспекты приобретения недвижимости

Как указано выше, для достижения налоговой эффективности по сделке необходимо проработать целый ряд аспектов, что на практике занимает определенное время. При этом наиболее интересные объекты на рынке недвижимости, как правило, реализуются в крайне сжатые сроки и требуют от инвестора быстрого принятия решений.

Выходом в этой ситуации может быть заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, что достаточно широко распространено на практике. Если к этому моменту окончательно не определено, кто в итоге выступит приобретателем по сделке, стороной данного договора может стать любая компания инвестора, располагающая достаточными денежными средствами для внесения залога. Впоследствии при заключении основного договора купли-продажи в качестве покупателя может выступить уже другое юридическое лицо при условии, что положения предварительного договора предусматривают возможность замены покупателя с переходом к нему всех прав и обязанностей по предварительному договору (в том числе права по внесенному залогу). При правильной проработке положений предварительного договора подобная замена покупателя не должна приводить к негативным налоговым последствиям.

Другой важный аспект – обеспечение своевременной и качественной нотариальной поддержки. Зачастую французские продавцы сами привлекают нотариуса и предлагают покупателю вместе воспользоваться его услугами по ведению сделки. Однако в этой ситуации велик риск, что нотариус станет в большей степени действовать в интересах продавца как стороны, изначально привлекшей его к сделке. Поэтому для покупателя целесообразно привлечь собственного нотариуса. Это не увеличит накладные расходы, поскольку пошлины по сделкам купли-продажи недвижимости фиксированные и будут в равной пропорции делиться между ведущими сделку нотариусами. При этом такой подход позволит покупателю получить полностью независимое мнение нотариуса о правильности правоустанавливающих документов на объект недвижимости и возможных юридических рисках.

Налоговые риски, связанные с перемещением резидентства

Помимо налоговой нагрузки, связанной с приобретенным объектом недвижимости, инвестору потенциально могут грозить более серьезные налоговые проблемы. В зависимости от определенных фактов и обстоятельств, связанных с владением и проживанием в недвижимости: регулярности и общей длительности пребывания на территории Франции, проживанием в этой стране семьи, наличия бизнес-интересов и т.д. российский инвестор может быть признан налоговым резидентом Франции. В этом случае общемировые доходы инвестора могут подлежать налогообложению во Франции по существенно более высоким ставкам, чем в РФ.

В связи с этим, если инвестор не планирует переезда на постоянное место жительства во Францию, необходимо разработать комплекс мер для снижения данного риска с учетом всех существующих семейных и бизнес-факторов, а также долгосрочных планов инвестора.

Атлас

• PricewaterhouseCoopers