Сила места


В лексиконе современного московского девелопера западное слово «реновация» появилось относительно недавно. Борис Азаренко – один из тех, кто уверен: с преображением исторического центра столицы возрастет и спрос на квартиры в домах с историей. Уже сегодня доходность компаний от вложений в реновацию на 20% выше, чем отдача от инвестиций в строительство.

09.10.2014




Boris%20azarenko_3
Борис Азаренко

Сооснователь компании Vesper

По следам Нормана Фостера

Реновация – это симбиоз реставрации и реконструкции. Термин возник в Западной Европе, находившейся в середине прошлого века примерно на том же этапе развития, что и Россия сегодня. В мегаполисах почти не осталось земли под новое строительство, при этом множество зданий, являясь памятниками архитектуры, пребывали в крайне запущенном состоянии. Девелоперы оказались в ситуации, когда одним из немногих способов предложения нового жилья в цент­ре стало бережное и дорогостоящее восстановление старых домов. Тогда и возник термин renovation. Самые удачные его образцы можно найти в Англии, Германии, реже – в Голландии. Современный Рейхстаг, восстановленный английским архитектором Норманом Фостером, не что иное, как пример реновации, выполненной на фантастически высоком уровне. Здание, построенное в стиле италь­янского Высокого Возрождения, сильно пострадало при пожаре 1933 года, однако лорду Фостеру удалось не только восстановить его исторический вид, но и создать внутри помещение для современного парламента. Он разделил Рейхстаг на уровни по принципу целесообразности. Прозрачность здания обеспечивается современными строительными материалами, а большие застек­ленные площади и декоративный бетон придают ему серебристый оттенок. Грандиозный купол из стекла и стали диаметром 40 мет­ров придает ему еще более величественный вид. С высоты открывается взору круговая панорама Берлина, а купол и конус являются к тому же частью экологичной автономной энергосистемы.

Реновация оказывает большое положительное влияние на ту общественную среду, в которой осуществляется, поднимая стоимость не только собственно исторического объекта, но и окружающей его территории на многие километры вокруг. Театры, музеи и магазины получают новый приток посетителей, развивается инфраструктура. Яркий пример такого развития – лондонский Баттерси. Еще 10–15 лет назад эта часть города была небезопасной складской зоной с заброшенными доками, замусоренными берегами Темзы и неработающей электростанцией. Сейчас знаменитые архитекторы, такие как Ричард Роджерс, один из создателей стиля хай-тек, строят здесь суперсовременное жилье, отели и рестораны. Сердцем района стал знаменитый парк Баттерси с прудами, беговыми дорожками и зоопарком, а устрашающее здание неработающей электростанции с четырьмя огромными трубами планируется преобразовать в уникальный комплекс с бутиками, ресторанами и отелем. Надо отметить, что расположенная рядом жилая недвижимость к сегодняшнему дню подорожала в 8–10 раз, а муниципалитет разбогател настолько, что теперь привлекает к работе над второй очередью самых дорогих архитекторов. В частности, знаменитое своим инновационным подходом швейцарское архитектурное бюро Herzog & de Meuron Architekten.

Исторический момент

В Москве мы наблюдаем похожую тенденцию. Заинтересованность местной власти в реновации зданий сменила моду на экономичные в исполнении небоскребы, убивающие неповторимую атмосферу центра столицы и ее транспортную инфраструктуру. Занимаясь реновацией Шереметьевского подворья под премиальные апартаменты St. Nickolas на Никольской улице, мы много сотрудничали с Департаментом культурного наследия, экспертным сообществом.

Особую ценность для нас, конечно, имела возможность работать с архивными материалами департамента, многие из которых датированы началом прошлого века. Сбор информации о внешнем облике здания, его истории, изменениях и трансформации становится одной из обязанностей девелопера, восстанавливающего дом с историей. Несмотря на то что в государственных архивах хранится довольно много данных на этот счет, они весьма разрозненны. Поэтому на начальном этапе от архитектора и всей команды требуется большое терпение, чтобы в итоге был воссоздан подлинный облик здания. Здесь важно упомянуть, что процесс реновации подразумевает не только воссоздание экстерьера, но и сохранение элементов внутреннего декора: какие-то детали отделки исторически значимы и, следовательно, не подлежат изменению. Замечу, что нам часто приходится восстанавливать такого рода элементы, полностью разрушенные или демонтированные в советский период. Вот почему опыт работы архитектора в сфере сохранения культурного наследия становится решающим фактором на этапе выбора специалиста. Для нашего первого проекта реновации – Дома Гельриха в Пречистенском переулке – мы привлекли в Россию международное архитектурное бюро Swanke Hayden c более чем 100-летней историей, в портфолио которого даже реставрация статуи Свободы.

Конечно, реновация не всегда возможна в том объеме, какой хотелось бы реализовать девелоперу. Часто исторический объект имеет слишком высокий уровень ограничений в части возможных изменений интерьера, и его практически невозможно обновить в соответствии с требованиями времени. Это существенно сужает перечень домов, пригодных для последующего вывода на рынок в качестве жилых: эффективное з­онирование внут­ренних помещений сегодня стало основным требованием, предъявляемым покупателем к своей будущей квартире.

Вообще, хорошее знание рынка и способность оценить проект со всеми его характеристиками, включая технические, отличают современного покупателя жилья класса премиум. Насколько целесообразно спланирована квартира, как устроены инженерные системы, достаточно ли естественного света поступает в комнаты, нет ли лишних коридоров и удобно ли расположена гардеробная по отношению к спальне – он держит в уме десятки параметров оценки качества, включая то, какая управляющая компания будет обслуживать дом и какое охранное предприятие. Если же эти условия соблюдаются в историческом здании, его ценность увеличивается
в разы.



09.10.2014

Источник: SPEAR'S Russia #9(41)


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз


Дурацкая шутка, или Представление об альтернативе


20190906_174137_1
 

Вероятно, самый знаменитый профессор Высшей школы социальных наук и Парижской школы экономики Тома Пикетти написал новую книгу. «Время для социализма: депеши из мира в огне, 2016-2021 гг.» – это не только жесткий анализ все время усиливающегося глобального неравенства, как его «Капитал в XXI веке», но и план демонтажа существующей системы и строительства куда более справедливого и благодатного будущего, в котором никто не будет забыт и отчужден от результатов собственного труда. Разумеется, основная аудитория французского профессора имеет отчетливо левые взгляды, а многие коллеги хвалят его за поднятие темы на новый уровень или «невероятный эмпирический багаж», но критикуют за методологическую слабость и неверные выводы об истинных причинах неравенства. Тем не менее выход подобной книги – это прекрасный повод для содержательной дискуссии. Алексей Цветков, писатель, драматург, политический активист, комментатор и популяризатор Маркса, написал о Пикетти и его новой работе в своем блоге. С любезного разрешения автора WEALTH Navigator публикует его отзыв на своих страницах.