Известно, что привычный большинству рынок жилой недвижимости в последнее время не в лучшей форме – из-за спада в экономике, отмены льготного кредитования, отъезда людей и т. п. Что происходит с коммерческой недвижимостью?

Если смотреть на рынок коммерческой недвижимости в той части, в которую мы инвестируем, – это складские комплексы и распределительные центры, ориентированные на компании сектора электронной коммерции, то ситуация там сильно отличается в лучшую сторону. В отличие от жилья он на подъеме.

Связано это с тем, что в стадии активного развития находится сам российский e-commerce. Такие компании, как OZON, «Яндекс Маркет», «Вкусвилл», DNS, «Ситилинк» и другие, в последнее время быстро развиваются, показывают очень сильные результаты. Мы видим в них очень большой потенциал.

Почему?

В России e-commerce – это пока всего лишь 12% совокупного рынка розничной торговли. Для сравнения: в Китае – 43%, в Великобритании – 35%, в США – 28–30%. У нас этот рынок ­появился примерно пять лет назад и получил значительное развитие в период пандемии, но все еще далек от рынков развитых стран. При этом за последние два года он практически удвоился. Сейчас, скорее всего, темпы роста немного замедлятся – до 70–80% в год, но они все равно поражают.

Как устроен рынок складской аренды?

Условно его можно разделить на два основных сегмента. Первый – это компании, которые сами строят или заказывают под себя склады, ставят их на баланс, сами эксплуатируют.

Второй – это компании, которые предпочитают не строить складские комплексы самостоятельно, на собственные деньги, а брать готовые объекты в долгосрочную аренду. Обычно на 5–15 лет. При этом есть две ведущие компании, специализирующиеся на строительстве складских комплексов под заказ будущих арендаторов, с которыми мы как управляющая компания тоже активно работаем.

В чем ваша роль?

Наша задача как управляющей компании – привлечь средства инвесторов через ЗПИФ. ­После этого – провести оценку будущих арендных потоков, заказать и профинансировать строительство склада, как правило, уже под определенного арендатора, который в дальнейшем будет выплачивать нам стабильный рентный доход.

Получается трехсторонняя синергия, взаимовыгодное сотрудничество. Профессиональный девелопер строит склад, крупная компания арендует складской комплекс, используя его для хранения и транспортировки продукции. Мы как управляющая компания привлекаем деньги на строительство этого склада и дальше работаем с арендатором, получая рентный поток.

Зачем эта сложная схема? Почему e-com-компании не могут построить склады самостоятельно?

Большинство компаний поменяли парадигму подхода к использованию складов, быстрый рост, необходимость осваивать новые регионы не позволяют им резервировать значительные средства, приобретая склады на собственный баланс, и они переходят на арендную модель. Для компаний в e-commerce, очевидно, важным аргументом является возможность освободить средства на IT и другие логистические расходы. Это все быстрорастущие компании, которые должны активно инвестировать в развитие бизнеса. Они предпочитают вкладываться в быстрое расширение присутствия в регионах страны, а не в стройку, которая к тому же стремительно дорожает.

Насколько быстро? Сколько стоит построить склад?

В 2016 году, когда мы приобретали свой первый складской комплекс в ЗПИФ, его стоимость оценивалась на уровне 28–32 тыс. за квадратный метр. Сейчас себестоимость строительства склада класса А составляет не менее 65–70 тыс. При минимальной площади склада 30 тыс. «квадратов» мы получаем цену примерно 2,1 млрд рублей. Таким образом, фактический прирост стоимости объекта за эти пять лет в среднем примерно 7–8% в год. Хотя эта величина может быть нелинейной, сильно различаться от года к году.

Почему?

Это связано с динамикой инфляции. Например, в 2021-м стоимость металлоконструкций, комплектующих для возведения складских комплексов подскочила на 70–80%. Прочие материалы – песок, щебень и т.п. – тоже подорожали, пусть и не так сильно. Одной из причин стал ажиотажный спрос на складские комплексы со стороны компаний e-commerce, которые очень сильно нарастили обороты в пандемию, притом что стройка за этим спросом не успевала. В результате в прошлом году стоимость квадратного метра выросла более чем на 50%. Соответственно, выросли себестоимость строительства и ставка аренды новых площадей.

Этот прирост стоимости объекта – одна из двух частей доходности наших ЗПИФов, которые таким образом нивелируют инфляцию, формируют прирост стоимости объекта и в конечном счете доход клиента, который становится ее конечным бенефициаром. Вторая составляющая – собственно регулярные арендные платежи, которые транслируются в ежеквартальные выплаты владельцам паев.

Купил и держи

На какую доходность может рассчитывать ваш клиент?

Если мы говорим о готовых складских комплексах, которые работают не менее одного года, то их рентная доходность сегодня находится в пределах 9–10% годовых. Эта часть выплачивается клиенту на счет ежеквартально. К этому надо добавить прирост стоимости объекта, то есть еще 3–6% в год, которые будут учтены при переоценке объекта и выплачены пайщикам после закрытия фонда. То есть через 9,5 года для одного нашего фонда КЗПИФ «Современный Арендный бизнес 3», паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, и через 8,5 года – для второго фонда ЗПИФ «Современный Арендный бизнес 7», паи которого предназначены для неквалифицированных инвесторов.

Между фондами для квалов и неквалов есть какая-то принципиальная разница?

С точки зрения объектов для инвестиций разницы нет. Но, в отличие от ЗПИФ простого инвестора, ЗПИФ для квалифицированных инвесторов позволяет использовать более сложные схемы финансирования, в том числе покупку объектов в рассрочку, с помощью кредита. В конечном итоге это позволяет увеличить доходность.

Как?

Скажем, мы – управляющая компания, застройщик и арендатор – договорились о строительстве или покупке какого-то объекта. Как фонд для квалифицированных инвесторов мы можем купить склад по так называемому договору купли-продажи будущей вещи. То есть объекты, еще не введенные в эксплуатацию. На практике это реализуется через оплату аванса (обязательно с необходимым обеспечением и ликвидным залогом), фиксируя текущую стоимость строительства, а весь остаток – через полгода-год. Все это время средства размещаются на депозитах, по которым мы как юридическое лицо также получаем повышенную ставку в сравнении с розничным клиентом. Этот дополнительный процентный доход также распределяется среди держателей паев фонда.

В свою очередь, привлечение кредитного плеча позволяет получать нам лучшие расценки на строительство и аренду, также выигрывая на инфляции. Скажем, если сейчас мы можем построить склад за 65 тыс. рублей за «квадрат», то через год он будет стоить уже 85 тыс. Разница – 20 тыс. рублей – это тот доход, который будет виден в будущем, потому что вырастет стоимость пая по данному объекту. Это доходность, которую в конце срока действия ЗПИФ клиент получит в дополнение к регулярным ежеквартальным выплатам инвестиционного дохода от аренды.

Я обязан держать паи все время, до расформирования фонда?

Нет. Если по какой-то причине надо выйти раньше, то можно продать паи на бирже, в свободном стакане. Как только в фонде набирается 300 млн рублей, мы его листингуем. К торгуемому фонду применяется стандартная налоговая льгота по долгосрочному владению паями. То есть если вы владели ими не менее трех лет, то после продажи или погашения сможете легально сэкономить на налоге на доход физических лиц.

Насколько ликвиден этот рынок?

Сравнивать с «голубыми фишками», конечно, мы не можем. Однако уже сейчас вторичный рынок наших паев достаточно развит, вы можете продать довольно большие объемы паев – в пределах 5–7 млн рублей в день, притом что совокупный размер чистых активов ЗПИФ составляет около 5 млрд рублей. Вопрос цены. В момент, когда мы разговариваем, рыночные котировки паев находятся около 380 тыс. рублей за пай, в то время как расчетная стоимость пая составляет 420 тыс. рублей. То есть речь о текущем дисконте примерно в 10%.

Но надо понимать, что все-таки инвестиции в недвижимость – это не краткосрочная идея. Мы рекомендуем клиентам инвестировать на срок не менее пяти лет, потому что, по нашим оценкам, на этой дистанции можно гарантированно получить доходность выше инфляции. И ­поэтому мы сразу стараемся доносить клиенту, что наш продукт – это максимум 15–20% портфеля, что он должен быть частью его фундамента. Это инвестиция, которую надо сделать, а после этого не трогать, не продавать несколько лет.

Риски под контролем

До сих пор звучало слишком хорошо. Какие риски связаны с инвестированием в ваши фонды?

Риском это назвать нельзя, но невозможно не упомянуть о том, что клиентов зачастую волнует вопрос ЗПИФ как юридической формы. Самый частый вопрос: что будет, если с управляющей компанией что-то случится, по каким-то причинам она исчезнет с рынка, не сможет полноценно исполнять свои обязательства?

Да, и что вы отвечаете?

Что владельцу паев здесь ничего не угрожает. Что тогда ЗПИФ под управлением этой УК будет передан под управление другой УК. То есть с точки зрения ЗПИФа как инфраструктуры сохранности имущества здесь рисков как таковых нет. В свою очередь, юридическая структура ЗПИФа такова, что активы фонда обособлены от денежных средств управляющей компании и других фондов. То есть мы как УК по закону не имеем права использовать средства из фонда на ­какие-либо иные нужды, кроме как на содержание имущества самого ЗПИФ – этот контроль обеспечивается 156-м ФЗ, Банком России и специализированным депозитарием.

Что можно отнести к реальным рискам, а не страхам?

Что будет, если они пострадают из-за каких-то нежелательных событий? Скажем, от пожара, что мы видели в августе на складе в Истре. Мы управляем этим риском: все наши объекты застрахованы, а также проходят пожарный аудит при приобретении, эксплуатируются надежной эксплуатирующей компанией, которая регулярно проводит профилактические работы и учебные мероприятия. То есть с этой стороны мы тоже защищены.

А риск арендатора? Что будет, если ваш якорный арендатор съедет?

На наших складских объектах действительно чаще всего один арендатор, который заезжает на всю площадь. То есть теоретически риск того, что он съедет и склад может фактически пустовать, существует. При этом важно отметить, что у арендаторов заключены долгосрочные договоры аренды, разрыв которых связан с штрафами и компенсациями. Пока, правда, таких прецедентов не было, хотя и здесь мы тоже страхуемся: у нас всегда есть пул арендаторов, которые готовы заехать в эти же складские комплексы, если кто-то нас по каким-то причинам покидает.