Пузыри, призраки и пекинские планы


Китайские власти объявили войну росту цен на квадратные метры, чем практически лишили иностранных инвесторов доступа к местному рынку. Осталась ли возможность заработать на недвижимости в Поднебесной, выясняла Анна Черноголовина.

23.05.2013




10 лет назад район Пудун напоминал «город-призрак», а сегодня это один из самых престижных районов Шанхая


Китайский микропузырь

В последнее десятилетие цены на недвижимость Поднебесной росли так быстро, что многие эксперты заговорили об образовании пузыря на рынке. По словам Евгения Визитея, коммерческого директора UGL Corporation Ltd, заметнее всего растут цены в крупных городах Китая, таких как Пекин, Гуанчжоу, Шанхай, Нанкин, Ухань, Тяньцзинь, Чэнду, Чунцин, Шэньян и Сиань. Причем если в последние 10 лет цены на столичное жилье поднялись в среднем на 365%, то в Шанхае – на 500%. Только в 2012 году китайцы на покупку квартир потратили 1,03 трлн долларов, и это на 10% больше, чем в 2011-м. А в марте 2013 года в Пекине зафиксировали рекорд – никогда за последние три года месячный показатель продаж жилья не был настолько высок: на вторичном рынке заключили более 37 тыс. сделок.

Причины роста цен в мегаполисах и в провинциях разные, и этому есть простое объяснение: Поднебесная – третье государство по величине территории, и разные регионы страны развиваются неравномерно. Так, по данным UGL Corporation Ltd, рост цен в мегаполисах происходил благодаря высокому спросу, который, как правило, превышает предложение, и слабому государственному контролю. «На протяжении 2005–2011 годов объем сделок каждый год превышал прогнозы на 1,6 млн сделок», – говорит Санни Чжанг, директор отдела исследований Cushman & Wakefield в Китае. Естественно, это повлекло за собой спекуляции, особенно на вторичном рынке жилья. Но были и другие факторы – по словам Евгения Визитея, это низкие налоговые ставки, которыми облагаются сделки с недвижимостью, и доступность ипотеки. Так, в 2012 году населению КНР были выданы ипотечные кредиты на сумму более 1,93 трлн долларов. Сейчас при покупке первой квартиры ставки составляют 4% (на срок менее 5 лет) и 4,5% (на срок более 5 лет), а при покупке второй – 6 и 6,5% соответственно. Что касается роста цен в провинциях, то он объясняется структурой местных бюджетов: нередко их основные доходы складываются из поступлений от продажи земельных участков и недвижимости. Чиновники заинтересованы в том, чтобы строить много, быстро и продавать дороже, поэтому решения по строительным проектам часто принимаются в ущерб экологии и экономической целесообразности. Кроме того, местные власти не брезгуют приписками: ведь планы роста, которые спускает Пекин, нужно выполнять. Бывает, что один и тот же объект недвижимости могут строить, демонтировать и снова строить. Посылаются рапорты о трехкратном увеличении ВВП, хотя на деле объект один раз что-то добавил к народному богатству, трижды оттянув на себя ресурсы.

Поэтому, по мнению Евгения Визитея, если и корректно говорить о перегреве рынка, то только в отношении крупных городов и элитной недвижимости: «Богатые китайцы считают ее лучшей инвестицией, и эксперты сообщают, что она переоценена на 15–40%. Тем не менее высококлассное жилье составляет не более 10% от всей жилой недвижимости Китая. Бюджетные квартиры, которые строятся государством или компаниями для служащих, не пользуются таким спросом. Если их цены и превышают реальную стоимость, то ненамного. Хотя, безусловно, спекуляции и рост цен на люксовую недвижимость неизбежно влекут за собой подорожание жилья в целом. Следовательно, можно говорить не о макро-, а о микропузыре. Ситуация в Китае отличается от, скажем, американской в преддверии финансового кризиса тем, что китайцы не покупают жилье в долг и не живут под залог недвижимости. Даже если представить, что пузырь лопнет, это не приведет к тяжелым последствиям для финансовой системы страны».

Города без людей

Распространено мнение, что инвесторов в Китае ожидают риски, связанные не только с ценовым пузырем, но и с переизбытком строящегося жилья: ведь в Поднебесной пустуют около 64 млн квартир. «Хотя правительство цифры официально не подтвердило, они недалеки от действительности, – соглашается Евгений Визитей. – Эти данные основаны на информации 2010 года: столько домашних счетчиков электроэнергии в течение нескольких месяцев показывали нулевые значения».

Более того, есть целые «города-призраки» – комплексы из жилых домов, офисов, торгово-развлекательных центров, которые не заселены. Даже после окончания строительства многие из них остаются безлюдными пять и более лет. «Таких городов около десятка, – продолжает Евгений Визитей, – и все они были построены в последние 6–12 лет. Однако многие из них – просто новые микрорайоны существующих городов, иногда расположенные на периферии. Они есть практически в любом китайском городе, поскольку скорость строительства в Китае настолько высока, что жители, инфраструктура и сервис за ней не поспевают: многие микрорайоны заселяются медленнее. Однако самым странным городом-призраком считается Ордос с его новым районом Канбаши, который построен в 20 км от центра. Канбаши построили за 6–7 лет во Внутренней Монголии, и хотя район рассчитан на 500 тыс. жителей, в 2011 году в нем проживали чуть более 100 тыс. человек. Стройка в Канбаши все еще продолжается – и количество башенных кранов изумляет даже китайцев. Дело в том, что Ордос – самый богатый город Китая: рядом гигантские месторождения угля и природного газа. ВВП Ордоса на душу населения в два раза больше, чем в Пекине. А местные власти стремятся оставить деньги в регионе и вкладывают их в новый город. Все жилье раскупается еще до начала строительства, а пустуют дома, поскольку их владельцы живут и работают в «старом» Ордосе или других городах Китая, наведываясь в Канбаши на выходные. Такая же ситуация в поселке Дая, который находится в 70 км от города Шэньчжэнь. Дая полностью отстроен, но малозаселен, поскольку квартиры раскуплены жителями Шэньчжэня, где цены на жилье в 4–5 раз выше. Кстати, 10 лет назад шанхайский район Пудун тоже напоминал город-призрак, а сегодня это один из самых престижных районов города».

Даже сегодня, после более чем 10 лет интенсивного строительства, на городского жителя в среднем приходится около 20 м2 – таковы данные UGL Corporation Ltd. При этом в Китае стремительно идет урбанизация: население городов ежегодно увеличивается на 10–12 млн человек. Не стоит забывать о 200-миллионной армии рабочих, мигрирующих по стране, которые в основном проживают в общежитиях и бараках при стройках и заводах.

Поэтому о переизбытке жилья, считает эксперт, речи быть не может: все «города-призраки» в итоге окажутся востребованными.

Инвесторы и государство

Тем не менее для китайских чиновников ситуация на рынке и текущая стоимость недвижимости не являются поводом для оптимизма. «Согласно оценкам экспертов Академии индексов Китая, в 2012 году средняя стоимость квадратного метра в Пекине составила 28 499 юаней (4593 доллара), в Шанхае – 23 711 юаней (3821 доллар), – говорит Евгений Визитей. – В менее крупных городах Китая – Циндао и Чунцине – этот показатель составил 10 867 юаней (1751 доллар) и 6710 юаней (1081 доллар) соответственно. Самая низкая цена среди сотни наблюдаемых академией городов была зарегистрирована в городе Юэян (провинция Хунань, Центральный Китай), где она составила 3682 юаня (593,3 доллара) за квадратный метр. При этом очевидно, что в крупных городах потенциал для роста сохранится». По информации Cushman & Wakefield, в городах первого уровня (Пекине, Шанхае, Шэньчжэне и Гуанчжоу. – Прим. ред.) инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости подкрепляется ограниченностью земельных ресурсов, поэтому цены могут еще вырасти.

В итоге китайские власти занялись регулированием рынка недвижимости. Еще в 2010 году, чтобы уменьшить количество спекуляций, Китай запретил иностранцам и зарубежным компаниям приобретать более одного объекта недвижимости в стране, что на некоторое время замедлило темпы роста цен на квадратные метры. «В нескольких городах был увеличен первоначальный взнос при покупке в ипотеку второго жилья – до 60%, – сообщает Санни Чжанг. – Благодаря этому общий объем инвестиций в жилую недвижимость снизился с 71,8% в 2011 году до 68,8% в 2012 году. Многие девелоперы обратили внимание на рынок коммерческой недвижимости – ее продажи за последние четыре года выросли на 46%, в то время как жилой недвижимости – только на 14%. И этот тренд сохранится и в 2013 году».

«Инвесторам интересен премиум-сегмент, а также дорогая офисная и коммерческая недвижимость в престижных или перспективных районах, – подтверждает Евгений Визитей. – Впрочем, речь идет скорее о местных инвесторах. Рынок коммерческой недвижимости для иностранцев практически закрыт. Закон разрешает инвестировать с большими ограничениями в девелоперскую деятельность (только в виде совместного партнерства с китайской стороной), строительство и управление высококлассными отелями, офисными и выставочными центрами, а также на вторичном рынке недвижимости. Иными словами, инвестиции возможны в двух случаях – если вы создадите компанию на территории страны или купите жилье как частное лицо. Вся купленная недвижимость должна использоваться для личных целей физического лица или компании: сдать ее в аренду практически невозможно. Поэтому зарубежные компании на практике инвестируют в покупку собственных офисных помещений или предприятий. Среди российских крупными сделками в Китае могут похвастаться немногие – например, такие гиганты, как “Русал” и “Евраз”, которые приобрели доли в китайских заводах. Инвестировать в землю тоже не получится – вся она принадлежит государству. Для строительства жилых и промышленных объектов компании берут ее в аренду – как правило, на 50 лет. Впрочем, законы КНР не дают четких предписаний по тому, как использовать землю по истечении срока аренды. По мнению китайских экспертов, она вполне может перейти во владение арендатора».

Конечно, это далеко не все меры. С 1 марта 2013 года правительство Китая объявило о введении 20-процентного налога на прибыль от перепродажи жилья и контроля за суммами сделок (раньше, занижая сумму, граждане могли платить не более 1–2% от прибыли). Согласно данным UGL Corporation Ltd, в Пекине, Шанхае и Чунцине коммерческие банки не станут предоставлять местным гражданам кредиты на покупку третьих по счету апартаментов, а первоначальный взнос на приобретение второй жилой площади будет повышен. Для отдельных лиц, имеющих постоянную прописку в китайской столице, будут введены ограничения на совершение сделок на рынке вторичного жилья. Правительство намерено оптимизировать механизмы формирования цен, ввести дополнительные ограничения в отношении спекуляций, увеличить предложение земли в сегментах коммерческой и жилой застройки, ужесточить требования к качеству возводимых зданий, разработать меры, которые ограничат покупку жилья и выдачу ипотечных кредитов.

«Циркуляр рекомендует увеличить количество типовых домов и социального жилья и усилить надзор за рынком, – сообщает Фрэнк Чен, руководитель отдела исследований рынка CBRE в Китае. – Среди новых мер больше всего привлекает внимание 20-процентный налог, но пока ясно, каким образом он будет воплощен лишь в некоторых городах: в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу, Шэньчжэне, Чунцине и Тяньцзине. Чтобы реализовать его в общенациональном масштабе, нужно создать Национальную систему регистрации жилья. Это планируется сделать до конца июня 2014 года. К тому же на сегодняшний день лишь Пекин и Шанхай подтвердили, что сделка может быть освобождена от налога, если жилье являлось основным местом проживания продавца и он владел собственностью 5 или более лет. Таким образом, положение о 20-процентном налоге еще нуждается в дальнейшей доработке, и эта неопределенность оставляет место для дальнейшего вмешательства в рынок. Нюансы дифференцированной политики кредитования тоже не определены. Но пока увеличить первоначальный взнос предложил только Пекин. Еще несколько городов заявили, что последуют столичному примеру в случае необходимости. Механизм исполнения тоже неясен – опять же за исключением Пекина. Это означает, что органы местного самоуправления по-прежнему сохраняют гибкость в принятии решений, а центральное правительство не имеет намерения всех уравнивать. Однако если 20-процентный налог будет внедрен эффективно, это изменит восприятие недвижимости: ее станут воспринимать именно как место жительства, а не как инструмент для инвестиций». Что ж, в этом случае квадратные метры в КНР уж точно не заинтересуют инвесторов из-за рубежа. 

Материалы по теме



Анна Черноголовина
23.05.2013

Источник: SPEAR'S Russia

Комментарии (1)

Nitin 07.06.2013 14:42

That's an inventive answer to an interesting quseiton


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз