Кто стал богаче

Несмотря на то что темпы роста мировой экономики не поражают воображение, в 2014 году количество ультрахайнетов (обладателей состояния свыше 30 млн долларов в инвестируемых активах) увеличилось. Такой статус приобретали в среднем 15 человек в день, и в ближайшие 10 лет эта динамика сохранится.

В частности, в прошедшем году выросло состояние 100% американских ультрахайнетов, 89% выходцев с Африканского континента, 88% граждан из стран Ближнего Востока. Что касается россиян и представителей стран СНГ, то увеличением своих капиталов могут похвастать всего 33%: причина в падении курса рубля и геополитике. При этом у россиян самые низкие в мире ожидания относительно того, что они приумножат состояние в ближайшем будущем, – оптимистично ответили на этот вопрос лишь 44% респондентов.

Больше всего сверхсостоятельных людей проживают в США, но если принять во внимание число ультрахайнетов на 100 тыс. населения, то Америка окажется лишь на 20-м месте в мире. Лидером, и вполне ожидаемо, остается Монако: сказываются отсутствие налогов и низкий порог входа для получения гражданства. Причем количество ультрахайнетов здесь уверенно растет (на 10% больше в 2014 году): дело, разумеется, не столько в том, что жители княжества эффективнее других инвестируют, сколько в миграционном притоке.

Число состоятельных людей стремительно увеличивается в Замбии и Монголии (7%), Намибии и Казахстане (6%). Эти страны идут в рейтинге сразу за Монако. «Причина в том, что Европа и Китай интенсивно инвестируют в африканский регион, считая его недооцененным, – говорит Мария Котова, партнер, исполнительный директор Knight Frank Russia & CIS. – Азия же растет за счет аллокации денежных средств, которая стала возможной из-за сворачивания кипрских историй. Теперь лидируют Сингапур, Гонконг, а значит, Китай и все страны, которые его поддерживают. В том числе Казахстан и Монголия». Кстати, Азии по объему богатства в 2014 году удалось обогнать Северную Америку: сегодня ультрахайнеты региона аккумулируют 5,9 трлн долларов, в то время как американцы – 5,5 трлн долларов. Однако пока еще ни одному азиатскому мегаполису не удается претендовать на статус такого же мощного экономического хаба, как Нью-Йорк или Лондон. И по-прежнему богаче всех остается Европа – 6,4 трлн долларов.

Дом, который растет

Об интересе к элитным квадратным метрам сегодня заявляют 81% хайнетов. Неудивительно: с минимальных кризисных значений середины 2009 года они подорожали на 38%. Для сравнения: массовый рынок за это же время вырос на 14%.

В 2014 году цены на элитное жилье поднялись еще на 2%. И если в Европе в целом стоимость чуть снизилась – в пределах статистической погрешности, то Северная Америка показывает двузначный рост. Елена Юргенева, региональный директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS, объясняет тенденцию тем, что во время кризиса 2008 года этот рынок начал падать первым и «лежал» достаточно долго. А поскольку цены на недвижимость движутся по синусоиде вверх-вниз, рано или поздно наступает обратный процесс. Конечно, при условии, что рынок здоровый и международный – и к нему проявляют интерес инвесторы и фонды.

Мировой лидер по росту цен на элитное жилье – Нью-Йорк (18,8% в 2014 году), за ним следует горнолыжный Аспен (16%). Сан-Франциско (14,3%) и Майами (13,4%) также занимают первые строчки в рейтинге стремительно дорожающих городов. Динамики процессу добавляет отложенный спрос, существовавший с 2008 по 2012 год. При снижении цен инвесторы ждут дна – а поскольку нащупать его невозможно, то покупают тогда, когда цены начинают идти вверх. Что касается США, и конкретно Майами, большинство россиян, желавших инвестировать в это направление, провели сделки в 2013-м. В 2014-м количество русских покупателей уменьшилось, но курортный рынок не пострадал, во многом потому, что он ориентирован на Латинскую Америку.

Быстрыми темпами дорожают Бали (Индонезия) и Стамбул (Турция) – 15-процентый рост в 2014 году вывел их на третью строчку рейтинга. Однако, несмотря на показатели, эти рынки непохожи: на Бали сегмент элитной недвижимости узок. «Появление каждого нового проекта под эгидой отельного оператора или просто luxury-поселка влияет на прирост, поскольку все количество элитных вилл в целом сопоставимо с предложением на Рублево-Успенском шоссе, – говорит Елена Юргенева. – В Стамбуле же рост обусловлен, в принципе, динамикой рынка недвижимости страны».

Позитивные тенденции наблюдаются на Ближнем Востоке, в ОАЭ и Омане: и Абу-Даби (14,7%), и Маскат (13,3%) также вошли в топ-10. В Дубае цены выросли на 0,3% – что очень скромно в сравнении с 17% в 2013 году. Сказываются ограничения в ипотечном кредитовании: девелоперы предоставляют рассрочку только до окончания строительства; а потенциальные покупатели «живые» деньги из бизнеса выводить не стремятся. В результате Ближний Восток остается популярным «среди своих»: граждан Пакистана, Индии и других стран.

Российский выбор

Для большинства россиян на мировых рынках шопинг закончился: только 21% респондентов Knight Frank собираются что-то приобретать в этом году. При рублевых доходах цены в фунтах, долларах или в швейцарских франках обескураживают. Для сравнения: в 2014-м покупку недвижимости планировали 30% соотечественников.

Россияне по-прежнему активно покупают квартиры в Лондоне, Нью-Йорке, Женеве. Это необходимость для бизнеса, образования детей – и в 2015-м такая тенденция будет сохраняться. Остается востребованным Кипр. Хотя серьезной коррекции цен на острове не произошло, власти предложили простую и эффективную программу получения ВНЖ, которая позволяет быстро обзавестись паспортом для въезда в Евросоюз. Кроме того, отечественные капиталы перебазируются в азиатские города, где менее щепетильно относятся к санкционным спискам, например в Гонконг или Сингапур.

Желающих купить виллу на Лазурном Берегу или курортную недвижимость Майами и Дубая стало меньше. Это не покупка первой необходимости. К Дубаю россияне относятся с осторожностью: все помнят его стремительный взлет, а затем и вылет из топовых рейтингов с показателем минус 60. «Покупатели не готовы верить арабским девелоперам, что те через пять лет построят волшебный замок, – говорит Елена Юргенева. – Они либо ничего не построили, либо построили то, что в нашем понимании не похоже на элитное жилье. Другое представление об элитной недвижимости и в Майами, где нет оникса, обтянутых кожей панелей, колонн. По сути это новостройка бизнес-класса – уровня, который предлагается в “Москва-Сити” за 7 тыс. долларов. В Майами она называется luxury уже потому, что есть подземная парковка, выход к пляжу: местоположение диктует свою цену. Поэтому часто покупатели-россияне делают апгрейд. Один клиент купил пять апартаментов в комплексе St. Regis – и сделал ремонт от Versace, закупил мебель».

Однако для российских инвесторов открывается много возможностей в собственной стране – недвижимость сегодня можно приобрести с дисконтом. Рынок остается закрытым и локальным – по причине отсутствия приемлемых для европейцев условий по ипотеке. Влияет и налог на продажу для нерезидентов. Продавая квадратные метры, нерезидент должен заплатить 30% от стоимости недвижимости, что делает любую покупку убыточной.

Метры для заработка

Если рассматривать инвестиционный портфель ультрахайнета в целом, то на недвижимость приходится 32%: не только на жилую, но и коммерческую. В портфеле россиянина ее несколько меньше – 27%. Этому сегменту есть куда расти: из-за падения цен на нефть освободится большое количество капитала, который будет направлен в том числе и на недвижимость. Для примера: в 2014 году сделок с коммерческой недвижимостью было заключено на 619 млрд долларов. Эксперты отмечают, что в 2016 году эта цифра вырастет до 700 млрд.

Большая часть инвесторов вкладываются в собственную страну. У россиян это около 70% активов. 30% приходится на зарубежные, и есть тренд на повышение. Инвесторы рассматривают коммерческие девелоперские проекты в США, Великобритании, Германии, Швейцарии, Австрии, Азии. Инвестируют либо напрямую, либо с family office и локальными партнерами.

Главный пункт назначения – Великобритания и Лондон. Растет интерес к доходным домам – сегодня молодые специалисты не стремятся к покупке недвижимости, а выбирают долгосрочную аренду в новостройках: такой формат доходных домов становится привлекательным для инвесторов. Кроме того, в Европе интересны просевшие рынки Испании и Ирландии, а также Германия – в последнем случае это объясняется доступным дешевым заемным финансированием: не всегда покупки совершаются на собственный капитал.
Еще одна интересная тенденция – хайнеты готовы вкладываться в города, вторичные по значимости. Если речь идет о Великобритании, это не только Лондон, но и Ливерпуль, Манчестер, Бирмингем. В США к Нью-Йорку добавляются Чикаго и Бостон. Причина в том, что входной билет в премиальные локации становится все более дорогим, а доходность для инвесторов – все менее очевидной. Это же основание для растущего спроса на альтернативную недвижимость – медицинские учреждения, кампусы, – а также для инвестиций в девелопмент и реконструкцию.

Яхты и марки

В предметы роскоши сегодня инвестируют 61% ультрахайнетов: чаще всего они вкладываются в искусство (63%) и выбирают коллекционное вино (48%). Почтовые марки интересуют лишь 3% UHNWI, интерес к последним чаще встречается у африканских и азиатских и­нвесторов.

Эксперты отмечают бум продаж предметов роскоши, бывших в употреблении. Этот рынок (одежда, аксессуары, часы, драгоценности) сегодня оценивается в 19 млрд долларов. Быстрее других растет сегмент кожаных изделий и одежды – это 4 млрд долларов. Увеличивается спрос на женские часы, в том числе с драгоценными камнями.

Активно продаются суперъяхты – они чаще востребованы покупателями из России и с Ближнего Востока. Несмотря на политическую нестабильность, в I половине 2014 года их было продано на 35% больше, чем в I полугодии 2013-го.

В целом младшее поколение состоятельных россиян тратится на предметы роскоши активнее, чем старшее, – об этом говорят 89% опрошенных. В мире же этот показатель ниже – 66%.

Граждане мира

Российских ультрахайнетов больше других волнует вопрос образования наследников. Свыше 60% граждан РФ отправляют своих детей учиться в зарубежные школы. В мире этот показатель равен 27%. Относительно невысокий процент связан с заградительными причинами: в частности, британские школы настаивают на двухлетнем подготовительном курсе до основной программы. Для родителей это оборачивается дополнительными заботами о логистике. Впрочем, россиян, нигерийцев и выходцев с Ближнего Востока препоны не останавливают. Обычным возрастом для начала учебы за рубежом становятся 7–8 лет (причина тому – растущая конкуренция), хотя 10 лет назад нормой был возраст около 13 лет.

Мировые ультрахайнеты сегодня все чаще стремятся давать своим детям среднее образование в Великобритании и Австралии, высшее образование – в США, а магистерскую степень или MBA – в Европе. Это создает поколение так называемых граждан мира с точки зрения знания иностранных языков, образования, предпочтений по месту жительства и, конечно, требований к местонахождению своей недвижимости. 

Атлас

• NF GROUP