80 процентов того, что происходит на финансовом рынке, осуществляется при помощи виртуальных денег. И когда банкротится банк, за ним часто ничего не остается. Возможно, даже его офис был взят в аренду. Недвижимость же обладает одним уникальным преимуществом: она материальна. Даже падая в цене, она сохраняет свою физическую сущность, продолжает себя окупать (ее всегда можно сдавать в аренду). Кроме того, только в недвижимости можно уменьшить риски, связанные с рынком, не снижая при этом доходности, – за счет использования кредитного плеча. Скажем, даже если рынок растет на 5 процентов при кредите в 70 процентов от стоимости жилья, мы всегда будем получать хороший доход – как минимум 15 процентов на инвестированные деньги.

А теперь давайте вернемся к ситуации, которая случилась в момент кризиса. Как известно, в 2007 году остановилась секьюритизация в США, то есть банки не смогли перепродавать ипотечные долги с помощью ипотечных облигаций. Соответственно, ипотечное кредитование изменилось практически во всех странах, что и вызвало падение цен на недвижимость. Что происходит сегодня? Если говорить о США, то здесь нужно подождать еще хотя бы год, наблюдая за тем, как будет вести себя рынок. Ведь все, что упало сегодня, не обязательно вырастет в ближайшие годы. Это мы видим на примере Берлина, где недвижимость не растет уже 18 лет, и на примере Японии, где с 1991 года цены на недвижимость падают.

Западная Европа чувствует себя значительно лучше. В особенности Англия, где цены на недвижимость снизились лишь на 15 процентов (сравните с 40-процентным падением в США). При этом в Великобритании можно было получать 5-процентную доходность от аренды. Так что даже в период кризиса так называемая абсолютная доходность составила лишь минус 10 процентов. И уже сейчас за несколько последних месяцев цены на британскую недвижимость отыграли 4 процента. Главное отличие Европы от США – в том, что в первой не выдавались subprime-кредиты, поэтому и экономики этих стран, а за ними и рынки недвижимости восстанавливаются стремительно.

Так что в ближайшие пять лет лучшими регионами для вложений в недвижимость будут страны Западной Европы – Англия (в частности, Лондон), Австрия, Франция, Швейцария, Кипр. Стоит также обратить внимание и на более рисковый, но очень привлекательный регион – Турцию (здесь ситуация на рынке недвижимости в период кризиса даже улучшилась, снизились ставки по ипотеке).

Планируя инвестиции в недвижимость, необходимо обращать внимание на несколько важных аспектов. Первый – это ликвидность объекта. Сейчас можно натолкнуться на предложения рынков, где идет виртуальный рост, то есть застройщик увеличивает цены в прайс-листах, но когда вы идете на вторичный рынок, вы этого роста не ощущаете и в итоге не можете продать объекты по такой стоимости. Проверить ликвидность очень просто – взять ипотечный кредит или хотя бы посмотреть, какую сумму банки готовы дать под этот объект. Так, например, в Болгарии сегодня вообще не дают ипотеку, на побережье Испании наблюдается такой же тренд, а во Франции предлагают кредиты в размере до 90 процентов от стоимости жилья, в том числе и русским клиентам. В Турции нерезидентам тоже дают ипотеку – до 70 процентов от стоимости объекта.

Второй аспект – цель приобретения. Если вы покупаете для себя, то необходимо выбирать то, что нравится, не особенно задумываясь об инвестиционном моменте. У меня есть правило: если мне лично объект нравится, то как инвестиционный я его никогда не куплю, поскольку он наверняка не заинтересует окончательного потребителя для аренды или перепродажи на рынке. Допустим, приехал я в Японию, купил пентхаус в 300 квадратных метров. А там окончательный потребитель – японцы, квартирки у них небольшие, до 80 квадратных метров. Пентхаус площадью 300 квадратных метров будет иметь нулевую ликвидность с точки зрения сдачи в аренду и перепродажи. И вообще, если смотреть статистику по всем странам, то доходность от аренды на маленькие объекты выше примерно на 2–3 процента, к тому же они более ликвидны. Возьмем горнолыжные курорты. Нам всем нравятся просторные шале, а идеальный объект для инвестиций – небольшие апартаменты площадью 40–50 квадратных метров. Такую квартиру снимают часто. А ваше шале раз в сезон, возможно, снимут на неделю за 5000 евро. Односпальные же апартаменты за 500 евро в неделю не будут пустовать. В жарких странах лучшие апартаменты для инвестиций – квартиры с двумя спальнями до 80 квадратных метров.

Кроме того, многие допускают распространенную ошибку, когда покупают недвижимость, не анализируя детально рынок аренды. А в некоторых странах он может быть сконцентрирован в одной точке. Допустим, на Кипре 75 процентов рынка аренды «короткой» жилой недвижимости сосредоточено в Пафосе, 10 процентов – в Лимассоле, 15 – в Ларнаке. И все. Купив недвижимость в другой части страны, вы просто не сможете ее сдать.

Также не стоит гнаться за быстрым ростом рынка, способным принести крупный доход. Ведь, как известно, где высокие доходы, там и большой риск. Недвижимость же по определению низкорисковый актив. Она может дать стабильность, надежность, сохранность денег, постоянный доход. За время моей работы я структурировал более 250 портфелей объектов жилой недвижимости общей стоимостью более миллиарда долларов. Средняя доходность по ним составляет 35 процентов годовых, но это доходность не на объекты, а на сам инвестированный капитал (худшим в моей практике был 2008 год, когда доходность по портфелям составляла 20 процентов). А между тем в среднем на рынках, где я структурировал портфели, рост не превышал 10 процентов в год. Откуда берется 35-процентная доходность? Все дело в использовании ипотечного кредитования, когда доход от аренды полностью шел на погашение кредита, а инвестор зарабатывал на приросте капитала. Если же вы ищете рынки недвижимости, которые растут на 35–40 процентов в год, то это безумные риски. С этой точки зрения опасны рынки Панамы, курортной недвижимости Египта, Вьетнама, Таиланда, Туниса. Это рассадники виртуального роста цен.

Если же вернуться в Россию и попытаться проанализировать то, что происходит у нас в сфере недвижимости, то здесь могу сказать, что мы находимся в стадии, которую уже прошли другие страны. Это своего рода дебалансировка, рынок еще не пришел в устойчивое состояние и поэтому легко меняет свое направление то в сторону роста, то в сторону падения. Следующим таким рынком станет Куба, в которой равновесие будет нарушено, когда там разрешат покупать недвижимость всем. В этом случае на Кубе вполне возможен 100-процентный спекулятивный рост.

Возвращаясь к России, нужно понимать важность четкого разделения жилой и коммерческой недвижимости. Когда западные аналитики начинают по своим формулам рассчитывать, сколько должна стоить жилая недвижимость в нашей стране, то многие приходят к выводу, что ее цена должна быть в разы меньше. В отношении коммерческой недвижимости их оценки более или менее схожи с рынком. И когда мне задают вопрос: «Почему?» – я объясняю, что они не учитывают одну переменную – M. Это менталитет. В коммерческой недвижимости работает корпоративный инвестор, которому не важно, какой там вид из окна открывается, он ни копейки больше не заплатит, если расчеты не подтверждают эффективности инвестиций. А жилую недвижимость покупают эмоциональные люди. Например, квартира стоит миллион, а ее пытаются продать за полтора. Человеку понравилось, он загорелся – и выкладывает нерыночные суммы.

Но на зарубежных рынках ситуация кардинально противоположная. Поэтому и доходность от инвестиций в недвижимость здесь куда более предсказуема и регулируема.