Понятие street retail (стрит-ретейл) закрепилось в лексиконе российских инвесторов и брокеров, работающих с недвижимостью, всего несколько лет назад. Это торговые помещения, расположенные на первых линиях, в местах с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком, имеющие отдельный вход, собственные витрины и пригодные для ведения розничной торговли, предприятий общественного питания, отделений банков и т.д. По таким критериям, как доходность, ликвидность, простота управления, устойчивость к экономическим потрясениям, street retail выгодно отличается от альтернативных вложений в квартиры, офисы, особняки и склады.

Покупая квадратные метры «в комплекте» с долгосрочным договором аренды и качест­венным арендатором, будущий собственник избавляет себя от хлопот и рисков, связанных с поиском арендатора, ремонтом и технической эксплуатацией здания. Арендатор сам заботится о состоянии помещения, а свое­временное выставление счета становится едва ли не единственной заботой владельца. Такой вид сделок с недвижимостью называется покупкой/продажей арендного бизнеса.

При выборе арендного бизнеса надо уделять пристальное внимание не только местоположению и состоянию недвижимости – очень важными факторами являются арендатор помещения и грамотно составленный договор аренды. При прочих равных банк предпоч­тительнее бутика, а сетевой магазин лучше единичного проекта. «На таком неровном рынке надежность и стабильная работа компании становятся главными критериями при выборе арендатора», – говорит президент CP Capital Владимир Байгильдин. Лидер брокериджа в области московского стрит-ретейла компания CP Capital уже более шести лет специализируется на этом сегменте рынка. «Помогая потенциальному покупателю улучшить состав арендаторов и провести переговоры, мы не продаем недвижимость как таковую, мы продаем денежные потоки. Если же речь идет о сделке купли-продажи, то мы способствуем тому, чтобы сделка состоялась на взаимовыгодных условиях; помимо поиска подходящего предложения, мы исполняем роли буфера, переводчика, юриста, психолога, а если потребуется – и редактора деловой переписки».

Согласно макроэкономическим законам рынка российские риски делают местный стрит-ретейл более доходным (как уже отмечалось, в среднем 10%) по сравнению с сопоставимыми вложениями в другие мегаполисы мира. В Нью-Йорке и Лондоне его доходность традиционно не поднимается выше 3–5%, а в Токио и того меньше – 2–3%. Нижний порог инвестиций в арендный бизнес составляет около 1 млн долларов. В этой связи многим владельцам, например, элитных квартир, сдаваемых внаем (или же просто простаивающих без отделки), стоит задуматься об обмене такого инвестирования на арендный бизнес. То же можно посоветовать и институциональным инвесторам, которые рассматривают покупку торгово-развлекательного или бизнес-центра: при анализе рынка многие согласятся с нами, что вместо этого выгоднее инвестировать в ряд помещений стрит-ретейла.

Популярность инвестиций в торговые площади со стабильным сетевым арендатором быстро растет. Еще в 2009 году поисковые системы регистрировали около 400 запросов по словосочетанию «арендный бизнес», сегодня их более 2000, и нет свидетельств того, что этот рост остановится. Мы рады, что способствовали росту интереса инвесторов к данному сегменту рынка, планируем и дальше помогать как опытным инвесторам и фондам, так и новичкам, которые, уверен, по достоинству оценят уникальные качества этого вида вложений.

Материал опубликован в SPEAR’S Russia #12(24) под заголовком «Закон улиц».