С 2007 года стоимость израильской недвижимости выросла на 54,6%. Эти цифры, по словам Екатерины Шахар, партнера компании Eretz Israel Realty, уступают только Гонконгу, где цены поднялись на 86,8%. Даже сингапурский рост – 24,1% – не производит слишком сильного впечатления, если держать в уме Израиль.

Цены на элитную недвижимость в Израиле стартуют с 10 тыс. долларов за 1 м2 и обычно доходят до 25 тыс. долларов – такова оценка Eretz Israel Realty. Если же говорить об объекте на люксовом рынке, то стоимость запросто переваливает за миллион долларов. «За дом в Герцлии Питуах (часть города Герц­лия, которая считается Силиконовой долиной Израиля. – Прим. ред.) нужно заплатить от 1,5 до 5 млн долларов, – объясняет Валерий Кравиц, генеральный директор инвестиционно-строительной компании Kravitz Invest. – Квартира в Тель-Авиве в среднем стоит от 900 тыс. до 1,1 млн долларов. Наконец, если мы говорим о пентхаусе в периферийном городе – понадобится 800 тыс. долларов». И, конечно, это не предел. По словам Анны Батизи, главы зарубежного департамента Moscow Sotheby’s International Realty, в небоскребе Meier on Rothschild цены на квартиры на средних этажах составляют 12 тыс. долларов за 1 м2. А самый дорогой пентхаус, представляющий собой двойной дуплекс, стоит около 50 млн.

Один Израиль – три бренда

Если кому-то показалось мало, то и это еще не все. «Стоимость израильского ультрапремиума может конкурировать с Лондоном и Москвой, – говорит Эли Гервиц, президент адвокатской коллегии “Эли Гервиц”. – Цены располагаются у отметки 20 тыс. евро за метр и 20–30 млн евро за квартиру. А вот покупатели – даже если они живут в Лондоне – говорят в основном по-русски. Три самых дорогих квартиры в Израиле были приобретены олигархами из России, Казахстана и Украины». С ним солидарен Михаил Лернер, руководитель агентства недвижимости «Лернер»: по его словам, русских покупателей, спрос которых традиционно велик, цена в 20–25 тыс. долларов за 1 м2 не смущает. Особенно если это центральная набережная Тель-Авива. Впрочем, россияне охотно совершают сделки с недвижимостью и в других областях Израиля, например в Нетании или Эйлате. Играет свою роль и их происхождение. Так, состоятельные евреи хотят быть ближе к родине, знакомят своих детей с Израилем, стремятся уехать сюда на пенсию.

По информации Эли Гервица, покупатели из России и Украины громко заявили о себе в 2006–2008 годах, правда, обе эти категории практически смело волной кризиса. Но если украинцев Израиль все еще ждет назад (недавно для них отменили визы), то росси­яне вернулись на рынок уже в начале 2010 года. А за прошедший год увеличили как количество сделок, так и стоимость покупаемых активов. Впрочем, на рынке присутствуют французские
и американские инвесторы, но вот последние не так заметны, как раньше: до кризиса они скупали дешевую для них израильскую недвижимость за дорогие доллары, а сегодня кризис на внутреннем рынке США и шекель, выросший по отношению к доллару, ослабили их позиции.

Интересно, что иностранцы почти не воспринимают Израиль как единый бренд. В сознании большинства есть три отдельных района-бренда, которые привлекают разных покупателей.
Первый – это Эйлат, типичная курортная зона, где недвижимость покупают в основном французы и русские. И если французы приобретают ее главным образом в качестве дачи, то среди вторых есть особая категория: многие бизнесмены живут в Эйлате полгода зимой, а летом возвращаются в Россию. Причем дома и квартиры покупаются не для инвестиций,
а для личного пользования. Либо покупают их для себя и сдают в краткосрочную аренду в свое отсутствие.

Второй бренд – Золотой Иерусалим. На этом рынке доминируют русские, американцы, англичане и французы. Один из главных факторов, который влияет на решения покупателей, – вероисповедание. Причем недвижимость стремятся приобрести не только иудеи, но и христиане.

Наконец, третий – это побережье Тель-Авива: собственно Тель-Авив, Герцлия и Нетания, расположенные севернее, а с недавнего времени и Бат-Ям. Он находится южнее Тель-Авива, и здесь новые элитные проекты на первой линии от моря можно купить по заметно более низким, чем у северного соседа, ценам.

Это вам не Америка

Иностранных инвесторов влечет климат: и природный, и инвестиционный. «Мощная инфраструктура, близость трех морей – Красного, Мертвого и Средиземного, первоклассная медицина и развитость туризма обеспечивают круглогодичный курортный сезон (а значит, спрос на жилье) в некоторых районах, – считает Анна Батизи. – Поэтому сто­имость недвижимости в курортных городах и бизнес-центрах страны стабильна и высока. По прогнозам аналитиков, израильский рынок недвижимости будет расти примерно с такой же скоростью, что и ВВП, то есть где-то на 3% в год. Так, в III квартале 2012 года цены выросли почти на 1% пос­ле корректировки на инфляцию».

Стабильное удорожание – таков прогноз по местной недвижимости от Валерия Кравица. При этом годовой прирост стоимости элитной недвижимости окажется меньше, чем в случае с обычной, – порядка 3–5% против 10–16%. «Экономическая ситуация стабильная, и поэтому мы можем делать прогнозы рынка с погрешностью не на считаные проценты, а на десятки пунктов, – говорит Валерий Кравиц. – Цены на недвижимость в Израиле никогда не падали до катастрофического уровня, как, скажем, в Греции, Америке или Казахстане в свое время. Нет ни одного прецедента, когда бы инвестор, вкладывающий в ликвидные объекты в Израиле, потерял свои инвестиции. Потенциал роста недвижимости существует несмотря ни на что».

Рост цен – результат особенно удивительный, если вспомнить о геополитических и регуляционных факторах. «С одной стороны, за это время Израиль провел две контртеррористические операции, которые в других странах назвали бы войной, – говорит Эли Гервиц. – Причем во второй операции система “Железный купол” сбивала палестинские ракеты над экономической столицей Израиля. С другой стороны, министерства строительства и финансов декларируют свое намерение добиться существенного падения цен на квартиры, а израильский Центробанк повышает банковские ставки и вводит ограничения на ипотеку, с тем чтобы остудить рынок недвижимости. Однако цены растут, и если в середине 2011 года они временно приостановились из-за акций социального протеста, то в 2012-м снова показали рост, хотя и не такой резкий, как три-пять лет назад».

Надуется ли пузырь?

Может показаться, что на рынке израильской недвижимости есть все признаки пузыря: высокий спрос на жилье, рост стоимости недвижимости, инвестиционная привлекательность. Однако, как утверждают эксперты, опасения излишни. «Высокий спрос формируется прежде всего не инвесторами, а жителями Израиля, – объясняет Валерий Кравиц. – Молодые пары при рождении детей хотят купить собственную квартиру, смена статуса жителя Израиля стимулирует переезд с периферии в центр страны. Рост цен на недвижимость создается благодаря высокому спросу при недостатке предложения».
Эли Гервиц выделяет два фактора, которые обуславливают повышение: «Во-первых, резко увеличивается число иностранных покупателей. Обеспеченные евреи из разных стран мира покупают квартиры для проживания в свои короткие визиты и в качестве запасного аэродрома в таком количестве, что государство рассматривает ситуацию с “квартирами-призраками” (стоящими пустыми большую часть года) как национальную проблему. Во-вторых, на фоне дефицита строительства жилья в Израиле есть устойчивый и к тому же постоянно растущий внутренний спрос. И в обозримые годы он не снизится, поскольку
в стране положительный прирост населения. К тому же велика возрастная категория людей от 25 до 39 лет, растет число семей – именно они являются потенциальными покупателями недвижимости. Еще один фактор, который тоже провоцирует спрос: увеличивающееся количество разводов в Израиле – ведь экс-семье нужна уже не одна единица жилья, а две».

Таким образом, по мнению экспертов, пузырь на рынке образоваться не может: спрос основан на реальной потребности в жилье. «Спекулятивные сделки если и случаются, то точечно, – утверждает Анна Батизи. – Мыльный пузырь Израилю в дальнейшем не угрожает».

Недостаточный объем предложения на израильском рынке недвижимости сложился исторически. По словам Валерия Кравица, Израиль – страна абсорбции. В 1990-е годы, когда приезжало большое количество репатриантов, рынок не был готов к такому объему спроса, и цены на жилье начали расти. Сейчас ситуация несколько иная: того количества строительных проектов, которые выходят на рынок, недостаточно для потенциальных покупателей. Рынок регулирует государство: оно утверждает новые строительные проекты, создает комиссии для форсирования процедуры выделения земель под застройку, строит социальное жилье. Рынок постепенно насыщается, и при стабильном спросе это не может повлечь резкого падения стоимости жилья, как при мыльном пузыре. Однако в начале прошлого года из-за отложенного спроса было некоторое снижение цен: высокая стоимость квадратного метра и сдерживание роста цен правительством привели к тому, что часть покупателей заняли выжидательную позицию. Но с середины года цены снова начали расти: покупатели вернулись на рынок. Таким образом, темпы удешевления или удорожания колеблются в пределах 13–15%: процент снижения стоимости эквивалентен его годовому приросту. И это говорит о стабильности рынка».

Когда вам не нужен пентхаус

Состоятельным россиянам, которые хотят заработать, Eretz Israel Realty рекомендует округ Шарон: Тель-Авив, Герцлию, Нетанию и, конечно, Иерусалим – резиденции в непосредственной близости к стенам Старого города. Moscow Sotheby’s International Realty прибавляет к этому списку престижные районы Хайфы, Эйлата и Ашдода. Анна Батизи рекомендует инвестировать в Израиль на долгий срок и попутно зарабатывать на сдаче жилья в аренду – ставка рентабельности варьируется от 2 до 5% пос­ле вычета налогов. Что касается объектов, то один из самых перспективных проектов в Израиле – 42-этажный элитный жилой небоскреб Meier on Rothschild.

По мнению Валерия Кравица, высоколиквидные объекты, способные принести инвестору до 15% прибыли, – это земельные участки для строительства дома или нескольких частных домов в хороших районах: северном Тель-Авиве, Кфар-Шмарьягу, Од-а-Шароне. Сегодня они самые дорогие и элитные. Меньшую прибыль принесет покупка элитной квартиры в элитном районе на нулевом цикле и дальнейшая ее перепродажа. Кроме того, не стоит покупать пентхаус в обычном районе. Нередко высотные дома строят в совершенно обычном районе города, который не относится к категории элитных, но по проекту в них предусмотрены пентхаусы. И получается, что дом может быть полностью заселен, а пентхаус стоит пустой. Потому что местоположение, безусловно, определяет ликвидность объекта. Кроме того, следует учесть, что для выхода из проекта в элитном сегменте требуется значительно больше времени, чем для проекта в среднем ценовом сегменте. По этой причине инвесторы обычно предпочитают вкладываться либо в строительство в среднем сегменте, либо в коммерческую недвижимость. Инвестиции в элитную недвижимость – это, за редким исключением, длинные инвестиции с невысокой доходностью.

Эксперты ориентируют покупателей на долгосрочные вложения и предостерегают от инвестиций на короткий срок. «Два-три года назад квартиры улетали как горячие булочки, при этом дороже, чем по первоначально заявленной цене, – говорит Эли Гервиц. – Причиной была конкуренция за каждую квартиру между несколькими покупателями. Сегодня от “рынка продавцов” Израиль переходит к более сбалансированной ситуации, которая вынуждает девелоперов предлагать пакеты льгот и скидок, а покупателей – вести переговоры о цене с позиции силы. Но в долгосрочной перспективе рост цен в Израиле, безусловно, сохранится».

Навсегда и на время

Тем, кто собирается снимать недвижимость в Изра­иле, полезно представлять порядок расходов. «Пентхаус в 150 метрах от моря обойдется в 4–5 тыс. долларов в месяц, – говорит Михаил Лернер. – Виллы на берегу сдаются по цене от 10 до 40 тыс. долларов. Это востребовано: в стране развит медицинский туризм, многие на месяц-два приезжают сюда поправить здоровье, восстановить силы или просто отдохнуть. У русских популярностью пользуется аренда недвижимости в Эйлате: это круглогодичный курорт. Здесь совершают посадку около 10 самолетов в день только из России».

Если же недвижимость приобретается для себя, Валерий Кравиц советует выбирать побережье от северного Тель-Авива до Нетании. Екатерина Шахар рекомендует Герцлию Питуах, участки у моря в Арсуфе или же в проекте Филиппа Старка Yoo (жилой комплекс в Тель-Авиве, расположенный рядом с Алмазной биржей, в одном из самых дорогих мест в Изра­иле. – Прим. ред.). По наблюдениям Шахар, россиянам, которые приобретают элитную недвижимость для краткосрочного проживания или зимовки, может быть интересна покупка так называемых отпускных апартаментов: «Обычно они располагаются в зданиях роскошных отелей, и это гарантирует высококлассный 5-звездочный сервис для проживающих. Кроме того, можно сдавать жилье в аренду отелю, что будет приносить доход».

Впрочем, один повод насторожиться для потенциальных инвесторов в недвижимость Израиля все же есть: правительство страны уже давно обсуждает возможность введения двойного земельного налога (арнона) для собственников, постоянно не проживающих в своих квартирах. Правда, эксперты не считают этот законопроект серьезной проблемой. «Его анонсировали муниципальные власти двух городов – Тель-Авива и Иерусалима: именно в них наблюдается дефицит площадей под застройку при огромном спросе на недвижимость, – объясняет Давид Берг, директор юридического департамента инвестиционно-строительной компании Kravitz Invest. – Но закон не примут, пока не будет разработан механизм определения статуса жилья. А сегодня чиновникам сложно понять, действительно ли пустует квартира. К примеру, многие израильские бизнесмены вынуждены большую часть своего времени проводить в командировках, и это вовсе не повод облагать их двойным налогом. Если даже такой закон будет принят, это не отпугнет ни инвесторов, ни тех, кто покупает жилье для личных целей. Инвесторам квартиры приносят прибыль либо от сдачи в аренду – в этом случае квартира не считается пустующей, – либо от последующей перепродажи. И увеличение ежемесячных платежей на 50–70 долларов в период ожидания покупателя не сыграет большой роли». То же касается и собственников, купивших недвижимость под себя. Если это так, то, конечно, вряд ли кого-то остановит налог в 70 долларов, когда на противоположной чаше весов лежит возможность приобрести себе уголок на Святой земле.

Материалы по теме

• Издержки нерезидента
• О недвижимости в Италии