Вложить деньги в недвижимость – одна из самых популярных и проверенных временем идей: актив можно «потрогать», в нем можно жить, можно сдавать в аренду и получать доход. Наиболее удобными инструментами для таких инвестиций с точки зрения сохранности капитала и ликвидности считаются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Однако так ли это выгодно, как кажется на первый взгляд? Мы проанализировали динамику фондов недвижимости и других популярных инструментов для инвестирования с 2000 года и пришли к выводу, что, действительно, покупка паев ЗПИФов дает инвесторам стабильно высокий доход, который опережает темпы инфляции.

Актуальный формат

Перевод активов в формат рентного фонда – это правильный и дальновидный шаг. Сейчас вовсю идет процесс деофшоризации и репатриации капитала, и создание реального бизнеса внутри страны с качественной системой открытости процессов перед регуляторами и государственными органами – верное решение. Если в будущем вы планируете выход из фонда, то перевод активов в его структуру изначально поможет вам заложить для этого простой и эффективный механизм, подкрепленный необходимыми правовыми основами для осуществления сделок с недвижимостью.

В текущих российских условиях можно довольно долго обсуждать возможности, которые нам предоставляет такой инструмент, но я предлагаю сконцентрироваться на наиболее актуальных, на мой взгляд, практиках, используемых девелоперами.

Во-первых, формирование рентного фонда – это возможность получить самый драгоценный ресурс – время. Оптимизировав бизнес-процессы, связанные с управлением недвижимостью, привлекая управляющую компанию, у вас будет больше времени на себя и своих близких, а также на новые проекты. При этом вы продолжите получать дивиденды, но уже без всей этой «головной боли».

Во-вторых, перевод недвижимости в фонд также может упростить процесс получения финансирования, поскольку паи инвестиционных фондов обладают всеми свойствами ценной бумаги. Они более ликвидны, их проще оценить, по ним легче увидеть эффективность эксплуатации объекта, но главное в данном вопросе – это их количество. Паи или их часть можно использовать под обеспечение кредита, что зачастую проще и рациональнее, чем закладывание всего объекта.

Распространенной остается практика выделения в ЗПИФы непрофильных активов, или, говоря проще, сепарация бизнеса. Среди главных плюсов можно назвать оздоровление бизнеса, сокращение издержек и формирование новых источников дохода. Опять же переведенные в фонд активы можно реализовать малыми долями без необходимости единовременно закрывать крупную сделку, продолжая получать дивиденды с оставшихся в собственности паев. Одинаково интересным может быть и обратный процесс, направленный на консолидацию портфеля объектов недвижимости в рамках одного инвестиционного фонда. В российских реалиях у девелопера либо инвестора активы могут быть разбросаны по всей нашей необъятной родине на сотни километров друг от друга. Это добавляет определенные сложности и повышает издержки на управление, что можно решить созданием рентного фонда. К тому же в данном случае нахождение объектов недвижимости в разных локациях диверсифицирует риски для инвестора в случае появления желания реализовать весь портфель либо часть фонда.

В завершение хочу рассказать о самой интересной, на мой взгляд, модели. Сейчас, учитывая ситуацию на рынке недвижимости и в стране в целом, часто возникает проблема с получением финансирования для завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию. Ситуация для собственника патовая – объект не приносит прибыли и требует средств на содержание, продавать его желания нет, привлечение финансирования в ближайшие сроки не предвидится. Здесь можно предложить следующее решение – переведение такого «недостроя» в ЗПИФ. После этого в фонд можно привлечь инвесторов, что сделать уже гораздо проще, либо продать часть паев, необходимую для получения средств для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. По сути, это можно сравнить с таким популярным для фондового рынка процессом, как IPO. Да, ты продаешь часть своей «компании», но взамен получаешь ресурсы для развития бизнеса и формирования источника дохода.

Результат и налоги

Не стоит забывать об одной из главных особенностей ЗПИФ – увеличении финансовой эффективности за счет снижения расходов. Поскольку ЗПИФ не имеет статуса юридического лица, он не является плательщиком замельного налога и налога на имущество.Налогоплательщиком признается управляющая компания, при этом налог уплачивается за счет имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд. Значит, расходы на уплату налогов не будут влиять на финансовый результат управляющей компании, так как будут учитываться как уменьшение активов фонда. Такие расходы не снижают привлекательность структурирования инвестиций через ЗПИФ, поскольку они не считаются дополнительными по сравнению с альтернативными вариантами структурирования инвестиций в объекты недвижимости. Этот механизм налогообложения верен и для НДС.

УК исчисляет НДС по операциям, осуществляемым от имени ЗПИФов (включая вычет НДС по приобретенным объектам недвижимости и начисление НДС при продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости), а также уплачивает налог в бюджет. В общем случае исчисление и уплата НДС в отношении операций с недвижимым имуществом, составляющим активы ЗПИФа, не приводят к увеличению налоговых платежей по сравнению с осуществлением аналогичных операций российскими организациями – собственниками имущества.

Помимо этого, владение недвижимостью через ЗПИФ по-прежнему позволяет получить налоговую экономию в форме отсрочки уплаты налога на прибыль в отношении доходов фонда до момента распределения прибыли пайщикам. На первый взгляд эффект может показаться незначительным, однако если рассмотреть данную возможность в долгосрочной перспективе, то можно добиться значительного увеличения прибыли.

Атлас

• QBF