Русская карта Италии

Последний год был не слишком богат на сделки с итальянской недвижимостью, которые заключали российские хайнеты. «В прошлом году зарегистрировано всего несколько десятков сделок, – сообщает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru. – Статистика, раскрытая в земельном кадастре Италии, такова: за первое полугодие российские инвесторы заключили сделки на сумму около 250 млн евро – и это очень низкий показатель. Для сравнения, в Лондон за 2012 год было вложено порядка 5 млрд евро».
Однако, несмотря на это, Италия все еще сохраняет за собой позиции стратегического направления инвестиций в зарубежную недвижимость состоятельных россиян. Как отмечает президент агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, в элитном сегменте на Сардинии, одном из наиболее популярных итальянских направлений среди нерезидентов, граждане РФ лидируют на фоне прочих иностранных покупателей. Что касается других востребованных островов Средиземноморья, то россияне, по информации Зингеля, занимают 2–3‑е места по объемам спроса. А в Риме и Лигурии – 4–5‑е места в элитном сегменте среди иностранных покупателей.

Состоятельные покупатели выбирают не только Сардинию. Сергей Сандер, директор The Leading Properties of the World, в числе регионов называет Ломбардию (окрестности озер Комо, Маджоре, Гарда), Тоскану (Флоренция, Форте-дей-Марми), Лигурию (районы Рапалло, Портофино, Сан-Ремо, Бордигера). Разумеется, в списке есть Венеция и Рим. Причем в столице, по словам Станислава Зингеля, спросом пользуется жилье в центральных районах: Авентине, Эсквилине, Сан-Сабе, Спанье и Трастевере. На окраинах чаще всего приобретается жилье в Камиллучии, Кассии, Флеминго, Олгиате.

«В основном приобретаются дома и квартиры “для себя”, то есть для отдыха семьи и детей, – делится информацией Елена Юргенева, региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS. – Популярны Флоренция и озера Комо и Маджоре. Но еще пять лет назад структура спроса была совершенно иной: львиная доля покупок приходилась на прибрежные виллы в Сардинии и Форте-дей-Марми (Флоренция), где цены выросли до астрономических величин. На моей памяти были случаи, когда вилла, купленная в начале сезона за 15 млн евро, перепродавалась в августе за 45. Притом что высокий сезон в Форте-дей-Марми и на Сардинии – это всего 2 месяца в году: июль и август. В начале сентября половина заведений закрываются до июня следующего года».

В среднем стоимость элитной недвижимости, которая приобретается покупателями из России, составляет 3 млн евро. Но, разумеется, в зависимости от региона вложений цены сильно колеблются. «У озера Комо высок спрос на объекты, близкие ко всемирно известному отелю Villa d’Este. Даже за скромные апартаменты здесь нужно заплатить от 1 млн евро, а за виллу площадью 2 тыс. м2 – около 50 млн евро, – рассказывает Елена Юргенева. – За проживание в лучшем районе Форте-дей-Марми – Roma Imperiale – придется выложить от 5 до 25 млн евро. Ну а когда состоятельные россияне говорят о Сардинии, то имеют в виду сравнительно небольшой участок побережья под названием Costa Smeralda, или Изумрудный берег. Стоимость виллы на первой линии здесь может превышать 100 млн евро. Для самих итальянцев эти цены давно уже стали неподъемными, но ситуацию спасают иностранные покупатели, в основном русские. Скандально известная вилла Certosa, на которой Сильвио Берлускони устраивал вечеринки с моделями, была выставлена на продажу за 400 млн евро. Купил ее выходец из СНГ, пожелавший остаться неизвестным».

Следует учесть, что у россиян стандарты качественного элитного жилья отличаются от привычных для итальянцев. Редкая удача – найти дом с просторными ванными комнатами и спальнями. По словам Елены Юргеневой, у итальянцев гостиная может быть большой, роскошной, с колоннами и каминами, а при этом спальни – по 12–15 м2. «Один из моих клиентов, – вспоминает Елена, – зайдя в такую спальню, заявил, что у него сейчас начнется приступ клаустрофобии».

Покупки для души

Впрочем, подобные приобретения, как и большинство сделок с покупкой недвижимости в Италии российскими хайнетами, совершаются не с инвестиционной целью, а для души. «За несколько лет работы в IntermarkSavills я не встречала ни одного инвестора в классическом понимании этого слова», – отмечает директор департамента зарубежной недвижимости IntermarkSavills Юлия Овчинникова. По ее наблюдениям, многие хотят здесь жить или проводить каникулы, тогда как инвестиционная составляющая идет лишь фоном.

Массовые сознательные инвестиции в Италию пока даже и не начинались, соглашается Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar. «Итальянские воздух, море, горы, история, вино, еда – все эти компоненты провоцируют в большей степени эмоциональную покупку, а не рациональный подход к возможностям итальянского рынка недвижимости, – отмечает спикер. – Но есть все предпосылки к тому, что Италия через 12–18 месяцев станет “второй Испанией”. Тогда нужно будет действовать быстро и решительно: уже сейчас несколько американских и арабских фондов расставляют “метки” и прицениваются к активам, что висят на балансах компаний – так называемых фундационе (фондов, на которые десять лет назад банкам пришлось вывести активы со своих балансов). При нехватке ликвидности это первое, с чем готовы будут расстаться. У таких старейших банков в мире, как Monte dei Paschi di Sienа (основан в 1472 году властями города-государства Сиены. – Прим. ред.), есть чем гордиться – и в Тоскане, и на Сардинии».

Инвестиционный формат

Совсем исключать Италию из направления инвестиционной недвижимости эксперты не советуют и дают свои рекомендации того, как заработать на этом регионе.

По данным Gordon Rock, в целом доходность жилой недвижимости в Италии составляет от 3 до 4,7% годовых. Максимальный доход – 4,7%, – по словам Станислава Зингеля, приносят малогабаритные квартиры площадью до 50 м2 в историческом центре Рима и других крупных мегаполисах. Наименьшая прибыль будет от крупногабаритных квартир площадью 250–300 м2 в крупнейших городах страны.

Indriksons.ru также рекомендует небольшие одно- и двухкомнатные квартиры в крупных городах или на известных курортах. Первые пользуются спросом среди местного населения. Многие местные жители сейчас теряют работу или соглашаются на понижение зарплаты, поэтому переезжают в квартиры подешевле. Полезно также иметь в виду, что жилье на курортах можно сдавать понедельно. «Даже сдавая небольшие двухкомнатные квартиры, – подчеркивает Игорь Индриксонс, – на итальянском рынке легко заработать около 3,5% в год до налогообложения, то есть 2,5% в год чистыми. Такой процент можно получать на рынке Швейцарии, который ежегодно растет примерно на 10%».

Еще один доходный формат – коммерческая недвижимость Милана и Рима. По словам Ирины Жаровой-Райт, сдаваемая в аренду и частично прокредитованная местными банками, она дает уверенные 6–7% годовых. Недвижимость, расположенная в старых районах города, имеет потенциал дальнейшей капитальной реконструкции под жилые апартаменты или более современные офисы. В долгосрочной перспективе может быть интересно инвестировать в старые предприятия, которые до сих пор занимают места в центрах крупных городов, и, подождав 4–6 лет, перепродавать их под застройку или регенерацию. По информации Sesegar, инвестиционным потенциалом обладают квартиры в центре Милана и Рима. Их легко сдать в аренду, поскольку они интересны компаниям как корпоративные квартиры.

Земли и замки

Любые вложения в итальянскую недвижимость должны быть рассчитаны и на долгосрочную перспективу, считают эксперты, причем в качестве объектов в этом случае рекомендуют выбирать памятники архитектуры. «Говоря о долгосрочных вложениях, лучше приобретать историческую недвижимость (например, замки) или просто земли, представляющие ценность (допустим, виноградники) на севере Италии. Кризисы на рынке недвижимости (как, впрочем, и подъемы) имеют затяжной характер: если падение началось, длиться оно будет порядка трех лет, какие бы меры регуляторы рынка ни принимали. Так что если инвестор под “долгосрочной перспективой” понимает конец 2015‑го – начало 2016‑го, то, возможно, стоит купить какой-либо из вышеперечисленных объектов», – советует Игорь Индриксонс.

Кстати, покупка памятника, по мнению экспертов, и есть главный тренд среди россиян: ведь памятник потом можно переделать, например, под отель. Однако гостиничный бизнес, за исключением десятка проектов класса премиум, не особенно доходен, предупреждает Жарова-Райт: «Зачастую историческая и культурологическая оценка объекта недвижимости не соответствует ожидаемому уровню доходности. Например, уникальный замок Castel Brando, чья история начинается со времен императора Августа, имеет площадь более 20 тыс. м2 и расположен на 80 га земли. Даже после полной реновации, на которую ушло немало средств и 8 лет работ, он требует достройки дополнительных корпусов». Так, к уже существующим 80 номерам эксперт советует добавить еще хотя бы столько же – вот тогда-то из игрушки он превратится в доходный и уникальный проект.

Интересна коммуна Форте-дей-Марми, получившая известность как крайне дорогое место отдыха богатых россиян. «Нашим соотечественникам здесь принадлежит до 7 тыс. объектов жилой недвижимости, – говорит руководитель направления зарубежной недвижимости Welhome Авалиани Варден. – Квартиры и дома покупаются россиянами как для себя, так и для инвестиций, приносящих хороший рентный доход в сезон». По данным Вардена, виллы здесь сдают в среднем по цене 5–7 тыс. долларов в неделю, что за период май–октябрь может принести до 100 тыс. долларов с учетом ставки налога 23%, действующей на рентный доход.

Страх упасть

Эксперты не ожидают роста на итальянском рынке. «В ближайшие 3–5 лет подъема мы не прогнозируем. Даже в лучшие годы итальянская недвижимость была активом низколиквидным, – сообщает Елена Юргенева. – Средний срок экспозиции объекта на местном рынке составляет 2 года». Нисходящий тренд на рынке продолжится: причины кроются в нестабильной макроэкономической ситуации.

По мнению директора The Leading Properties of the World Сергея Сандера, на фоне политической нестабильности в Италии сохранятся три тенденции. Первая – бегство итальянского капитала и увеличение количества предложений на продажу (многие состоятельные семьи избавляются от недвижимости, чтобы перебраться в Швейцарию или Великобританию). Вторая – выжидательная и осторожная позиция иностранных инвесторов, которые предпочтут не делать поспешных вложений. И, наконец, последний тренд – дома в наиболее востребованных районах Италии (Ломбардии, Тоскане, Лигурии), которые продолжают приобретаться для личного пользования и без серьезных инвестиционных ожиданий.

По прогнозам Игоря Индриксонса, в 2013 году рынок севера Италии продолжит свое падение еще на 15–20%. «Столь удручающее положение дел на рынке связано с большим внешним долгом Италии, – рассуждает управляющий. – В предыдущем году он превысил 2 трлн евро (более 120% ВВП страны). Таким образом, на период с 2013 по 2015 год придется сильная нагрузка по выплатам по госдолгу, будут приняты серьезные меры по его снижению. И вероятно, что Италия повторит сценарий Испании и Греции, куда Евросоюз сделал большие финансовые вливания. Правительство, естественно, примет меры по спасению местной экономики и поднимет налоги, в особенности на недвижимость. Возможно, страну ожидает судьба Франции, где происходит “бегство” многих состоятельных владельцев недвижимости (например, смена гражданства Жераром Депардье). Ведь в Италии были прецеденты, когда налоговая проверяла ресторанный счет налогоплательщика, чтобы установить, насколько честно тот задекларировал свои доходы. Например, если он задекларировал доход в 3 тыс. евро в месяц, а за один обед в ресторане потратил 1 тыс., то у налоговиков возникают вопросы».

О возможных повышениях налога на недвижимость напоминает и Станислав Зингель, ссылаясь на постоянное муссирование информации об этом в правительстве Италии. Помимо снижения цен в 2013 году в Италии продолжатся сокращение доли ипотечных сделок и рост сроков экспозиции жилья, добавляет спикер.

В IntermarkSavills также ожидают снижения цен на недвижимость. «С одной стороны, собственники вторичного жилья не могут найти покупателя, а с другой – отказываются назначить адекватную цену – таковы уж рыночные противоречия. Впрочем, после 8–10 месяцев хозяин недвижимости, желающий ее продать, готов корректировать цену в сторону снижения – это относится и к объектам стоимостью до 1 млн евро, и к тем, чья цена превышает 3–5 млн евро, – рассказывает Юлия Овчинникова. – И уже начало 2013 года позволяет понять, что собственники вторичного жилья, не желавшие следовать рынку, начали активно снижать цены». Поэтому уже в текущем году, особенно начиная с лета, предполагается благоприятная для зарубежного инвестора ценовая политика на итальянском рынке недвижимости.

Тонкости сделки

«При покупке недвижимости итальянский рынок полностью открыт для инвесторов, – говорит Игорь Индриксонс. – Но в Италии буквально каждый второй объект является памятником архитектуры и, скорее всего, на него наложены те или иные ограничения. Этот момент необходимо постоянно держать в уме, а при совершении сделок с итальянской недвижимостью прибегать к услугам эксперта-юриста, который заранее просчитает все возможные ограничения в случае будущей переделки недвижимости или же обычного ремонта».

Еще один подводный камень – желание продавца получить от покупателя часть средств, минуя основной договор. По словам Сергея Сандера, чтобы минимизировать налоги, сумма продажи занижается, что накладывает на покупателей дополнительные риски – возникает необходимость тщательнее подходить к изучению продажной документации.

«В целом по Италии затраты на покупку недвижимости составляют 13–15% от стоимости объекта, – говорит Авалиани Варден. – Но если ее не продавать в течение полутора лет и постоянно проживать в ней, то величина государственных пошлин и затрат на покупку в итоге сокращается до 7%». Кроме того, для собственников первого жилья существуют налоговые льготы – ими может воспользоваться покупатель, который планирует стать резидентом страны.

В случае если недвижимость в Италии приобретается не для личного проживания, а для сдачи в аренду, то инвестору необходимо учесть, что в Италии существует два типа арендного договора, отмечает Станислав Зингель. Первый договор заключается на четыре года с возможностью последующего продления еще на четыре года и увеличением стоимости аренды не более чем на 75% от прожиточного минимума. При этом разорвать контракт можно не ранее чем через шесть месяцев с момента предупреждения арендатора и с указанием обоснованных причин. При заключении договора арендодатель может взять максимальную предоплату в размере 6 месяцев (3 месяца предоплаты плюс 3 месяца депозита). Второй вид контракта заключается на три года с последующей возможностью продления еще на два года. Правила этого контракта регулируются специальным постановлением Национальной ассоциации арендаторов и арендодателей. Такой контракт заключается в случае сдачи жилья по ценам ниже рыночных, что, с учетом социальной направленности такого подхода, предусматривает налоговые льготы для домовладельца.
Также стоит иметь в виду, что, по словам Константина Ковалева, в Италии высокие налоги на доход от аренды – от 23 до 43% по прогрессивной шкале. При этом в большинстве случаев законодательство встает на сторону арендатора.

Высоки и расходы на содержание недвижимости: страхование, коммунальные услуги, электроэнергию и т.п. «Если взять стандартную квартиру на 100 м2, то ее содержание владельцу обойдется около 3–4 тыс. евро в год, – сообщает Игорь Индриксонс. – Объект большей площади обойдется намного дороже. Например, приобретая виллу площадью 400 м2 с прилегающим участком земли, нужно быть готовым выложить дополнительно до 40 тыс. евро в год».
Но самое главное, в чем Италия потребует расходов, – это личное внимание и большая временная занятость в проекте, полагает Ирина Жарова-Райт. В отличие от США или Германии, в Италии дела делаются по-итальянски: много шума, мало дела. С другой стороны, должно же что-то делаться не по расчету, а по любви?

Материал опубликован в SPEAR’S Russia #1-2(25) под заголовком “Русская Италия”

Атлас

• IntermarkSavills
• NF GROUP