1/10 процента

Ежегодно в Скандинавии покупают жилье не более тысячи россиян. По словам Станислава Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, 600–800 соотечественников заключают сделки в Финляндии, на втором месте по популярности находится Дания, а аутсайдером рейтинга выступает Исландия, где численность сделок, совершаемых россиянами, не превышает десятка в год. Случайных покупателей нет. Исключения если и бывают, то в приграничных районах Финляндии. Причина непопулярности Скандинавии – не только суровый климат и различия в культуре и ментальности, но и сравнительно высокий – даже по европейским меркам – уровень цен в Норвегии, Швеции и Дании.

«Покупателями недвижимости в Скандинавии становятся люди, которые впоследствии переезжают туда жить и работать, – говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. – Те, кто продолжает жить в России, на севере квартиры не покупают. Это не соответствует тренду: сотни тысяч людей приобретают недвижимость в Великобритании, чтобы создать себе “запасной аэродром”, находясь при этом в своей стране. Поэтому в Скандинавии за год еле-еле набирается 100 сделок с элитной недвижимостью, что составляет 1/10 процента от всего потока сделок в Лондоне. Российским покупателям кажется, что на севере ничего не происходит: никакого движения в экономике скандинавских государств они не замечают. К тому же у северных стран нет сильного бренда защиты капитала: если человек решит сохранить деньги в банке, первыми странами, о которых он подумает, будут Швейцария, Англия или Франция. Норвежские или шведские банки не хуже, но их бренд абсолютно не известен российским инвесторам. Так же как и рынки недвижимости. Что касается Финляндии, то россияне, в том числе петербуржцы, которые раньше покупали там дачи, больше туда не стремятся. Это связано с изменениями в законодательстве: запретом для нерезидентов Евросоюза покупать недвижимость. Он нацелен именно против граждан России, поскольку местное население последние пять лет жалуется на то, что из-за россиян, покупающих дома и квартиры в Скандинавии, цены на недвижимость резко подскочили».

Что касается предпочтений россиян, то сравнительно небогатые граждане выбирают приграничные районы Финляндии. В Швеции, Дании и Норвегии другая структура спроса: предпочтения соотечественников максимально близки к предпочтениям прочих международных инвесторов. «Повышенным спросом пользуются загородные дома вблизи российско-финской границы, “большой воды” и в лесах, – говорит Станислав Зингель. – Это, как правило, неновая недвижимость с площадью от 50 до 150 м2. Она играет роль ближней зарубежной дачи для жителей СЗФО РФ, что и определяет невысокий уровень стоимости сделок. Большая часть транзакций приходится на бюджет до 100 тыс. евро. Также в Финляндии россияне активно покупают под застройку земельные участки. В этом сегменте отмечаются весьма значительные сделки с ценой до 500 тыс. евро, подавляющее большинство транзакций измеряется суммами до 50 тыс. евро. В Швеции, Дании и Норвегии львиная доля сделок заключается в столицах – Стокгольме, Копенгагене и Осло. В норвежской столице россиянами востребована недвижимость исторического центра города Old Town (Gamlebyen) или же Aker Brygge – современный квартал вблизи побережья. Незначительный объем транзакций отмечается в городе Берген. В Копенгагене это кварталы Kongens Enghave, Sundbyvester, Sundbyøster, а также пригород Herlev. Если говорить о Стокгольме, жилье приобретается в Bromma, Solna, Danderyd и Sundyberg. Специфика Финляндии в том, что это единственная скандинавская страна, где большинство сделок заключается за пределами столицы. Речь идет о Кюменлааксо, Северной и Южной Карелии, Южном Саво и Пяйят-Хяме. Площадь приобретаемого жилья варьируется от 40 до 200 м2. А разброс цен составляет от 140 до 800 тыс. в Норвегии, Дании, Исландии и от 200 тыс. до 1,5 млн евро – в Швеции».

Исландия россиянам неинтересна. По информации Игоря Индриксонса, в этой стране в год происходит примерно две сделки с участием граждан России. Обычно они выбирают Финляндию и Норвегию – столичные квартиры площадью около 70 м2. Согласно данным Станислава Зингеля, те, кто интересуется Рейкьявиком, заключают сделки в прибрежном районе Bryggjuhverfi.
По словам Галины Гулий, брокера агентства недвижимости CENTURY 21 «Северная Венеция», за элитную скандинавскую недвижимость российские клиенты готовы отдать около 10 млн евро. В интересы многих входит даже покупка скандинавского замка – это один из часто встречающихся запросов. Правда, на момент сдачи номера в печать пока такой сделки агентству провести не удалось.

Цена океана

Тем, кто все же решил по тем или иным причинам приобрести недвижимость в Скандинавии, следует учесть, что самая дешевая скандинавская страна – Исландия. По словам Игоря Индриксонса, после банкротства главного банка вся экономика оказалась загнана в долг. Поэтому в Рейкьявике для покупки таунхауса с видом на океан потребуется всего 400 тыс. долларов, хотя наиболее дорогие виллы в предместьях города оцениваются в 800 тыс. – 1 млн евро. Стандартную недвижимость можно приобрести по цене 1,5–2 тыс. евро за 1 м2, а квартира обойдется в 100–150 тыс. евро. Совсем иная ситуация в Осло. Здесь квадратный метр стандартной недвижимости – минимум 3–3,5 тыс. евро, при этом сама квартира будет оцениваться в 150–250 тыс. Стоимость элитной недвижимости начинается с 500 тыс. евро. Впрочем, если речь идет не о столице, цены будут чуть меньше – и чем севернее, тем дешевле: в среднем 2 тыс. евро за 1 м2.

Рост цен в Осло впечатляет. По информации Станислава Зингеля с 2001 по 2011 год в норвежской столице средняя стоимость жилья увеличилась на 171%, а в общенациональном масштабе норвежская недвижимость подорожала на 108%. 2012 год снова принес столице прирост – 7% с учетом инфляции.

«У финнов элитная недвижимость на периферии стоит от 300–400 тыс. евро, но вот для желающих пожить в Хельсинки цена увеличится минимум в 3 раза: так, за жилье площадью 160 м2 придется заплатить 950 тыс. евро, – говорит Игорь Индриксонс. – Что касается Копенгагена, стоимость элитных квартир площадью 150–200 м2 составит около 800 тыс. евро. Пальму первенства удерживает Стокгольм. Здесь на элитную квартиру площадью 140–180 м2 нужно потратить миллион евро». При этом Швеция медленно, но стабильно растет: по данным Gordon Rock, с февраля 2012-го по февраль 2013 года средняя стоимость домов для одной или двух семей увеличилась в общенациональном масштабе на 3%.

Вместо Испании

Эксперты сходятся в том, что инвестировать в жилую недвижимость севера Европы нецелесообразно. «Для всех скандинавских стран характерна низкая доля инвестиционных сделок, ведь доходность от аренды в них невелика, – объясняет Галина Гулий. – Так, в Копенгагене она составляет 4,5–6,5%, в Стокгольме – 3–5%, в Хельсинки – 3,3–4,9%, а в Осло и Бергене – 3,8–4,9%. Впрочем, выгодный формат есть – это коттеджи, которые арендуются для активного отдыха, возле рек, озер и горнолыжных курортов. Вложение денег в приобретение участков под застройку таких коттеджных поселков для сдачи туристам может приносить стабильную прибыль. Также в качестве инвестиций наши клиенты нередко приобретали участки земли, которые “резались” впоследствии на более мелкие, облагораживались, оснащались необходимыми коммуникациями и затем перепродавались другим лицам. Иногда на них строили небольшие типовые дома. Покупка жилья с целью быстро заработать в Скандинавии невыгодна: рынки этих стран не являются спекулятивными – местное налоговое законодательство ориентировано на предотвращение спекулятивных «пузырей» на рынке жилья. Исключения встречаются в Финляндии, где за счет массовости покупок со стороны россиян случаются сделки по перепродаже объектов жилой и коммерческой недвижимости».

По словам Станислава Зингеля, на скандинавское жилье высоки цены, но при этом уровень доходности относительно небольшой. Нужно учитывать налоги: так, в Исландии иностранцы должны уплачивать налог в размере 20% от дохода, полученного от сдачи жилья в аренду, а в Дании – 32%.

Но есть еще налог на прирост капитальной стоимости. В Норвегии это 28%, и к этой цифре потенциальному владельцу недвижимости нужно прибавить еще налог на богатство – 1,1%. В Швеции – 30%. Налог на недвижимость варьируется от 0,2 до 2,8%, а муниципальный подоходный налог составляет 31,52%. В Финляндии же и того больше: налог на прирост капитальной стоимости – 30–32%.

Во всех странах, кроме Исландии, велики расходы на покупку. По информации Игоря Индриксонса, сопутствующие расходы составят 2–3%, включая стоимость юридических услуг и агентскую комиссию. В Норвегии нужно заплатить от 4 до 6%, причем солиден и гербовый сбор – он зависит от стоимости недвижимости и варьируется от 1 до 2,5%. В Швеции транзакционные издержки еще выше – от 5 до 8%, гербовый сбор равен 1,5%, а в дополнение к этому покупатель платит часть агентской комиссии – 2–3%.

Gordon Rock рекомендует вкладываться в коммерческую недвижимость северных стран, исключая Исландию, и акцентирует внимание инвесторов на Норвегии, Швеции и Дании. Эти страны не входят в еврозону, а их коммерческая недвижимость ликвидна при относительно высокой доходности. Институциональные и частные инвесторы рассматривают скандинавские рынки в качестве альтернативы инвестициям в те европейские государства, которые испытывают экономические сложности. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в последние 2–3 года растет, утверждают в Gordon Rock. Это во многом обусловлено притоком капиталов из Южной Европы – в частности Испании, Италии, Португалии, Греции и Кипра, чьи рынки коммерческой недвижимости стремительно теряют средства инвесторов. 

Как стать «своим»

Если ваша цель – европейский вид на жительство (ВНЖ), то покупка скандинавской недвижимости – не самый быстрый к нему путь. Возможностей для натурализации и даже визовых преференций благодаря покупке жилья нет. «Испания, Португалия в ситуации, когда рынок недвижимости никому не нужен, от отчаяния “идут на панель” и предлагают в обмен на недвижимость иммиграционные преференции, – считает Игорь Индриксонс. – В Скандинавских странах нет таких сильных экономических проблем: рынки контролируются государством. ВНЖ на севере можно получить без особых проблем, однако там нужно постоянно проживать – и этого никак не избежать. Но задача большинства россиян – получить вид на жительство в другой стране, не выезжая из собственной. Скандинавия этого предложить не может.

В Исландию же едут те россияне, кто уже имеет ВНЖ. Нужно учесть, что если недвижимость в этой стране покупает нерезидент, то ему нужно организовывать местную компанию и платить дополнительные 2–3 тыс. евро за формирование компании и еще столько же за ее содержание».

Материал опубликован в SPEAR’S Russia #4(27) под заголовком “На любителя”

Материалы по теме

• О недвижимости Израиля
• О недвижимости в Италии
• Обреченные на рост