Миллион в метрах


Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, рассматривает консервативные и смелые варианты инвестировать 1 млн долларов.

10.07.2020





Согласно анализу динамики цен по 20 локациям, которые наиболее востребованы для покупки недвижимости у состоятельных людей, только четыре направления – Лиссабон, Монако, Шанхай и Вена – покажут рост до конца 2020 года.

Начнем с Португалии. Это интересное направление именно с точки зрения получения вида на жительство. Рынок чувствует себя хорошо в связи с раскрученностью этой программы, а также традиционно высоким спросом на аренду местной недвижимости. Страна – популярное направление как для отдыха, так и для экспатов. Например, для англичан, которые переезжают в Лиссабон. Стоит отметить, что на рынке ограничено первичное предложение, отмечается высокий спрос и в целом происходит грамотное урегулирование кризиса.

Монако – рынок, востребованный в любое время, в том числе в кризисы. Он всегда показывает себя очень консервативно вне зависимости от происходящего на глобальных рынках недвижимости. Также эта локация является налоговой гаванью для состоятельных людей. Поэтому даже в кризис к нам продолжают поступать запросы от состоятельных клиентов, желающих получить там налоговое резидентство.

Австрию вообще и Вену в частности можно назвать стабильными.

Традиционно именно консервативные направления наиболее привлекательны в кризис. Также в эту группу можно отнести Швейцарию, Великобританию, Монако и Германию. Во всех этих локациях ожидается рост цен в 2021 году. Стоит отдельно отметить Лиссабон и Лондон, которые до конца 2021 года вырвутся вперед с сильным ростом цен – более чем на 5%. Рынки таких городов, как Берлин, Женева, Лос-Анджелес, Мадрид, Монако, Майами, Париж, покажут постепенное восстановление.

Сегодня пока сложно оценить динамику уже случившихся инвестиционных сделок за I и остаток II квартала 2020 года, потому что спрос только начал трансформироваться в связи с кризисной ситуацией. Полную картину можно будет увидеть не раньше конца лета. Однако по спросу уже можно оценить направления будущих сделок. Более 50% запросов за февраль-апрель поступили на недвижимость с дисконтами в Западной Европе. Италия, Франция, Испания – любимые локации для отдыха наших соотечественников и в целом ультрасостоятельных людей по всему миру.

Именно в наиболее пострадавших от COVID-19 странах появляются предложения с дисконтом до 30%: виллы и апартаменты, в основном от собственников, которые попали в сложную ситуацию. Учитывая востребованность этих рынков для отдыха, после всех предыдущих кризисов они ожидаемо восстанавливались. Также высокий спрос наблюдается на Великобританию и Германию, которые относятся к более консервативным инвестициям.

Можно выделить два вида инвестиций: консервативные и смелые. В первом случае активы приобретаются для сохранения денег с возможностью получения небольшого дисконта в переговорах. В таких стабильных локациях, как Великобритания и Швейцария, дисконтов априори быть не может, они рассматриваются только в индивидуальном порядке. Смелые инвесторы предпочитают вложить деньги в курортную недвижимость. Они рассматривают дистресс-активы с большими дисконтами в Европе: отели, коммерческую недвижимость, очень сильно пострадавшую из-за пандемии коронавируса. Важно отметить, что эти запросы – с бюджетом гораздо выше 1 млн.

Когда возникает вопрос, куда вложить 1 млн долларов и почему, важно определиться с целями и понять, чего хочет инвестор. При модели поведения «вложить, сохранить и не потерять» рассматриваются консервативные и стабильные направления и локации: квартира в Берлине, недвижимость в Вене (соинвестирование в небольшой проект), покупка апартаментов в Женеве. Также можно рассмотреть апартаменты на этапе строительства в Лондоне, поскольку если объект экспонируется в валюте, то, учитывая курс фунта, сейчас очень интересно покупать в столице Англии, спрос на которую есть всегда. Особенно в центральных районах. Входной порог – от 300–350 тыс. фунтов с первым платежом 10% от стоимости объекта. Такие рынки полностью адаптировались под онлайн: могут принимать депозиты, открывать счета и полностью проводить сделки.

При спекулятивной модели поведения инвестор желает приобрести недвижимость с большим дисконтом и затем перепродать. В таком случае стоит обратить внимание на наиболее пострадавшие от вируса локации – Италию, Испанию. Это более волатильные рынки. В таких направлениях отмечался всплеск запросов, особенно на объекты с дисконтом. Можно найти актив, например коммерческую недвижимость или объект ритейла с капиталом до 2 млн, а в процессе переговоров еще и добиться внушительной скидки. Однако необходимо понимать, что это вложение на долгий срок, поскольку надо будет ждать наилучшей возможности для перепродажи. Такой объект приобретается с перспективой не менее чем на 3–5 лет.

Также инвестор может преследовать цель получения ВНЖ той или иной страны, дальнейшего переезда или открытия бизнеса, возможности перевезти свою семью и иметь своего рода запасной аэродром. На эту категорию приходится около трети всех запросов, поступающих в Knight Frank. Для ВНЖ стоит рассматривать объекты в Греции. В частности на предложения с дисконтом – есть специальные предложения от застройщика. Входной порог на этот рынок – 250 тыс. евро. Кроме Греции подобные программы есть в Испании, Португалии и на Кипре. В формате ВНЖ в приоритете рассматриваются апартаменты. Цена в каждой стране на наиболее интересные перспективные предложения индивидуальна.

Когда лучше покупать? Важно сохранить баланс – не спешить и не затягивать. Желающих воспользоваться кризисной ситуацией действительно много как на локальном, так и на иностранном рынке. Уровень продаж упал во всех странах в период карантина, однако объем запросов по состоянию на май увеличился по сравнению с прошлым годом. Многие на протяжении 2–3 лет ждали и искали для себя интересный вариант. Сегодня наступил тот самый момент, когда можно выгодно заходить на рынок.

Если есть желание что-то купить, то стоит начать рассматривать предложения уже сейчас. Тем более многие девелоперы быстро адаптировались к онлайн-просмотрам. Если есть большее понимание по объекту и локации, то можно внести бронь. Где-то существует возвратный депозит. Также можно начать готовить документы, чтобы закрепиться в сделке, потому что на такие объекты действительно высокий спрос. Если инвестор пока не знаком с рынком, то можно начать собирать информацию, создавать подборку предложений. Стоит учитывать, что к моменту вылета на местность рынок может поменяться, а скидок может уже не быть. Поскольку ситуация нестабильна и изменчива, стоит руководствоваться своими целями и только потом вдумчиво планировать дальнейшие шаги.



10.07.2020


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз





Высоко-художественный токен


B4dc6d4a-3edb-40b7-989b-5e6d19839a49
 

Токенизация искусства легитимирована сегодня в России на уровне не юридическом, а музейном. Процесс возглавил Эрмитаж: в сентябре один из главных музеев страны продал NFT-токены полотен из своей коллекции на 32 млн рублей. Аукцион, для которого в России нет никакой законодательной базы, проходил на маркетплейсе криптобиржи Binance. За несколько месяцев до того Инна Баженова, коллекционер, меценат и одна из самых влиятельных персон в российской арт-индустрии, объявила о запуске платформы The Art Exchange. Ее партнером по проекту стал профессиональный трейдер и управляющий инвестиционными фондами Андрей Беляков. Цель The Art Exchange – увеличить ликвидность произведений искусства как раз посредством их токенизации, применить к рынку искусства финансовые технологии и блокчейн. О платформе SPEAR`S Russia рассказала управляющая проектом Анна Левен.