Коммерческая недвижимость: сюрпризы рынка
Тенденции, зародившиеся на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году, в большинстве своем будут усилены в 2011-м, уверен Павел Тигер. В целом же для инвестиций в недвижимость, по его мнению, настали благоприятные времена.
Павел Тигер
руководитель департамента инвестиций в недвижимость компании «Третий Рим»
Заметное оживление
Подводя итоги 2010 года в сфере инвестиций в недвижимость, хотелось бы сразу обратить внимание на тот факт, что никто из инвесторов особо не рассчитывал, что первый посткризисный год окажется полон ярких событий и сделок на рынке недвижимости. Вполне логично, что объемы сделок в прошедшем году значительно уступали докризисным значениям. Большинство инвесторов выбрали выжидательную позицию, анализируя рынок и строя прогнозы на ближайшие годы.
Покупатели/инвесторы ожидали получения значительного дисконта от продавцов объектов в связи с невысокой ликвидностью коммерческой недвижимости в посткризисный период, а продавцы, в свою очередь, не спешили расставаться с объектами и продавать их со скидкой, психологически рассчитывая на стабилизацию рынка и рост арендных ставок и, похоже, не ошиблись с прогнозами. Ставки на офисную и торговую недвижимость в 2010 году выросли по сравнению с 2009-м, и эта тенденция роста в 2011 году продолжится. Явно повысился интерес арендаторов к офисным площадям класса A и B, немного увеличилась покупательская способность населения, как следствие – повысились обороты ритейлеровых сетей. Собственники помещений начали тестировать рынок, немного поднимая арендные ставки, при этом уровень вакантных помещений не увеличился.
В ушедшем году инвесторы активизировались в поиске объектов недвижимости, проведении переговоров с собственниками, анализе проектов, разработке финансовых моделей, но все эти действия не заканчивались в большинстве случаев реальными сделками.
Вытеснение иностранцев
Большинство сделок 2010 года были проведены российскими инвесторами, и это притом что в 2007–2008 годах их доля составляла 25–30%. Иностранных инвесторов по-прежнему смущают риски, связанные с «размытостью» права собственности на объекты недвижимого имущества, а также строительные риски. Иностранные инвесторы настороженно относятся к возможным изменениям в градостроительной политике властей города в связи с назначением нового мэра. На мой взгляд, данная тенденция станет прослеживаться и в 2011 году. Иностранные частные и институциональные инвесторы будут активно анализировать рынок и изучать проекты, приглядываться к политике российских властей, трезво оценивая риски инвестиций, но крупных сделок с привлечением иностранного капитала стоит ожидать не раньше 2012 года.
Офисная недвижимость
Интересен факт, что в 2009–2010 годах в большинстве случаев сделки по приобретению офисной недвижимости заключались покупателями, которые и являлись конечными пользователями самих приобретаемых объектов, но уже сейчас можно говорить о том, что покупатели объектов для пользования в корпоративных и личных целях уходят на второй план, уступая пальму первенства инвесторам, готовым приобретать проекты для получения стабилизированного рентного дохода и роста капитализации недвижимости со временем.
Доля офисной недвижимости в структуре инвестиций в 2010 году составила 70%, По моему мнению, в 2011 году мы увидим уменьшение доли объема инвестиций в офисную недвижимость в пользу торговой.
Будущее девелопмента
Касаясь вопроса проектного финансирования девелопмента, можно отметить в целом положительную динамику в работе финансовых институтов в прошедшем году в этом направлении. Не секрет, что большая доля предоставленных кредитов была выдана крупными российскими банками с государственным участием, но следует отметить, что постепенно возрождается деятельность и западных банков по финансированию и рефинансированию проектов. Подобная тенденция должна сохраниться в 2011 году, что не может не отразиться на общей динамике снижения процентных ставок по кредитам.
Я убежден, что кризис сыграл в целом положительную роль для индустрии девелопмента и строительства, хотя не скрою, что для многих моих коллег плата за возможность продолжать заниматься бизнесом оказалась крайне высокой, а для ряда структур просто «неподъемной».
Рынок больше не готов «съедать» любые проекты, задуманные инвесторами. Только те проекты, которые ориентированы на удовлетворение нужд конечных пользователей как жилой, так и коммерческой недвижимости, могут быть профинансированы и реализованы на сегодняшнем непростом рынке. Ориентация на конечных пользователей, а не удовлетворение личных амбиций застройщиков, способна кардинальным образом изменить подход к девелопменту и повысить качество проектов.
Атлас
Источник: SPEAR’S Russia / Third Rome Outlook 2011
Элитному жилью стало тесно в прежних границах
Несколько оправившись от потрясений последних лет, покупатели элитной жилой недвижимости по всему миру постепенно привыкают к новой нормальности высоких процентных ставок. Технологический апгрейд этого сегмента упрощает сделки, а их объектами становится жилье в новых точках на карте, свидетельствует последний отчет о глобальном рынке элитной недвижимости, подготовленный Sotheby’s International Realty. WEALTH Navigator обобщил ключевые выводы исследования.
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Удачно слиться
Алексей Куприянов – о том, почему растет роль консультантов в структурировании сделок и какую добавленную ценность приносят своим клиентам инвестбанкиры.
Как потерять клиента
Виталий Дашин задумывается о том, к какому беспорядку может привести идеальный порядок, и вспоминает несколько историй из своей банковской карьеры в Швейцарии и Лихтенштейне.
Манипуляции на максималках в замыленной субъективной реальности
Руслан Юсуфов – об устройстве информационных пузырей, механике неравенства, могуществе технологических компаний, бесправии пользователей, культах будущего, конспирологических искажениях сознания, а также о важности самонаблюдения и надежде, которую искусственный интеллект и люди то дают, то отнимают друг у друга.
Состояние ума
Павел Бережной – о том, что такое mindset инвестора и какое значение он имеет на практике.
Комментарии (2)
Caiya 10.10.2011 11:12
I'm shokecd that I found this info so easily.
Vlad 22.04.2011 21:53
Уважаемый коллега прогнозировал ослабление интереса к офисной недвижимости, но я что-то не вижу взлета торговой. По-моему соотношение за несколько месяцев почти не изменилось.
Оставить комментарий