Коммерческая недвижимость: сюрпризы рынка


Тенденции, зародившиеся на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году, в большинстве своем будут усилены в 2011-м, уверен Павел Тигер. В целом же для инвестиций в недвижимость, по его мнению, настали благоприятные времена.

22.04.2011




Img_5255
Павел Тигер

руководитель департамента инвестиций в недвижимость компании «Третий Рим»

Заметное оживление

Подводя итоги 2010 года в сфере инвестиций в недвижимость, хотелось бы сразу обратить внимание на тот факт, что никто из инвесторов особо не рассчитывал, что первый посткризисный год окажется полон ярких событий и сделок на рынке недвижимости. Вполне логично, что объемы сделок в прошедшем году значительно уступали докризисным значениям. Большинство инвесторов выбрали выжидательную позицию, анализируя рынок и строя прогнозы на ближайшие годы.

Покупатели/инвесторы ожидали получения значительного дисконта от продавцов объектов в связи с невысокой ликвидностью коммерческой недвижимости в посткризисный период, а продавцы, в свою очередь, не спешили расставаться с объектами и продавать их со скидкой, психологически рассчитывая на стабилизацию рынка и рост арендных ставок и, похоже, не ошиблись с прогнозами. Ставки на офисную и торговую недвижимость в 2010 году выросли по сравнению с 2009-м, и эта тенденция роста в 2011 году продолжится. Явно повысился интерес арендаторов к офисным площадям класса A и B, немного увеличилась покупательская способность населения, как следствие – повысились обороты ритейлеровых сетей. Собственники помещений начали тестировать рынок, немного поднимая арендные ставки, при этом уровень вакантных помещений не увеличился.

В ушедшем году инвесторы активизировались в поиске объектов недвижимости, проведении переговоров с собственниками, анализе проектов, разработке финансовых моделей, но все эти действия не заканчивались в большинстве случаев реальными сделками.

Вытеснение иностранцев

Большинство сделок 2010 года были проведены российскими инвесторами, и это притом что в 2007–2008 годах их доля составляла 25–30%. Иностранных инвесторов по-прежнему смущают риски, связанные с «размытостью» права собственности на объекты недвижимого имущества, а также строительные риски. Иностранные инвесторы настороженно относятся к возможным изменениям в градостроительной политике властей города в связи с назначением нового мэра. На мой взгляд, данная тенденция станет прослеживаться и в 2011 году. Иностранные частные и институциональные инвесторы будут активно анализировать рынок и изучать проекты, приглядываться к политике российских властей, трезво оценивая риски инвестиций, но крупных сделок с привлечением иностранного капитала стоит ожидать не раньше 2012 года.

Офисная недвижимость

Интересен факт, что в 2009–2010 годах в большинстве случаев сделки по приобретению офисной недвижимости заключались покупателями, которые и являлись конечными пользователями самих приобретаемых объектов, но уже сейчас можно говорить о том, что покупатели объектов для пользования в корпоративных и   личных целях уходят на второй план, уступая пальму первенства инвесторам, готовым приобретать проекты для получения стабилизированного рентного дохода и роста капитализации недвижимости со временем.

Доля офисной недвижимости в структуре инвестиций в 2010 году составила 70%, По моему мнению, в 2011 году мы увидим уменьшение доли объема инвестиций в офисную недвижимость в пользу торговой.

Будущее девелопмента

Касаясь вопроса проектного финансирования девелопмента, можно отметить в целом положительную динамику в работе финансовых институтов в прошедшем году в этом направлении. Не секрет, что большая доля предоставленных кредитов была выдана крупными российскими банками с государственным участием, но следует отметить, что постепенно возрождается деятельность и западных банков по финансированию и рефинансированию проектов. Подобная тенденция должна сохраниться в 2011 году, что не может не отра­зиться на общей динамике снижения процентных ставок по кредитам.

Я убежден, что кризис сыграл в целом положительную роль для индустрии девелопмента и строительства, хотя не скрою, что для многих моих коллег плата за возможность продолжать заниматься бизнесом оказалась крайне высокой, а для ряда структур просто «неподъемной».

Рынок больше не готов «съедать» любые проекты, задуманные инвесторами. Только те проекты, которые ориентированы на удовлетворение нужд конечных пользователей как жилой, так и коммерческой недвижимости, могут быть профинансированы и реализованы на сегодняшнем непростом рынке. Ориентация на конечных пользователей, а не удовлетворение личных амбиций застройщиков, способна кардинальным образом изменить подход к девелопменту и повысить качество проектов.

Атлас



22.04.2011

Источник: SPEAR’S Russia / Third Rome Outlook 2011

Комментарии (2)

Caiya 10.10.2011 11:12

I'm shokecd that I found this info so easily.

Vlad 22.04.2011 21:53

Уважаемый коллега прогнозировал ослабление интереса к офисной недвижимости, но я что-то не вижу взлета торговой. По-моему соотношение за несколько месяцев почти не изменилось.


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз







Дурацкая шутка, или Представление об альтернативе


20190906_174137_1
 

Вероятно, самый знаменитый профессор Высшей школы социальных наук и Парижской школы экономики Тома Пикетти написал новую книгу. «Время для социализма: депеши из мира в огне, 2016-2021 гг.» – это не только жесткий анализ все время усиливающегося глобального неравенства, как его «Капитал в XXI веке», но и план демонтажа существующей системы и строительства куда более справедливого и благодатного будущего, в котором никто не будет забыт и отчужден от результатов собственного труда. Разумеется, основная аудитория французского профессора имеет отчетливо левые взгляды, а многие коллеги хвалят его за поднятие темы на новый уровень или «невероятный эмпирический багаж», но критикуют за методологическую слабость и неверные выводы об истинных причинах неравенства. Тем не менее выход подобной книги – это прекрасный повод для содержательной дискуссии. Алексей Цветков, писатель, драматург, политический активист, комментатор и популяризатор Маркса, написал о Пикетти и его новой работе в своем блоге. С любезного разрешения автора WEALTH Navigator публикует его отзыв на своих страницах.