Скупают все

«Настоящий бум» – в подобных выражениях эксперты характеризуют спрос на жилье премиум-класса. Ни один ключевой проект на рынке элитных новостроек не остался без сделок за первых три месяца 2014 года – такова информация Дмитрия Халина, управляющего партнера IntermarkSavills, который опирается на итоги продаж. В элитные квартиры и апартаменты на первичном рынке покупатели вложили более 260 млн долларов – все благодаря политическим и экономическим новостям и «валютному стрессу». Последний сделал выгодным приобретение квартир за рубли, ведь в элитном сегменте ценообразование не всегда долларовое. С января по март состоялось 137 сделок в сегменте премиум-класса, и это на 12% больше, чем в прошлом году.

В Contact Real Estate также считают спрос высоким. По словам Дениса Попова, управляющего партнера компании, в январе – традиционно вялом для элитного рынка месяце – риелторы зафиксировали прирост числа звонков и заявок на 50%. Клиенты стремились сохранить свои рублевые сбережения: инвестировали в ликвидную недвижимость. К таким решениям подтолкнула нестабильность банковской системы как на локальном уровне – закрытие банков в России, – так и на глобальном – прошлогоднюю кипрскую проблему еще не забыли. Даже несмотря на некоторое снижение в марте – из-за напряженной геополитической ситуации, связанной с Крымом, – рынок устоял. Спрос оказался всего на 1,6% ниже показателей аналогичного периода 2013 года, а большинство застройщиков с планом продаж справились. Цена квадратного метра тоже несколько уменьшилась – на 3,3% – и составила 17 575 долларов на первичном рынке (средневзвешенная цена. – Прим. ред.). На это повли­яло ослабление курса рубля на 12%.

На вторичном рынке в I квартале реализовали 48 объектов на сумму около 194,7 млн долларов, сообщает Contact Real Estate. А расчетный курс при покупке, по данным IntermarkSavills, часто был существенно ниже курса Центробанка – 34–35 рублей за доллар (данные верны на момент сдачи номера. – Прим. ред.).

Пока дешевле

Средний бюджет сделки в I квартале составил 2,96 млн долларов. «Это на 7% уступает результату аналогичного периода прошлого года, – говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS. – Снижение обусловлено поступлением в реализацию значительного объема относительно недорогих квартир, которые пользуются высоким спросом у покупателей».

При этом доля сделок с привлечением ипотеки уменьшается. «Только для 10% от всех квартир в новостройках, купленных в ЦАО, брали кредиты в банках, – уверен Денис Попов. – В 92% приобретались квартиры стоимостью до 2,5 млн долларов. Состоятельные люди в нестабильное время стараются не обременять себя кредитами. Раньше сделки от 3 млн долларов с заемными средствами не были редкостью. Люди предпочитали не вытаскивать “живые” деньги из бизнеса и брали кредиты для покупки дорогой недвижимости».

Однако аналитики сходятся в том, что до конца года цены будут расти. По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», повышение цен фактически уже состоялось, что связано с ростом курса доллара по отношению к рублю. А Дмитрий Халин считает, что из 1000 квартир премиум-класса, которые сейчас доступны покупателям, около трети подорожают на 15–20% за ближайший год.

По информации Екатерины Фонаревой, коммерческого директора корпорации «Баркли», рост цен связан, во-первых, с приближением проекта к стадии готовности, во-вторых – с дальнейшим ослаблением рубля, в-третьих – с повышением издержек на строительство. Дмитрий Халин добавляет к этим факторам «вымывание» дешевых вариантов в жилых домах.

Хамовники, без отделки

Сегодня по продажам первенствует район Хамовники – такова информация Contact Real Estate. Причем и на первичном рынке – это объясняется активной застройкой и сдачей в эксплуатацию жилых комплексов, – и на вторичном. Увеличивается количество предложений, что влечет за собой рост сделок. Тенденция продолжится и в будущем. Любопытно, что при этом Хамовники не являются лидером по ценам. В среднем квадратный метр обойдется здесь в сумму около 16 тыс. долларов. Самым дорогим районом на первичном рынке стала Якиманка (34,6 тыс. долларов), затем идут Патриаршие пруды (28,6 тыс. долларов) и Китай-город (25,5 тыс. долларов).

Новостройки в Хамовниках называет наиболее востребованным форматом Наталия Голованова, заместитель генерального директора по работе с ключевыми клиентами SOHO Estate. Речь идет о квартирах разных площадей, в том числе о двухуровневых с собственным садом. Кроме того, остаются востребованными апартаменты в Москва-Сити, квартиры и апартаменты в районе Патриарших прудов, а также квартиры с отделкой на Остоженке, в Хамовниках.

Апартаменты пока выигрывают в цене, если сравнивать их с традиционными жилыми проектами в том же районе. «Но если застройщикам апартаментов нужно будет строить социальную инфраструктуру – проект воплотится в жизнь в виде закона, – то это увеличит расходы девелоперов и в конечном счете – цену апартаментов», – предупреждает Денис Попов.

Впрочем, вопрос «квартира или апартаменты» не очень актуален для покупателя. По словам Марии Литинецкой, основное – это сочетание локации, качества и цены. Проекты с отделкой, конечно, пользуются спросом – особенно это касается эксклюзивных предложений от известных дизайнеров. Но большинство покупателей по-прежнему предпочитают жилье без отделки: хотят сделать ремонт по своему вкусу. И у них для этого есть все ресурсы – и финансовые, и временные.

Заработать до 100%

Количество инвестиционных сделок на элитном рынке Москвы, по разным оценкам, составляет от 10 до 30%. «Не все инвесторы нацелены на быструю перепродажу, но в конечном итоге их мотивация – рост цены, – сообщает Дмитрий Халин. – Выбор формата зависит от стратегии. Так, консервативным инвесторам нужно обратить внимание на вторичный рынок ЦАО или новостройки, которые близки к стадии готовности. Они будут дорожать в среднем на 3–5% в год, вместе с рынком. Прибавьте к этому доход от аренды – 3–4% годовых. Самый ликвидный формат для этой стратегии – квартира с европейской планировкой, площадью от 60 до 170 м2, и лучше если цена не будет превышать 16 тыс. долларов за квадратный метр. Напротив, стоит избегать домов с деревянными перекрытиями и очень дорогих вариантов – в последнем случае велик риск переоценки. Если ваша цель – доходность 15% в год, выбор следует делать в пользу строящегося проекта».

Самым выгодным форматом для вложений Екатерина Фонарева также считает новостройки: за год цена премиум-сегмента на стадии строи­тельства растет на 13–15%. А Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate, предлагает сделать выбор в пользу небольших квартир в новых домах рядом с метро. Чем ближе к центру они расположены, тем лучше: на это жилье спрос всегда высок и устойчив.

Доходность можно повысить еще, но, по словам Дмитрия Халина, ограничиться пассивным инвестированием не получится. Один из способов заработать – схема финансирования сделок – новый для Москвы. Российская столица начинает брать пример с Лондона, где тысячи частных инвесторов, заключая договор, оплачивают 10–15% от цены жилья, а остальная сумма вносится после того, как дом готов. Однако же обладатели контракта переуступают его до сдачи дома и зарабатывают 50–100% годовых на вложенные средства. Сегодня в Москве уже есть проекты бизнес- и премиум-классов, где оплата строится по этой схеме. Второй способ – вложиться в стройки, которые еще не вышли на открытый рынок: в них стоимость жилья может быть вдвое меньше конечной.

Новая тенденция – спецпредложения для инвесторов от застройщиков. В проектах на нулевом цикле или в начале строительства наземной части уже сегодня можно встретить сделки с обратным выкупом. То есть инвестор выкупает у застройщика пул квартир со скидкой 10–15%, а застройщик обязуется их выкупить обратно через год с наценкой 10–15% – если, конечно, у инвестора будет такое желание.

Кому старую Москву?

Инвесторы на рынке Москвы – в основном россияне. По словам Дмитрия Халина, только 1,5–2 тыс. иностранцев являются владельцами премиальных квадратных метров. На рынке аренды элитного жилья совсем иное соотношение: 60–70% арендаторов – из-за рубежа.

Налицо разница в предпочтениях: если соотечественники, делая покупки, стремятся вкладывать деньги в новые комплексы, то иностранцы чаще выбирают старую Москву – дома с историей – и сдают элитное жилье в аренду. Новостройки тоже покупают, но чаще в том случае, если рядом с жилым комплексом есть парки или вода. Для зарубежных инвесторов важен экологический фактор, во-первых, а во-вторых, выбор вытекает из опыта работы на зарубежных рынках. У иностранцев есть понимание, что квартира у парка или у реки дорожает быстрее.

Впрочем, понятие «дорожает» можно отнести ко всей элитной недвижимости: за последние 10 лет средние долларовые цены на такое жилье в Москве выросли в четыре раза. 

Материалы по теме

• Дом для франкофила
• Горы, деньги и медитация
• Пузыри, призраки и пекинские планы