Нынешняя экономическая ситуация может оказаться достаточно выгодной для тех, кто рассматривает возможность приобрести активы, которые в последнее время потеряли в цене, и у кого есть соответствующие финансовые инструменты для таких целей – либо в виде собственных средств, либо в виде доступа к внешнему финансированию. Мы наблюдаем повышенный интерес инвесторов к элитной недвижимости в разных уголках мира, которую покупают для семейного пользования, поскольку сейчас такие объекты, как пентхаусы в Москве, дома в Англии, шале во Франции, виллы в Испании и Греции, стали доступнее, а продавцы – куда сговорчивее.

Так сложно победить искушение незамедлительно оформить сделку – ведь те роскошные дома, о которых раньше приходилось только мечтать, могут стать вашими прямо сейчас. Однако взять немного времени на размышление все же стоит, так как, помимо выбора наиболее привлекательного дома с самым лучшим месторасположением и выгодной ценой, необходимо проанализировать и некоторые другие аспекты, которые могут существенно повлиять на принятие вами решения. К ним относятся, в частности, требования законодательства государства, в котором расположен приглянувшийся вам объект недвижимости, а также тех стран, резидентами которых являетесь вы сами и члены вашей семьи.

5 важных вопросов

Российские частные инвесторы редко задумываются об особенностях требований национального законодательства на этапе заключения сделки, в то время как последствия незнания этих требований могут быть очень серьезными – так, налог на наследование в некоторых странах может достигать 50 процентов и даже больше от стоимости передаваемого имущества! Кроме того, если вы постоянно проживаете в России, ваши дети – в Англии, а дом вашей мечты находится на юге Франции, то вам стоит задуматься о налоговых последствиях уже как минимум в трех странах.

В целом потенциальному покупателю недвижимости следует принимать во внимание несколько ключевых моментов.

1. Юридическая защита активов. Вы наверняка хотели бы, чтобы ваша недвижимость была защищена от возможных притязаний со стороны кредиторов, бывших супругов, фискальных органов. Существует несколько механизмов, которые позволяют в той или иной степени достичь приемлемого уровня комфорта в этом вопросе, в частности брачные договоры, учреждение трастов или частных фондов.
2. Распределение прав наследников. Вероятно, у вас уже сегодня есть представление о том, кто и в каких долях должен в будущем владеть конкретным объектом недвижимости. В этом случае полезным может оказаться составление завещания или опять-таки использование персональных холдинговых структур – трастов и фондов. Но какой из механизмов понятнее и где найти баланс детальности инструкций и возможности претворить ваши идеи в жизнь? Так, если завещание противоречит Семейному кодексу (например, вы завещаете имущество кому-то в обход ваших ближайших родственников), то на практике оно зачастую может быть оспорено в суде, в то время как холдинговые механизмы обеспечивают более высокий уровень защиты прав выбранных вами наследников. Помимо этого, холдинговые механизмы помогут учредителю при жизни воплотить в реальность свои идеи относительно управления, функционирования и развития активов, например передачу недвижимости в прямую собственность детей при достижении ими совершеннолетнего возраста.
3. Налог на доходы. Для вас, скорее всего, не станет неожиданностью, что доходы в денежной форме, полученные от операций с вашей недвижимостью (например, доходы от сдачи в аренду или от последующей продажи), подлежат налогообложению. Однако налоговые обязательства могут возникнуть и тогда, когда вы не подозреваете об этом! Например, в случае, если вы на безвозмездной основе пользуетесь недвижимостью, находящейся в собственности ваших холдинговых структур (то есть формально вам напрямую не принадлежащей). Мы рекомендуем заранее проконсультироваться со специалистами как в стране расположения недвижимости, так и в стране вашего налогового резидентства, поскольку законодательство различных государств может содержать особые положения в области налогообложения таких доходов. Более того, зачастую доходы от операций с недвижимостью могут подлежать налогообложению сразу в нескольких странах, и тогда потребуется анализ международного законодательства об избежании двойного налогообложения, позволяющий в определенных случаях не платить налог дважды и использовать возможность налоговых зачетов и освобождений.
4. Налог на наследование. В России, как вы, вероятно, знаете, налога на наследование нет. Однако в других странах он может быть достаточно высоким, о чем также стоит знать заранее.
5. Налог на недвижимое имущество и налог на богатство. Это налоги, не связанные с получением экономической выгоды или переходом права собственности. Как правило, если вы являетесь резидентом страны, в которой действуют эти налоги, или покупаете недвижимость в такой стране, то стоимость приобретенной недвижимости включается в базу для исчисления налога на имущество и/или налога на богатство. Налоговые ставки сильно варьируются в зависимости от расположения недвижимости, ее стоимости, статуса владельца и т.п. Например, налог на богатство во Франции может достигать 1,8 процента в год, в Швейцарии – 1,5 процента, а налог на недвижимое имущество в США варьируется от 0,4 до 4 процентов в зависимости от штата.

Подходящий механизм

Продолжая рассуждения на тему выбора оптимального способа владения недвижимостью, мы бы хотели чуть подробнее остановиться на вопросах, связанных с покупкой недвижимости не в личную собственность, а в собственность принадлежащих физическим лицам частных холдинговых механизмов, уже упомянутых нами ранее, – частных компаний, трастов, фондов, комбинированных структур. Иногда это неизбежно обусловлено требованиями местного законодательства – например, в некоторых странах попросту нельзя приобрести недвижимость, не являясь гражданином этой страны. Помимо возможности снять некоторые ограничения, использование холдинговых механизмов дает ряд дополнительных преимуществ. На примере трастов спектр возможностей холдинговых механизмов можно частично проиллюстрировать следующим образом:

• трасты помогают обеспечить юридическую защиту активов (в частности, активы, находящиеся в трасте, не участвуют в разделе имущества в случае развода);
• трасты позволяют установить определенный, оговоренный вами в трастовом договоре порядок наследования (вы можете назначить наследником кого угодно как из членов семьи, так и за ее пределами);
• трасты могут снизить налоговую нагрузку на возможных выгодоприобретателей в некоторых юрисдикциях, где существует высокий налог на наследство, применимый, в частности, к недвижимости, передаваемой напрямую от физического лица к наследникам.

При всех перечисленных плюсах трастов следует, однако, отметить, что если для вас важен прямой контроль над активами и скорость в принятии решений относительно их использования, то вам, возможно, больше подойдет частная компания, например – коль скоро мы говорим о недвижимости – компания по управлению имуществом (property management company) в Великобритании. Использование частной компании также может принести дополнительные налоговые выгоды в виде пониженной ставки налога на выплаты, распределяемые физическим лицам – владельцам недвижимости в виде дивидендов.

В дополнение к трастам и частным компаниям существуют фонды, частные трастовые компании и комбинированные структуры, позволяющие добиться оптимального сочетания преимуществ отдельных элементов этих структур.

Выбор велик, преимуществ множество, но нельзя не сказать и об определенных ограничениях создания холдинговых структур:

• необходимость в привлечении международной налогово-правовой экспертизы при их разработке;
• дополнительные затраты в виде стоимости ежегодных услуг управляющих трастами, бухгалтеров и т.д.;
• необходимость дополнительной персональной и корпоративной отчетности (в частности, налоговые органы США могут требовать специальной отчетности от иностранной компании, владеющей недвижимостью в США в пользу физических лиц);
• необходимость учитывать разнообразные индивидуальные пожелания и требования банков, представляющих ипотечное финансирование в сделке по покупке недвижимости.

Из всего вышесказанного нам видится простой и понятный вывод: приобретение российской и тем более зарубежной недвижимости – ответственный процесс, решившись на который необходимо заручиться не только поддержкой профессионалов-риелторов, но и экспертным мнением налоговых консультантов и юристов. Несмотря на связанные с этим дополнительные затраты времени и средств на стадии приобретения дома, своевременное планирование поможет вам в том, чтобы в будущем в дверь вашего дома стучались только желанные гости.