Инвестиционные фонды недвижимости, или REIT (Real Estate Investment Trust), – это организация, которая посредством коллективных инвестиций (паев, долей) осуществляет покупку активов (объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги) и занимается их управлением.

Согласно американскому законодательству к REIT предъявляются довольно жесткие требования, но взамен фонды освобождены от налога на прирост капитала. Это позволяет избежать двойного налогообложения, когда сначала компания выплачивает налог со своих доходов, а потом и акционеры выплачивают налог с дивидендов. В случае фондов REIT налог платят только инвесторы со своих д­ивидендов.

Инвестиционные фонды недвижимости – популярный инструмент среди инвесторов, которые хотят диверсифицировать свой портфель и защитить себя от инфляции. При длинном горизонте инвестирования фонды недвижимости показывают более высокую доходность даже по сравнению с акциями. Большую часть своих доходов, которые формируются в результате управления недвижимостью, фонды REIT выплачивают в виде дивидендов. Инвесторы, которые ожидают развития рынка недвижимости, могут непосредственно ее приобрести или вложиться в фонд REIT. Второй вариант наиболее предпочтительный для большинства, так как акции инвестиционных фондов недвижимости – это ликвидный инструмент, который можно использовать при любом стартовом капитале.

Наиболее популярны долевые REIT, непосредственно занимающиеся управлением недвижимостью и сдачей в аренду. Таких фондов – 90%. Другой тип – это ипотечные REIT, которые только выдают ссуды для ипотечных кредитов или покупают ипотечные ценные бумаги (Mortgage Backed Securities). Доходы таких фондов формируются за счет выплат по кредитам и ценным бумагам. Фонды REIT также классифицируются по группам в зависимости от сектора, на котором они специа­лизируются, например здравоохранение, отели, офисы, промышленность (включает аренду складов, помещений производственного назначения и т.д.). Но наиболее популярны диверсифицированные фонды, которые имеют несколько направлений бизнеса, а также те, что специализируются на жилье и торговых площадях.

Сейчас многие опасаются повышения процентных ставок со стороны ФРС США, что негативно отразится в том числе и на фондах REIT. Увеличение процентных ставок приведет к росту расходов фондов на выплату процентов по кредитам, к тому же вырастет доходность по безрисковым инструментам, и инвестиции в REIT станут менее привлекательными. Однако если рассмотреть периоды роста процентных ставок и то, как это отразилось на доходности REIT, то получается, что в трех из шести периодов REIT оказывались более доходными, чем акции, при этом в один промежуток времени доходность по двум видам инструментов была практически одинаковой.

На текущий момент инвестиции в REIT следует рассматривать как хороший инструмент для диверсификации портфеля. В долгосрочном периоде доходность фондов REIT немного выше, чем по акциям, к тому же инвестиционные фонды недвижимости являются интересным инструментом для защиты от инфляции. Однако успех того или иного фонда зависит не только от конъюнктуры рынка, но и от того, насколько успешно управляется портфель недвижимости.

Российский инструмент

Если говорить о российской практике, то здесь наибольшее распространение получили закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). ЗПИФН – это имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев.

В ЗПИФН пайщики могут принимать решения в отношении деятельности фонда путем инициирования общего собрания владельцев паев, что выгодно отличает закрытые фонды от фондов других типов. Основные операции на рынке недвижимости существующих ЗПИФов – это финансирование строительства объектов недвижимости и приобретение существующих объектов недвижимости с целью сдачи в аренду (рентные фонды). Спектр возможных операций ЗПИФН гораздо шире, чем у других фондов, и в одном фонде допустимо смешение инвестиционной и рентной деятельности, а также другие операции на рынке недвижимости (купля-продажа земли, жилой и коммерческой недвижимости и т.д.).

Пайщики фонда получают доход за счет разницы в цене покупки и продажи имущественных прав или готовых объектов. Разница в цене образуется как за счет роста стоимости объектов в процессе строительства, так и за счет роста рыночных цен на недвижимость. В данном случае управляющая компания выступает в роли классического доверительного управляющего средствами клиентов, только не на фондовом рынке, а на рынке недвижимости. Доход таких фондов зависит от сегмента инвестирования и заложенных УК требований к потенциальным проектам. При этом следует помнить, что за счет реализации фондом не одного, а многих инвестиционных проектов пайщики получают больший доход, чем при самостоятельном инвестировании.

Важно, что ЗПИФН не является плательщиком налога на прибыль, и пайщики могут пользоваться эффектом отложенного налога для максимизации эффекта реинвестирования полученной прибыли. 

Атлас

• QBF

Материалы по теме

• Ликвидная недвижимость