В 2015 году спрос русскоговорящих инвесторов на коммерческую недвижимость за рубежом вырос на 20%, в 2016-м этот показатель может увеличиться еще на 20–30%. Интересующихся жилыми домами и квартирами станет на 20–30% меньше, при этом число владельцев жилой недвижимости, которые выставят свои объекты на продажу, вырастет. Однако общее число желающих избавиться от своей недвижимости за рубежом будет по-прежнему незначительным, так как сдавать в аренду проще и эффек­тивнее, чем продавать. Больше будет и покупателей, инвестирующих для сдачи в аренду (на 20–30%). Такие данные приводит в своем исследовании компания Tranio.

Если до 2013 года инвесторы больше стремились к спекулятивному извлечению прибыли, то в 2015–2016 годах их интересует сохранение капитала. Согласно опросу, проведенному Tranio в 2015 году, 52% покупателей отметили, что не планируют в будущем продавать недвижимость, а рассчитывают владеть ею на протяжении долгого времени и впоследствии передать по наследству. Среди тех, кто намерен продать объект, 55% собираются сделать это только через десять лет после покупки, 35% – через пять лет и лишь 3% – через три года. Для сравнения, в 2013 году 40% инвесторов, планирующих продать доходную недвижимость, намеревались сделать это в течение двух-трех лет.

Подтверждение лидерства

В 2016 году самыми востребованными рынками коммерческой недвижимости у русскоязычных инвесторов были Германия, Великобритания, США и Испания. Согласно статистике Tranio, в январе 2016 года на Германию пришлось 35% заявок на коммерческие объекты, на Испанию – 17%.

Как и в 2015 году, в 2016-м будет расти спрос на коммерческую недвижимость в странах, где русскоязычные инвесторы раньше покупали курортное жилье для себя – в Италии, Франции и Черногории. Спрос на объекты в Турции может понизиться из-за охлаждения русско-турецких отношений. Из-за ужесточения процедуры получения ВНЖ менее востребованной для инвесторов из России станет и недвижимость в Латвии: до 2014 года возможность получения вида на жительство была основным мотивом российских покупателей в Латвии.

Рост бюджета

Средняя сумма сделки русскоязычных покупателей в 2016 году может вырасти. Как показывает статистика заявок Tranio на покупку коммерческой недвижимости, в январе 2015-го медианный бюджет инвесторов составил 1 млн евро, а в январе 2016-го – уже 1,2 млн. Это связано как с удорожанием недвижимости в европейских странах и США, так и с растущим желанием покупателей приобрести более качественный и ликвидный объект.

Продолжит увеличиваться спрос на кредиты. Доля риелторов, отмечающих, что большая часть покупателей коммерческих объектов берет ипотеку, выросла с 10% в 2013 году до 27% в 2015-м. Повышающийся интерес к займам объясняется тем, что инвесторы стали компетентнее: кредит помогает оптимизировать налого­обложение и повышает доходность на вложенный капитал. Помимо этого, сейчас ипотека стоит дешево.

Что ждет глобальный рынок

Международные инвесторы будут по-прежнему активны на глобальных рынках коммерческой недвижимости, но в 2016 году рост инвестиций замедлится и составит не более 5% по сравнению с 2015-м. Основными драйверами спроса окажутся низкая стоимость банковского финансирования и потенциал роста арендных ставок. Как и в предыдущие годы, больше всего инвестиций привлечет рынок США , а в Европе – Германия. Среди отдельных рынков будут наиболее востребованы Лондон и Нью-Йорк.

В 2015 году наиболее популярными объектами среди русскоговорящих инвесторов были частные квартиры для сдачи в аренду, отели, доходные дома, кафе и рестораны. Несмотря на замедление мировой экономики, спрос на офисы, магазины и жилье для сдачи в аренду останется высоким, а стремительный рост электронной коммерции (+20% в 2016 году) будет способствовать процветанию рынка складской недвижимости. Офлайн-магазины начнут все больше вытесняться онлайн-аналогами. Бытовая техника, мебель, обувь, одежда и туристические путевки станут все чаще продаваться через интернет. В сегменте стрит-ритейла останутся продуктовые магазины, рестораны (в том числе формата take away), кофейни и фитнес-центры.

Банковская транспарентность, законы о противодействии отмыванию денег (инициативы ОЭСР, пакет BEPS), закон о контролируемых иностранных компаниях и валютный контроль в России несут дополни­тельную административную и налоговую нагрузку инвесторам. В то же время потенциал повышения учетных ставок создает неопределенность относительно перспектив дальнейшего роста цен на недвижимость в США и Европе. Сейчас 80% покупателей выбирают простой арендный бизнес, однако, по моему мнению, в будущем все больше инвесторов будут вкладывать деньги в проекты добавленной стоимости (редевелопмент, строительство), так как именно они могут создавать высокий уровень доходности, мотивирующей брать риски.

Атлас

• "Транио"