Ни одна политическая мера правительства не вызывает такие жаркие споры, как «право на покупку», предоставленное госпожой Тэтчер арендаторам муниципального жилья в 1980 году и возрожденное консерваторами во время недавней избирательной кампании. Хотя некоторые сетуют, что 1,5 млн проданных с тех пор домов и квартир были государственными активами, отданными за бесценок, другие видят в этом зарождение нового поколения собственников жилья. Агитаторы тори с теплотой вспоминают, как во время обхода ими жилых помещений в 1980-е годы их приветствовали словами: «Я получил муниципальный дом благодаря миссис Тэтчер».

Но существует еще один тип аренды с правом выкупа, вызывающий гораздо меньше споров, особенно среди людей, которые, казалось бы, должны были воспользоваться этим правом, но в большинстве случаев решили этого не делать. Пройдитесь по элитным квартирам в районе Кенсингтон, и мало кто вам похвастается: «Я получил свою кооперативную квартиру благодаря Джону Мейджору».

С того дня, как вышел закон о реформе системы аренды собственности 1993 года, у арендаторов появилась возможность при определенных условиях выкупить безусловное право собственности. Что касается квартир, то это коллективная привилегия на самоуправление. Большинство владельцев недвижимости в доме могут собраться вместе, подать уведомление полноправному владельцу о согласовании цены, и вот одним росчерком пера они сами становятся собственниками жилья. Они превратились в подлинных собственников, а не просто в долгосрочных арендаторов. Это то, чего многие состоятельные покупатели лондонской недвижимости из других стран часто не понимают: когда вы покупаете жилье в аренду, на самом деле вы недвижимость вообще не приобретаете. Вы – арендатор, а у вашего жилья есть свой хозяин. И если верить многочисленным «страшилкам», рассказываемым арендаторами, то отношения эти могут быть весьма непростыми, особенно когда появляются разногласия с владельцами по стоимости ремонта и технического обслуживания.
Так почему же так мало арендаторов решают воспользоваться своим правом выкупа? Я посмотрел список 100 самых дорогих квартир, выставленных на продажу в центральном Лондоне, – каждая по цене не меньше 3,5 млн фунтов стерлингов, – и только 17 из них продаются как арендное жилье с правом собственности. По информации группы Lonres, в целом на рынке элитного жилья центрального Лондона 29,8% недвижимости, проданной в 2014 году, пришлись на квартиры с правом собственности. Да-да, некоторые из богатейших владельцев недвижимости в мире на самом деле лишь арендаторы.

Джереми Дхармасина из компании Knight Frank говорит, что он в настоящее время занимается покупкой 28 объектов с правом собственности, но на своем опыте убедился, почему большинство крупных жилых домов, продаваемых на правах собственности в центральном Лондоне, по-прежнему находятся в руках риелторских компаний, а не самих жителей. По его словам, проблема заключается в том, чтобы собрать достаточно арендаторов в одном месте и получить согласие на сделку. «Зачастую они друг друга недолюбливают, – говорит он. – Когда речь идет о крупных многоквартирных домах, то тут нужно иметь недюжее упорство и огромный талант координатора, чтобы суметь провернуть покупку арендуемого жилья. Процесс этот занимает весьма много времени».

Разные уровни

Недвижимость в полной собственности, которая навсегда принадлежит вам, звучит как что-то, что должно стоить гораздо больше, чем контракт на аренду, даже если это долгосрочная аренда на много лет. Однако, по словам Оливера Френча из Savills, на лондонском рынке квартир все по-другому. «Разница в стоимости между квартирой в кооперативной собственности и квартирой со 125-летним сроком аренды – не более 1–2%», – говорит он. Стоимость покупки доли жилья на правах собственности сильно варьируется в зависимости от срока первоначальной аренды и годовой арендной платы, но это, как правило, не позволяет жителям получать прибыль.

Это показывает, как далеко в будущее смотрят люди, когда они инвестируют. Аренда реально начинает снижаться в цене лишь тогда, когда срок аренды опускается ниже 80 лет, после чего становится гораздо труднее получить ипотечный кредит.

Ну а как насчет потенциала новой застройки? Покупка доли жилья на правах собственности дает возможность получить выгоду, если в какой-то момент в будущем вы и ваши соседи – владельцы жилья решите снести ваш дом и продать место застройщику, который построит что-то гораздо более грандиозное. Однако, по словам Дхармасины, это может оказаться и камнем преткновения в переговорах о покупке жилья на правах собственника: «Владелец жилья станет утверждать, что дом подпадет под новую застройку или что зданию пристроят дополнительный этаж, и будет требовать компенсацию за это».

Нам часто говорят, что Великобритания возвращается к викторианской социальной структуре, когда массы арендуют свои жилища у немногочисленного класса богатых домовладельцев. Тем не менее, хотя разрыв между богатыми и бедными действительно увеличивается, так характеризовать ситуацию не совсем правильно. Многие лондонские сверхбогачи на самом деле являются представителями класса арендаторов, в то время как обитатели бывших муниципальных домов представляют теперь класс домовладельцев. Ну кто бы смог такое предвидеть?

Атлас

• NF GROUP