Арендуй, но не властвуй


Пока цены на недвижимость в Лондоне стремительно растут, мало кто обращает внимание на действующий до сих пор средневековый обычай владения собственностью в британской столице. Однако стоит этому процессу остановиться, как многие покупатели лондонских квартир могут внезапно осознать, что являются лишь арендаторами, а вовсе не собственниками, предупреждает Росс Кларк.

27.05.2014




Кингстон-апон-Темс (боро Лондона) © East News, Depositphotos


«Зачем покупать дорогую недвижимость, если можно ее арендовать?» – думаете вы. Будьте готовы к тому, что ваш договор аренды будет необычным: вы подпишете контракт на 100 лет и заплатите большую часть арендной платы авансом. Если возникнет необходимость в ремонтных работах, вам их непременно организуют. Однако вслед за этим пришлют счет. И спорить бессмысленно. Если вы не заплатите, то договор аренды будет разорван, и вы потеряете все деньги, которые уже успели заплатить.

Звучит не слишком привлекательно, не так ли? Только что мы в общих чертах описали лизгольд – форму владения недвижимостью, повсеместно применяемую в английских многоквартирных домах. Лизгольд – часть британской экзотики: в других странах вы его вряд ли найдете. Лондон печально знаменит высочайшими ценами на недвижимость. При этом многие покупатели квартир (идет ли речь о приобретениях на сумму в 200 тыс. фунтов или в 20 млн) едва ли осознают, что вовсе не становятся их полноправными собственниками. «Но я ведь владелец», – возмутился не так давно один покупатель, увидев, что в контракте он обозначен как «арендатор». «Вовсе нет, – ответил ему я. – Впереди вас ждут 125 счастливых лет аренды».

С помощью лизгольда были созданы многие крупнейшие частные состояния Великобритании. Герцог Вестминстерский пополнил бы ряды обедневших английских аристократов, продай его предки недвижимость, построенную на их землях 200 лет назад. Сдача же в аренду позволила семье Гросвенор не только выручить деньги непосредственно от сделки, но и долгие годы получать проценты с сотен домов в лучшем жилом районе центрального Лондона.

Однако есть все основания полагать, что для сегодняшнего рынка недвижимости в Лондоне лизгольд морально устарел. Получается, что миллиардеры и прочие представители мирового капитализма вынуждены арендовать жилплощадь у английских аристократов, а порой и у компаний-однодневок, расположенных в не самых, скажем так, респектабельных районах северного Лондона. Право на свободное владение жильем – фригольд – зачастую обходится дешевле покупки квартиры. В результате недвижимость оказывается в руках мелких скупщиков, которые впоследствии вымогают деньги у арендаторов.

Грабительский сервис

Как и всякие отношения, отношения между арендодателем (фригольдером) и арендатором (лизгольдером) вполне могут не заладиться. Интересно, что нечистые на руку арендодатели нещадно обирают людей в самых разных районах Лондона: и в элитных, и в местах попроще. Достаточно вспомнить случай в Найтбридже, где с каждого владельца квартиры потребовали 14 тыс. фунтов на капитальный ремонт крыши. Полученная в результате сумма оказалась огромной. Как выяснилось позже, собранные деньги пошли на постройку двух дополнительных квартир на крыше дома – владелец комплекса планировал продать их, а вырученные деньги положить себе в карман.

Все споры между лизгольдерами и фригольдерами, как правило, сводятся к обсуждению завышенной стоимости обслуживания жилья. Фригольдеру не составляет труда поднять цену ремонтных работ, скажем, на 15–20% без видимых на то причин. В отдельных случаях увеличение стоимости переходит все границы. Так, одному владельцу (по договору лизгольда) однокомнатной квартиры в Оксфорде приходилось ежегодно выкладывать 9300 фунтов «за обслуживание квартиры». В итоге цена самой квартиры упала до смехотворных 15 тыс. фунтов. Стоит отметить, что арендодатели вряд ли станут поднимать плату до бесконечности: теоретически лизгольдеры могут подать на них в суд. Типична ситуация, когда лизгольдеры сталкивались с увеличением стоимости страхования квартир на 33% за короткий период. Как узнать, что вас обкрадывают? Есть только один способ – сравнивать цены.

Эксплуатация лизгольдеров – дело противозаконное. Неслучайно в законодательстве Великобритании предусмотрены меры, призванные предотвратить такие нарушения. Так, существуют суды по оценке лизгольда, в обязанности которых входит урегулирование разногласий между арендаторами и арендодателями. На практике же лишь немногим лизгольдерам удается оспорить завышенные сборы. Это неудивительно, если учесть, что судебное разбирательство обходится недешево. В итоге лизгольдеры скорее склонны заплатить по счетам или продать недвижимость без лишнего шума, ведь если устроить скандал, избавиться от жилья будет значительно труднее.

Закон 2002 года The Leasehold and Commonhold Reform Act давал надежду на то, что с лизгольдами будет покончено. Он не только укреплял коллективное право лизгольдеров приобретать квартиры в свободное пользование, но и дал начало новой форме владения – кондоминиуму – аналогу кондоминиумов, столь популярных в США и многих других странах. Британский кондоминиум предполагает совместное владение целым зданием. Через десять лет после появления этого закона в Англии все еще не более дюжины подобных образований.

Появление нового термина enfranchisement, означающего совместную покупку фригольда, также не привело к его широкому распространению на практике. Этому есть множество объяснений, среди которых тот факт, что объединить лизгольдеров и убедить их воспользоваться своим правом – задача архисложная. К тому же по новому закону выразить желание участвовать в самоуправлении должны не менее половины лизгольдеров.

Обходить жильцов многоквартирных лондонских домов, как правило, бесполезно: лизгольдеры редко живут в своих квартирах. Впрочем, связаться с ними можно, но для этого придется досконально изучить журнал учета земельных участков. И даже в этом случае велика вероятность, что квартиры принадлежат не частным лицам, а компаниям, зарегистрированным за границей.

Слезы фригольда

Лизгольдеров, желающих выкупить недвижимость, ждет долгое и недешевое разбирательство. Согласно существующим правилам они обязаны оплатить судебные издержки фригольдера, равно как и свои собственные. Яркий тому пример – судебное дело на востоке Лондона. Уставшие за долгие годы эксплуатации лизгольдеры наконец выкупили свои квартиры за 404 тыс. фунтов. Но на этом история для них не закончилась: им также пришлось выплатить арендодателю судебные издержки в размере 169 тыс. фунтов.

Лизгольд продолжает существовать по инерции. Можно предположить, что бум недвижимости продлится в Лондоне еще очень долго, и о ситуации с лизгольдом просто-напросто забудут. Когда аренда обещает принести десятки, если не сотни тысяч фунтов, сравнительно невысокое увеличение стоимости обслуживания квартиры едва ли послужит поводом для беспокойства. Между тем, если бы цены на недвижимость начали стремительно снижаться, владельцы квартир непременно осознали бы, что им светят немалые убытки. Не исключено, что они также поймут, в кого успели превратиться: в самых обычных арендаторов, которые, переплачивая, способствуют финансовому процветанию своего арендодателя.

Росс Кларк (Ross Clark) – эксперт по недвижимости, постоянный автор The Times и The Spectator.



27.05.2014

Источник: SPEAR'S Russia №5(38)

Комментарии (1)

Оксана 28.05.2014 10:00

Жуть какая то!
То есть если я покупаю квартиру за несколько миллионов фунтов - это еще не означает мое право владения ей?!
например здесь лизгольд - londondom.com/kvartiry/Penthouse_Harrods_Village_444


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз