Стремительный рост популярности недвижимости нового формата связан с несколькими факторами: во-первых, традиционные варианты уже не привлекают инвесторов из-за сильной подверженности циклическим колебаниям и высоких первоначальных инвестиций. Во-вторых, финансовый поток от инвестиций в современные форматы обычно выше, так как недвижимость сдается большему количеству людей. И, в-третьих, текущее замедление темпов экономического роста заставляет инвесторов пересмотреть структуру своих активов и сделать акцент на бюджетные объекты. Наиболее привлекательными вариантами мы видим хостелы, частные студенческие общежития и офисы на час. Какие-то из этих форматов знакомы российским инвесторам и потребителям, а какие-то нет.

Уже зарекомендовавшим себя форматом антикризисной недвижимости в России стали хостелы – мини-гостиницы с многоместными комнатами. В 2014 году их количество увеличилось в 1,5 раза по сравнению с предыдущим годом, и на данный момент в стране насчитывается более 750 хос­телов, в основном они сосредоточены в крупных городах. Подобные мини-отели нацелены как на внутренний туризм, так и на иностранцев, преимущественно молодежь. Средний годовой оборот хостела в РФ в 2014 году составил около 2,6 млн рублей, при этом для его создания необходимо 1–1,5 млн руб­лей, а окупаемость проекта занимает около года, что оставляет эту нишу открытой для малого и среднего бизнеса. Рентабельность хостелов также выше, чем у традиционных отелей, и составляет в среднем 30%. Такой формат жилья остается прибыльным не только в кризисные периоды, но и во время экономического подъема. На данный момент хостелы – это самая быстрорастущая категория средств размещения в РФ. Только за 2014 год инвестиции в хостелы, например, в Санкт-Петербурге превысили 200 млн рублей, и сектор увеличивается на 15–20% ежегодно.

Быстрое распространение в России также получила краткосрочная аренда офисных помещений, так называемые офисы на час. Компании предлагают комплексный продукт, включающий аренду переговорных, рабочих мест, оборудования и даже услуги секретаря. Такой формат подходит небольшим компаниям, фрилансерам, а также региональным компаниям, которые могут получить офис в столице на небольшой срок с незначительными издержками. В 2014 году показатель вакантности офисных площадей класса A в Москве вырос до 29% по сравнению с 16% в 2013-м, так как девальвация и ухудшение экономической конъюнктуры привели к снижению спроса на рынке, а также вынудили многие компании искать более экономичные варианты аренды. Вакантность площадей в ММДЦ «Мос­ква-Сити» превысит в 2015 году 50% после запуска в эксплуатацию новых объектов. Однако гибкая система краткосрочной аренды, нацеленная на малый и средний бизнес, – это самый жизнеспособный формат во время кризиса, который позволяет инвесторам генерировать стабильный и высокий денежный поток.

Еще одним динамично развивающимся форматом мы считаем общежития для студентов класса комфорт плюс. Подобный тип жилья достаточно распространен в Европе, где количество студентов, особенно иностранных, стремительно растет с каждым годом. Популярность таких общежитий объясняется не меньшей по сравнению с квартирой ценой, а наличием инфраструктуры для студентов, включая спортзал, зоны отдыха, кинотеатры и прачечные. Создавать похожие проекты в России еще никто не решился, так как они требуют высоких инвестиций, а текущая экономическая конъюнктура в стране к этому не располагает. Однако инвестировать в этот сектор в Европе российские бизнесмены готовы: в частности, инвесткомпания LetterOne, принадлежащая Михаилу Фридману и другим акционерам «Альфа-Групп», собирается приобрести британскую сеть студенческих общежитий Pure Student Living за 800 млн долларов.

Рентабельность общежитий в среднем на 1 процентный пункт выше, чем у офисов, и сам сектор менее конкурентный. Данный формат не сильно подвержен циклическим колебаниям, так как вряд ли студенты будут приостанавливать свою учебу во время экономических кризисов. Мы считаем его достаточно перспективным и в крупных городах России – приток студентов здесь высокий, а общежитий на всех не хватает. Например, доля иногородних студентов в Москве составляет около 44%, в Санкт-Петербурге – 30%. С учетом того, что аренда квартиры в столице может обходиться в среднем в 40 тыс. рублей, а при условии аренды на двоих – 20 тыс. рублей, то комфортные общежития с инфраструктурой для студентов, безусловно, найдут спрос. И основным преимуществом подобного рода общежитий будет не более низкая цена, а наличие различных дополнительных сервисов, включая фитнес, зоны отдыха, библиотеки, информационную поддержку.

Сектор недвижимости, как и любой другой, должен постоянно развиваться. Компании, которые не предлагают новых интересных идей, не смогут удержаться на плаву во время кризиса. Чтобы этого избежать, необходимо создавать гибкие бизнес-модели, которые будут отвечать требованиям современного потребителя. А ему сегодня интересно получать комплексный продукт, максимально соответствующий текущим запросам. Учитывая, что конкуренция на рынке постоянно растет, компании стремятся придумывать узкоспециализированные форматы, ориентированные на небольшие группы населения. Их развитие позволит инвесторам нивелировать негативный эффект от экономического кризиса, диверсифицировать свои доходы, а также сделать бизнес более устойчивым. ‘

Атлас

• QBF