Карта класса люкс


В 2015 году суммарное состояние ультрахайнетов сократилось на 1,5 трлн долларов. Почему это произошло, во что были сделаны инвестиции и в какие активы сверхбогатые планируют вкладываться в будущем, сообщает Wealth Report, глобальное исследование компании Knight Frank.

21.04.2016





Богатства идут вниз

Проще всего ответить на вопрос «почему». Замедление экономического роста, спад на глобальных фондовых и товарных рынках сразу же отра­зились на крупных частных капиталах. Укрепившаяся американская валюта тоже сыграла свою роль. И если в 2014 году совокупное богатство самых состоятельных людей мира – а это 13 млн человек – составляло 69,8 трлн долларов, то на текущий момент цифра равна 66 трлн долларов.

Лига ультрахайнетов понесла потери, из нее выбыли 5500 человек. Поток убывающих возглавляют Латинская Америка (10%), Россия (4%) и Африканский континент (4%). Поредел и список миллиардеров: с 1982 до 1919 человек.

Больше миллионеров

Прогноз экспертов на ближайшие десять лет таков: количество ультрахайнетов будет расти, но не так быстро, как раньше. С 2005 по 2015 год число сверхбогатых людей в мире увеличилось на 61%: было 117 тыс., стало – 187 тыс. К 2025-му прирост составит лишь 41%. Пополнения нужно ждать в основном за счет сегодняшних миллионеров (с состоянием от 1 млн долларов) и мультимиллионеров (от 10 млн долларов). Новых сверхбогатых станет больше в Азии, Северной Америке и Европе. Причем наибольшее количество хайнетов дадут миру Шри-Ланка и Вьетнам – по 140%, и дело не столько в экономических успехах стран, сколько в эффекте низкой базы. По этой же причине лидерами по количеству ультрахайнетов в предыдущие десять лет стали Монголия (475%), Азербайджан (444%) и Вьетнам (354%). В России темпы роста тоже были трехзначными – 195%, но сегодняшние прогнозы на будущее куда скромнее: +72% до 2025 года.

Перестроить портфель

Стоимость элитной недвижимости в 2015 году росла медленнее, чем обычно: 1,8% против 2% в 2014-м. Для «среднего» ультрахайнета эта цифра значимая: недвижимость составляет 35% его портфеля, причем коммерческая занимает только 11%, а элитная – 24%. В России картина похожа на общемировую. Но доля люксового жилья выше и равна уже 28%, а коммерческая недвижимость – 8%.

По словам Сергея Гипша, управляющего партнера Knight Frank, медленный рост цен – причина того, что эти инвестиции постепенно превращаются в пассивы. Если раньше, потратив на элитную квартиру 1 млн долларов, владелец в короткие сроки получал 1 млн 200 тыс. долларов, то сегодня о таких цифрах можно только ностальгировать. Рентный доход вряд ли превышает 3–4%, а если квартира не сдается, она просто забирает деньги. К тому же быстро продать объект, даже высоколиквидный, вряд ли получится: раньше срок экспозиции занимал месяц, сейчас – годы. И все это время недвижимость не приносит доход.

Таким образом с рынка постепенно уходят покупатели-инвесторы – только 41% ультрахайнетов собираются вкладываться в жилье в будущем, хотя коммерческая недвижимость привлекает 49% инвесторов. У состоятельных людей из России и стран СНГ схожие настроения: лишь 40% из них будут приобретать элитные площади. Раньше вложить деньги в них желали 100% опрошенных.

Зарабатывать ультрахайнеты планируют на коммерческой недвижимости. В 2015 году общий объем инвестиций в нее достиг 717 млрд долларов, причем частные вложения составили 24,8%. За десять лет на этом рынке сформировался сильный пул инвесторов: государственные фонды, азиатские пенсионные фонды, фонды нефте- и газодобывающих стран, ультрахайнеты. Ожидается, что в 2017 году объемы инвестиций будут еще выше – они вырастут до 770 млрд долларов.

Чаще всего вложения делались в офисный сегмент (327 млрд долларов) и торговые центры (195 млрд долларов). Для этого инвесторы выбирали Северную Америку и Европу: в частности, Великобританию, Францию и Германию. Наиболее активно на рынке Старого Света, причем в гостиничном секторе, действовали ультрахайнеты из Азии и стран Ближнего Востока.

Элитное, рациональное

Для россиян тем не менее люксовая недвижимость по-прежнему остается привлекательной. В 2014–2015 годах в Москве было зарегистрировано 15 сделок с бюджетом от 9 до 30 млн долларов и более 100 – с бюджетом до 2 млн долларов. Стоимость 1 м2 колебалась в пределах от 12 до 30 тыс. долларов.

Более того, эксперты опасаются, что к 2019 году на столичном рынке возникнет дефицит хороших предложений. Застройщики побоялись выйти на площадки из-за кризиса, однако спрос стабилен: ультрахайнеты с рынка не ушли и выжидают спецпредложений. Скидка от застройщика или собственника – сегодня распространенное явление, особенно если сделку нужно провести быстро, скажем, в течение недели.

Самая распространенная покупка – апартаменты с отделкой. Это квартиры «для пиджака»: для тех, у кого бизнес и в Лондоне, и в Москве. Нередко их приобретают детям, которые получают образование.

Кроме того, россияне продолжают активно инвестировать в европейские города. По словам Марины Кузьминой, директора по зарубежной недвижимости Knight Frank, это Мюнхен, Берлин и Женева. Целями становятся квартиры в деловых районах, например, в берлинском Митте. В Женеве и ее окрестностях квадратные метры покупаются не только для проживания, но и под реконструкцию с дальнейшей перепродажей. Россияне традиционно входят в пятерку самых активных покупателей в Монако, причем средний бюджет сделки составляет 10 млн фунтов стерлингов.

Деловые метры

Частные инвестиции в коммерческую недвижимость страны составили 1,27 млрд долларов – это 48% от общего объема. По словам Алана Балоева, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank, соотношение между частными и профессиональными инвесторами примерно одинаково, поскольку возможности на российском рынке капитала ограничены. И в ближайшие два-три года позиции ультрахайнетов будут оставаться сильными.

Наибольший интерес вызывают качественные активы офисной и торговой недвижимости (14 и 45% вложений соответственно), которые приносят стабильный денежный доход. Это обусловлено желанием избежать возможных арендных рисков на ранней стадии владения активом.

В целом доля инвестиций в коммерческую недвижимость остается невысокой. В России не так много городов, привлекательных для ультрахайнетов. Даже в Москве и Санкт-Петербурге интерес к офисной недвижимости нельзя назвать высоким: в столице пустует около 3 млн м2, а петербургский рынок выживает только за счет Газпрома: компания покупает и берет в аренду большие площади, поскольку ее подразделения переводятся в город на Неве.

Нестоличные города России могут быть привлекательными для развития коммерческих объектов, но не во всех сегментах. Например, во Владивостоке интересна торговая недвижимость; в Тюмени – индустриально-складская. Новые объекты строятся, но преимущественно не федеральными игроками, поскольку федеральным просто не интересен тот объем, который нужен регионам. На протяжении последних десяти лет в разных регионах появлялись офисные объекты класса А, однако оказалось, что регионам такие объекты не нужны: себестоимость строительства обычно сравнима с московской, а для арендаторов ставки слишком высоки.

Заработать на планете

В следующие десять лет, по мнению авторов исследования, максимальную отдачу принесут инвестиции во Вьетнам, Германию и США. Вьетнам – впереди других азиатских рынков: в 2015 году правительство провело множество структурных реформ, в том числе открыло рынок недвижимости для иностранных инвесторов.

Цены на квадратные метры в Германии – самой мощной экономики Евросоюза – продолжают рост. В таких городах, как Берлин и Мюнхен, разрыв между спросом и предложением усугубляется, и значит, плюс 23%, показанные в последние пять лет, – не предел.

Экономика США восстанавливается: в стране умеют превращать инновации в работающие проекты. Это, а также укрепляющийся доллар, – причины неослабевающего интереса инвесторов. Особенно активно они вкладываются в недвижимость Лос-Анджелеса, которая растет при недостатке предложения.

Если продолжить разговор об отдельных городах, инвесторам будут интересны Мадрид, Шанхай и Ванкувер. Рынок испанской столицы идет вверх, демонстрируя увеличение продаж на 25%. Эксперты прогнозируют, что эта тенденция продолжится в 2016 году и затронет пригороды – Саламанку и Чамбери. Шанхай же, как и Шеньчжень, – финансовый хаб материкового Китая. В мегаполисе активно развивается сфера услуг, продолжается строительство, и это оказывает влияние на рост цен. Что касается Ванкувера, то он неоднократно признавался лучшим городом в мире по качеству жизни. В прошлом году его рынок прибавил 24,8%. Канадский доллар ослаб, что и простимулировало спрос, а недостаток предложения стал причиной двузначного роста цен.

Миллионы за страсть

В 2015 году сделки с предметами искусства удивляли колоссальными цифрами. Полотно Поля Гогена «Когда ты выйдешь замуж?» с двумя таитянскими девушками стало самым дорогим произведением живописи в мире: швейцарский коллекционер Рудольф Штехелин продал его организации Qatar Museums за 300 млн долларов. Картину «Женщины Алжира» Пабло Пикассо приобрели на аукционе за 179 млн долларов, а «Лежащая обнаженная» Амедео Модильяни ушла за чуть меньшую стоимость – 170 млн долларов – к покупателю из Шанхая.

В общем и целом предметы роскоши (к ним относится не только искусство, но и классические автомобили, часы, вино, китайский фарфор) увеличились в цене, однако меньше, чем в 2014 году, – всего на 7% вместо былых 10%. В них инвестировали 74% ультрахайнетов. Состоятельные люди из России и стран СНГ тоже демонстрировали высокий интерес к этому сегменту: 80% опрошенных в 2015 году приобретали предметы искусства, 50% – коллекционные автомобили и мотоциклы, 50% – вино. Мотивами для покупок были и подтверждение статуса, и удовольствие, и, разумеется, диверсификация активов.

Однако выгоднее всего оказалось инвестировать в классические машины. За десять лет этот актив подорожал на 490%, а в прошедшем году прибавил еще 17%. В 2015-м рынок не увидел масштабных сделок, как в 2014-м, когда анонимный покупатель на аукционе Bonhams заплатил за итальянский спорткар 1962 года Ferrari 250 GTO Berlinetta более 38 млн долларов. Но с молотка ушло восемь автомобилей по цене свыше 10 млн долларов. Рекорды поставили Jaguar (13,2 млн долларов), Porsche (10,1 млн долларов) и McLaren (13,75 млн долларов).

Неплохо чувствуют себя рынок старинных монет, который показал рост в 13%, и рынок вина (+5%). Растут продажи в секторе суперъяхт (свыше 24 метров длиной): в 2015 году они прибавили 24%. Причем цифра касается не только традиционных гаваней Средиземноморья и Карибского бассейна, но и более экзотических для россиян Азии и Антарктики.

Глобальный футбол

Еще один тренд – покупка спортивного клуба, а лучше футбольного. Об интересе к подобным вложениям заявили 63% ультрахайнетов в Северной Америке. Конечно, для 80% покупателей это вопрос личных предпочтений. Однако соображения могут быть не только иррациональными. Владеть клубом статусно и выгодно: 20% инвесторов таким образом привлекают внимание к своему основному бизнесу и диверсифицируют активы. Тем более что источников дохода множество: продажа атрибутики и билетов на матчи, прав на трансляцию, прав на наименование стадионов, крупные спонсорские контракты на региональном и глобальном уровне и т.д.

По данным Deloitte, в 2015 году права на показ матчей английской премьер-лиги были проданы за рекордные 5 млрд фунтов стерлингов, что на 71% выше, чем в 2014-м. Только за счет этого клубы из нижней части турнирной таблицы могут генерировать до 100 млн фунтов стерлингов за сезон. Конечно, часть экспертов утверждают, что доходы не могут долгое время расти такими темпами. Однако их оппоненты считают, что телевидение способствует глобализации, привлекает новую аудиторию и открывает возможности заработать на продаже прав в другие страны, например Китай и Индию.

По этим причинам число иностранных частных собственников клубов английской премьер-лиги с 2004 года выросло в три раза. Сегодня 20% команд, которые выступают в этом дивизионе, принадлежит владельцам из Европы и России, 30% – инвесторам из США и 40% – британцам и ирландцам. 



21.04.2016

Источник: SPEAR'S Russia #4(57)

Комментарии (1)

Alex 03.05.2016 10:15

"..Эксперты прогнозируют, что эта тенденция продолжится в 2016 году и затронет пригороды – Саламанку и Чамбери"
Уважаемые авторы либо никогда не были в Мадриде,либо абсолютно неточно формулируют свои мысли. Оба упомянутых престижных района находятся почти в центре Мадрида. И спросом элитная (да и просто качественная)недвижимость там пользовалась уже много десятилетий. Пригороды(Pozuelo-Aravaca etc) рост цен тоже затронет..


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз


На стыке двух миров


1-01-01
 

Использование российским бизнесом судов британской юрисдикции для разрешения коммерческих споров входит в широкую практику. Но вместе с известными преимуществами подобный подход нередко несет в себе и существенные риски, чреватые чувствительными потерями или упущенной выгодой. В начале августа в непринужденной обстановке одного из московских ресторанов состоялась неформальная встреча топ-менеджеров и владельцев собственного бизнеса, организованная юридической группой PARADIGMA совместно с Jaguar Land Rover. В ходе нее юристы компании рассказали о коллизиях, возникающих на поле трансграничного права, а также об инструментах юридической защиты и нападения, используемых в интересах клиентов в подобных разбирательствах. Самые запоминающиеся моменты выступлений, выдержанных в стилистике «охотничьих рассказов» на примерах реальных дел PARADIGMA, выслушал и записал Владимир Волков.