Постоянный адрес статьи:
https://pbwm.ru/rubrics/mneniya/articles/pochemu-rynku-nedvizhimosti-germanii-ne-grozit-obval-tsen
Дата публикации
18.10.2018
Рубрики:
Недвижимость
,
Мнения
,
Колонки
Напечатать страницу
Руководитель подразделения Tranio в Германии
Каждый согласится: немецкая экономика – одна из самых стабильных в мире. Цены на недвижимость в Германии растут уже в течение восьми лет. Однако эксперты все чаще говорят о том, что рынок перегрет и скоро начнет падать, приводя следующие аргументы:
На мой взгляд, проблематика затронута недостаточно глубоко, а это ведет нас к неправильным выводам. Я считаю, что рост продолжится, но замедлится, и хочу объяснить почему.
Даже если кризис случится, есть основания полагать, что он не вызовет обвала цен. За последние 50 лет на рынке недвижимости Германии было зафиксировано три периода спада: в 1972–1976-х (когда жилье подешевело на 6% с учетом инфляции), в 1981–1989-х (-15%) и в 1995–2008 годах (-20%). Если первые два были спровоцированы мировыми кризисами 1973 и 1979 годов с отставанием в 1–2 года, то третий был связан с перепроизводством жилья на внутреннем рынке – то есть после 1990-х произошло разбалансирование между немецким и другими европейскими рынками. Когда в большинстве стран Европы и в США в 2007 году лопнул пузырь, в Германии его не было. Таким образом, мировая конъюнктура оказывает ограниченное влияние на немецкий рынок недвижимости.
Недвижимость в Германии дорожает с 2009 года примерно такими же темпами, как в первой половине 1990-х. Однако текущий период роста отличается от предыдущего.
Во-первых, сегодня рост цен подкрепляется стабильной экономикой. В начале 1990-х ВВП Германии изменялся неравномерно: от +5,3% в 1990-м до -1,0% в 1993-м и снова +2,5% в 1994 году. В последние пять лет экономика росла стабильно и ускорялась: от 0,6% в 2013-м до 2,5% в 2017-м. Рынок труда вел себя соответственно: в первой половине 1990-х безработица нарастала (с 5,5% до 8,2%), а с 2013 по 2017 годы сокращалась (с 5,2% до 3,6%).
Во-вторых, сейчас жилья не хватает. В начале 1990-х и последние пять лет население Германии растет с примерно одинаковой скоростью (около 450 тыс. человек в год), однако количество ежегодно выдаваемых разрешений на строительство сократилось, по разным данным, в полтора-два раза. По мнению Томаса Бауэра, главы Федерации строительной индустрии Германии (Hauptverband der Deutschen Bauindustrie), чтобы удовлетворить спрос, в ФРГ нужно ежегодно возводить 400 тыс. единиц жилья – в 2017 году в Германии было выдано 350 тыс. разрешений на строительство.
В-третьих, изменилась структура иммиграции. Если в 1990-е годы в Германию переезжали преимущественно беженцы, трудовые иммигранты и репатрианты, то с 2010-го среди приезжих стало больше специалистов и научных работников. Многие из них переезжают в рамках программы «голубых карт», которые ЕС выдает профессионалам с хорошим образованием: по данным Eurostat, на Германию приходится 85% таких разрешений.
Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине. В этом городе население растет на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток – люди молодого и среднего возраста с образованием, квалифицированные работники. Люди приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его. Тем самым они способствуют удорожанию жилья и оказывают в 2–3 раза большее давление на цены, чем средний берлинец.
Важный нюанс, который нужно учитывать при сравнении динамики роста цен и ставок аренды, – зарегулированность немецкого рынка. По правилам, в Германии за три года собственник может повысить арендную плату не более чем на 20% (в Берлине – на 15%), а в большинстве регионов при заключении нового договора домовладелец может увеличить арендную плату до значения, не превышающего официальный индекс аренды на более чем 10%. Из-за этих ограничений в крупных городах аренда не может расти так же быстро, как цена покупки, которая формируется механизмами спроса и предложения. Поэтому данные, рассчитанные на основе старых договоров аренды, не отражают реальный спрос и готовность населения платить больше. Согласно информации ипотечного брокера LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70% жителей, в Берлине – 80%. По статистике портала Immobilienscout24.de, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных арендаторов, в Штутгарте – 75, Кельне и Фрайбурге – более 50, в Берлине – 33.
Немецкий институт экономических исследований (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, DIW) в июле 2018 года опубликовал исследование Signs of new housing bubble in many OECD countries – lower risk in Germany. Специалисты DIW проанализировали данные ОЭСР о динамике цен на недвижимость в 20 европейских странах и пришли к двум выводам. Во-первых, Германия подвержена риску образования пузыря в меньшей степени, чем, например, Швеция и Великобритания, благодаря низкому уровню задолженности частных домохозяйств. Во-вторых, как считают аналитики DIW, немецкий рынок недвижимости перегрет только в крупных городах и в первую очередь в сегменте квартир в новостройках.
Среди экспертов нет единого мнения о том, будут ли расти банковские ставки, и если да, то когда, на сколько и как быстро. На мой взгляд, на сегодняшний день нет предпосылок для значительного удорожания денег: глобальное замедление экономического роста привело к тому, что в современном мире нет способов инвестировать деньги с высокой отдачей.
Более того, маловероятность падения цен в Германии из-за удорожания кредитов связана с особенностями немецкого ипотечного рынка: он очень консервативен. Местные банки крайне тщательно проверяют платежеспособность заемщиков, размер выдаваемых кредитов редко превышает 70% стоимости объектов. Поэтому сравнение существующего положения дел с крахом ипотечного рынка в США в 2008 году не имеет оснований: тогда банки выдавали всем желающим кредиты под 100% стоимости приобретаемых домов, и когда заемщики не смогли вернуть деньги и банки стали продавать закредитованные объекты, цены на недвижимость обвалились – эту недвижимость просто некому было покупать.
По моему мнению, цены на квадратные метры в Германии продолжат расти, хоть и более низкими темпами. Я не вижу предпосылок для их падения, а немецкая экономика движется в благоприятном направлении: по прогнозам европейской комиссии, ВВП Германии продолжит расти примерно на 2% в год. По данным немецкой консалтинговой компании Haufe, JLL уже фиксирует первые признаки этого замедления: по данным за первую половину 2018 года по восьми крупнейшим городам Германии, темпы роста цен на квартиры составили 8,4% при среднем показателе 9,7% за последние пять лет, в Мюнхене – 6,8% против 9,9%, в Гамбурге – 4,3% против 6,7%, в Дюссельдорфе рост практически остановился. Но чтобы цены начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьезные проблемы с экономикой Германии, которая на сегодняшний день является, повторюсь, одной из самых стабильных и надежных в мире.
Источник: SPEAR'S Russia #10(80)