Проанализировав данные статистических служб, международных консалтинговых компаний и опыт своих клиентов, попытаемся ответить на вопрос: как заработать на зарубежной недвижимости в 2019 году?

Германия – для осторожных

Рынок недвижимости Германии бьет рекорды: по данным PwC, в III квартале 2017 года объем инвестиций в немецкую коммерческую недвижимость достиг исторического максимума и составил 39,5 млрд евро, превзойдя прошлогодний показатель за этот период на 20%.

В немецкий рынок верят все: и местные покупатели, на которых приходится чуть больше половины сделок, и европейские соседи (22%), и инвесторы из Северной Америки (12,5%) и Азии (9%). И пока у них нет причин для сомнений: последние пять лет немецкая экономика стабильно росла, уровень безработицы в Германии в два раза ниже, чем в среднем в еврозоне. Покупатель и продавец на немецком рынке недвижимости надежно защищены, а все процессы, касающиеся покупки, содержания и продажи объекта, строго регламентированы.

Спрос на рынке недвижимости современной Германии значительно превышает предложение. Один из главных стимулов – дешевая ипотека: даже зарубежные покупатели могут получить кредит в немецком банке под 1,5–2 % годовых. Немецкие города растут: так, с 2011 года численность жителей Франкфурта увеличилась на 12%, Берлина – на 10%, Мюнхена – на 8%. При этом число выдаваемых разрешений на строительство сократилось, по разным данным, в полтора–два раза. Как результат, высокий спрос и ограниченное предложение провоцируют рост цен и снижение арендной доходности до 2–3% годовых.

Что покупают на немецком рынке российские инвесторы? Согласно результатам опроса Tranio, в бюджете от 1 млн евро – торговые объекты и доходные дома, от 10 млн – отели. Инвесторам в жилую недвижимость стоит рассмотреть окраины крупных городов: многие местные жители перебираются туда в поисках более низких цен. Другой вариант – небольшие населенные пункты, где базируются крупные компании или университеты.

Проекты добавленной стоимости – для искушенных

Сегодня среди русских инвесторов формируется поколение покупателей, которые уже получили опыт арендного бизнеса или других инвестиций за рубежом. Теперь им интересны новые способы вложения средств, и они готовы рассматривать более рискованные проекты добавленной стоимости – строительства и реконструкции зданий – с доходностью 10–15% годовых. Пока не более 5% наших клиентов готовы вкладывать средства в проекты добавленной стоимости, однако эта доля постепенно повышается.

Интерес к этой идее растет по мере снижения арендной доходности – общеевропейского тренда, который отметили и аналитики PwC. По их подсчетам, за последние 10 лет этот показатель снизился с 6% до 4. По данным опроса, проведенного компанией среди 800 европейских инвесторов, 8 из 10 из них готовы идти на риск, чтобы приблизиться к желаемому показателю доходности. Для многих редевелопмент остается лучшим способом приобрести первоклассные активы по разумной цене.

Существует несколько способов инвестировать средства в проекты девелопмента за рубежом. Инвесторы с бюджетом до 1 млн евро чаще выступают в роли кредиторов, которые выдают девелоперам мезонинные кредиты под фиксированный процент. Те, кто готов вложить более серьезный капитал и разделить с девелопером риски, покупают долю в проекте и получают прибыль от его реализации.

Для тех, кому интересны проекты добавленной стоимости, но нет нужного капитала, формируется новое предложение на рынке – клубные сделки: инвесторы могут объединиться в клуб и профинансировать проект строительства в складчину. Доходность таких клубных инвестиций остается высокой, а порог входа снижается до 100 тыс. евро. На наш взгляд, объединение мелких частных инвесторов в клубы и предоставление профессионального сервиса по управлению инвестициями будет самым быстрорастущим сегментом на нашем рынке в ближайшие несколько лет.

Греция – для тех, кто хочет не просто заработать

Возрождение Греции стало одной из самых обсуждаемых тем в этом году. Местная экономика растет шестой квартал подряд, страна успешно завершила третью программу макрофинансовой помощи, Fitch повысил долгосрочный рейтинг Греции в иностранной валюте сразу на две ступени. В 2017-м приток прямых иностранных инвестиций в Грецию увеличился в три раза по сравнению с 2015 годом, а объем частных инвестиций в греческую недвижимость достиг рекордной величины в 328 млн евро – это в два раза больше, чем год назад.

Чем она привлекает зарубежных инвесторов? В первую очередь Греция предлагает одну из самых доступных «золотых виз» в Европе: вид на жительство в обмен на покупку недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро. С учетом расходов на оформление сделки и визовых сборов греческая программа – самая недорогая в Европе. При этом Греция выдает ВНЖ всей семье заявителя: супругу или супруге, их детям и родителям.

Еще один важный фактор, который поддерживает восстановление греческой экономики и стимулирует интерес зарубежных инвесторов, – туристический бум. По данным Банка Греции, в 2017 году страну посетило рекордное число туристов – более 30 млн путешественников из-за рубежа. Инвесторы в недвижимость сдают купленные объекты в аренду туристам – благодаря пока еще низким ценам за квадратный метр они получают доходность, которой нет ни в одном другом туристическом центре Европы: 5–7% годовых. Однако стоимость недвижимости начинает расти, Банк Греции фиксирует рост цен второй квартал подряд.

Недвижимость с перспективой – для дальновидных

• Склады
  Еще один тип недвижимости, набирающий популярность, по мнению опрошенных PwC инвесторов, – логистические объекты. Спрос на них обеспечивает растущая популярность интернет-торговли – особенно в этом смысле интересны склады «последней мили», расположенные на окраинах городов, откуда товары доставляются напрямую клиентам. Эксперты констатируют агрессивный рост стоимости складов на фоне снижения доходности, однако спрос на них не падает из-за ограниченного предложения на рынке.

• Коворкинги
  По данным портала Statista, число коворкингов увеличилось с 3000 в 2005-м до почти 19 тыс. в 2018 году. Эта динамика в том числе отражает новый тренд на рынке: позиционирования недвижимости как услуги, а жильцов – как клиентов. Мы считаем перспективными все типы недвижимости, связанные с моделью совместного потребления: коворкинги, коливинги и боксы для индивидуального хранения вещей.

• Дома престарелых
  По данным Statista, в 2017 году каждый третий инвестор оценивал потенциал вложений в дома престарелых как «очень хороший». Это связано со стремительным старением человечества: согласно статистике ООН, число людей старше 60 лет к 2050 году вырастет с 962 млн до 2,1 млрд. При этом коэффициент рождаемости, по данным Всемирного банка, сокращается: если 50 лет назад он был равен 5, то есть на одну женщину приходилось в среднем 5 детей, то в 2016 – только 2,4.