Людмила Потапова
Сегодня мы обсуждаем (не)надежность инвестиций в недвижимость, кто и почему теряет и зарабатывает на квартирах в Москве. Не секрет, что недвижимость – один из самых популярных и самых традиционных инвестиционных инструментов наряду с акциями, валютой, драгоценными металлами. Я вряд ли ошибусь, если скажу, что у каждого серьезного инвестора в портфеле есть либо объекты недвижимости, либо паи фондов, инвестирующих в недвижимость.

Относительно недавно такие вложения были суперпопулярны. 15 лет – с середины 1990-х по конец 2000-х – мы называем «золотым веком недвижимости»: в те времена на ней не заработал только ленивый. Можно было ничего в недвижимости не понимать, для получения прибыли хватало самых элементарных представлений. Рынок стабильно рос на 10–15% в год, в отдельных проектах рост достигал 40% в долларах. Последние пять лет мы ничего подобного не наблюдаем. Рынок то идет вниз, то отрастает, ищет ту ценовую границу, вокруг которой будет формироваться в ближайшие годы. В этой ситуации инвесторам в элитную недвижимость (а они есть) нужно очень тщательно продумывать стратегию и грамотно подходить к выбору объектов для инвестиций.

Прежде чем говорить о стратегиях инвестирования, хочу посвятить вас в то, что сейчас происходит на рынке недвижимости. Чтобы не перегружать вас цифрами, приведу лишь самые важные показатели. Жилая недвижимость традиционно делится на масс-маркет, бизнес-класс и элитную. Я специализируюсь на рынке элитной недвижимости, поэтому говорить буду преимущественно о ней, хотя многое можно отнести и к другим классам. Элитная недвижимость, в свою очередь, имеет три субсегмента: премиум, собственно элитка и делюкс. Премиум находится на стыке с бизнес-классом, мы относим к нему квартиры и апартаменты со стоимостью квадратного метра от 400 до 650 тыс. рублей. До 900 тыс. за метр – это элитный класс, все, что выше, – делюкс.

В 2018 году наш рынок переживал заметный подъем. После полутора лет падения средневзвешенная цена метра выросла на 7% и достигла 765 тыс. рублей. Еще год назад Москва была на самом дне мирового рейтинга городов с самыми быстро растущими ценами на жилье, но уже в первом квартале 2018 года падение сменилось ростом, и к концу года мы вошли в первую десятку (к слову, возглавляют ее Гуанчжоу, Кейптаун и Сеул). И это не просто цифры. Мы видим, что за год на 15% выросло число сделок с квартирами и апартаментами, что средняя стоимость приобретаемого лота увеличилась с 85 до 93 млн рублей. Очень интересный показатель – сокращение объема предложения на 11% и рост темпа продаж в ­проектах.

Сегодня на рынке новостроек экспонируется в общей сложности 3500 лотов (включая Москва-Сити). Ежегодно с рынка вымывается около 35% существующего предложения, в цифрах это около 100 млрд рублей, что сопоставимо с бюджетом средней российской области – например, Тульской. Предложение восполняется за счет выхода на рынок новых проектов. В позапрошлом году их было 11, в прошлом – 15, а в этом – 20.
Так выглядит рынок элитной недвижимости сегодня. Он растет. Мы объясняем этот рост прежде всего обнадеживающими показателями российской экономики – ВВП и индекс промышленного производства демонстрируют лучшие показатели за последние годы. На ситуацию влияет возвращение капиталов в результате западных санкций, чему способствует объявленная амнистия капиталов, а также снижение качественного предложения в большинстве российских крупных городов (не только в Москве) в связи с ужесточением требований к реализации девелоперских проектов.

Давайте поговорим о том, как на этом рынке инвестировать. Если год-два назад инвестиционные сделки на московском рынке «элитки» можно было пересчитать по пальцам одной руки, то сейчас доля инвесторов доходит, по разным подсчетам, до 5–7%. Конечно, это пока далеко от показателей десятилетней давности, но эти цифры уже заметны и оказывают влияние на рынок.

Основных стратегий, реализуемых в сфере инвестирования в недвижимость, четыре: buy to sell – купить, чтобы перепродать с приростом стоимости, затем buy to lease (купить, чтобы сдать в аренду), прямое инвестирование и, наконец, покупка паев в фондах, специализирующихся на недвижимости, а также их вариации.

Пройдемся по каждой из четырех. К стратегии «купить и перепродать» чаще всего прибегают, покупая один или несколько лотов по привлекательной цене на старте проекта и перепродавая их на пике стоимости, когда проект реализован: за период реализации проекта – это около двух лет – квадратный метр вырастает в цене в среднем на 15–20%. Многие проекты сегодня выходят на рынок в режиме закрытых продаж до официального старта: чтобы привлечь инвесторов, девелоперы предлагают дисконт около 10%. С учетом этого дополнительного дисконта доходность может достигать 30–35%. Она вырастет еще больше в случае оптовой сделки, по которой можно получить дополнительную скидку в размере 10–15%. Средняя же доходность от таких операций находится на уровне 10–12% годовых.

Вторая стратегия – buy to lease (купить, чтобы сдать в аренду). В начале нулевых эта стратегия была самой высокодоходной и приносила до 25% годовых: инвесторы расселяли коммуналки, делали в них ремонт и сдавали в аренду. Инвестиции полностью окупались за четыре года. Сегодня о таких цифрах речи не идет, коммуналок почти не осталось, да и на их расселении сегодня не заработаешь. На сегодняшнем рынке инвестор, покупающий готовое жилье для сдачи в аренду, может рассчитывать не больше чем на 2–4% годовых. Эту цифру можно увеличить, если купить так называемые distress assets – например, залоговые квартиры, которые отошли банкам в результате невыполнения заемщиками своих обязательств по кредитным ­договорам. Как правило, чем дороже квартира, тем с большим дисконтом она продается. Второй способ увеличить доходность – выбрать правильный объект. ­Например, стоимость аренды апартаментов в Москва-Сити на 15–20% выше, чем сопоставимых по площади и качеству отделки квартир на Кутузовском проспекте. Третий – купить сервисные апартаменты, то есть апартаменты под управлением гостиничных сетей или профессиональных УК. На московском рынке сейчас представлено несколько таких проектов, они составляют 10% от общего объема предложения. Могу назвать «Новый Арбат 32» под управлением Marriott, MOSS Apartments под управлением MOSS Hospitality, Rosa Rossa под управлением «Метрополя». Доходность в таких проектах, по словам самих застройщиков, – 9–12% годовых после уплаты налогов. Отмечу, что с января 2018 по август число заявок на рынке высокобюджетной аренды (средняя стоимость аренды в этом сегменте составляет 316 тыс. рублей в месяц) выросло на 36%.

На что важно обратить внимание при покупке жилья с инвестиционными целями? Прежде всего, на его юридический статус (квартира или апартаменты) – он влияет на налоговую нагрузку и расходы по содержанию объекта. С недавнего времени налоги исчисляются исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая близка к коммерческой, а иногда и превышает ее. Налог на квартиры ниже, чем на апартаменты, – это 0,1–2% в зависимости от стоимости квартиры. По апартаментам он составляет от 0,5 до 2%. Что касается коммунальных платежей, то тарифы по жилью, которые дотируются городом, в среднем на 15–20% ниже, чем по коммерческим площадям, которыми юридически являются апартаменты.

Следующий вид инвестирования – соинвестирование, или прямые инвестиции в проекты: вы становитесь партнером девелопера при реализации проекта, получаете ту же доходность, что и застройщик, но и делите с ним все риски. Доходность, на которую сегодня ориентируются застройщики, работающие на рынке элитной недвижимости, составляет 25–30% IRR, средний период реализации проекта – 2–3 года. Это, правда, касается тех проектов, у которых есть разрешительные документы (как минимум – ГПЗУ). Если же вы входите в проект на стадии, когда работа над площадкой только начинается, то история может серьезно затянуться, а длительный срок реализации проекта заметно снизит доходность.

Четвертый способ – паи ЗПИФов. В основном этим занимаются банки и ИК.

И в заключение несколько слов о рисках покупки недвижимости на первичном и вторичном рынках. Начнем со вторичного, тут все проще – необходимо проверить две вещи: титул, то есть право собственности продавца, и самого продавца. Титул проверяется в целях исключения рисков признания сделки недействительной в результате предъявления прав на квартиру со стороны третьих лиц.

С проверкой продавца ситуация сложнее. Если в течение трех лет после того, как вы приобрели квартиру, ее продавец признается банкротом, а купленная вами квартира не является его единственным жильем, то суд может вынести решение о полной реституции, в результате которой стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по сделке. При этом деньги, заплаченные за квартиру, вы можете не получить, так как их у банкрота просто нет. Обязательно проверьте, участвует ли продавец в судебных спорах, существуют ли в отношении него неисполненные судебные решения и исполнительные производства.

Теперь вернемся к первичному рынку. Девелоперский проект состоит из множества аспектов и этапов: покупки площадки и разработки концепции, получения огромного количества разрешений и согласований, проектирования и строительства, привлечения финансирования, продвижения и продаж. И на каждом этапе может произойти сбой, в результате которого реализация проекта будет поставлена под угрозу. Поэтому, как бы мы ни совершенствовали закон «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ в попытках защитить дольщиков, по стране по-прежнему бродят толпы покупателей новостроек, так и не получивших свои квартиры. Именно поэтому Россия, как и все цивилизованные страны, движется к тому, чтобы квартиры здесь продавались только в достроенных и введенных в эксплуатацию домах.

Каковы же основные риски покупки квартиры на первичном рынке? В первую очередь это риски юридические. Чтобы их исключить, необходимо изучить правоустанавливающую и разрешительную документацию в отношении застройщика и проекта, земельного участка, соответствия всех сроков, указанных в документах. Важна также схема сделки по покупке объекта, для квартир и апартаментов на разных стадиях реализации проекта схемы могут быть разными.

Второй аспект – финансовый. Финансируя проект, застройщик не должен полагаться исключительно на собственные средства или средства, полученные от продаж квартир в период строительства, потому что если продажи встанут, или будут идти менее успешно, чем он рассчитывает, или собственных средств окажется недостаточно, то проект будет приостановлен. Наличие заемного банковского финансирования делает проект гораздо более устойчивым, а покупку квартиры в нем – менее рискованной.

Третий риск – строительный. Ошибка с выбором подрядчика может стоить очень дорого. Если в ходе стройки выясняется, что у подрядчика недостаточно мощностей или он ошибся с расчетом сроков строительства, то реализация проекта может серьезно затянуться.

Четвертый риск – репутационный: вспомним Urban Group или О1. Иногда девелоперские компании исчезают с рынка в течение нескольких дней. Поэтому имеет смысл выяснить, как идут дела у застройщика и у тех, кто за ним стоит.

Итак, рынок жилой недвижимости Москвы заметно активизировался, и на нем можно зарабатывать. Если делать это правильно, то можно рассчитывать на доходность от 10–12% годовых и выше.

Александр Анисимов, Atalanta Family Office
В первом полугодии 2018 года инвесторы вложили в недвижимость около 1 млрд долларов – на 41% меньше, чем в прошлом году за тот же период. Что за тенденции вы видите во втором полугодии? Второй вопрос про покупателей элитной недвижимости. Существует мнение, что элитку могут себе позволить купить только 10 000 российских семей. Но за столько лет они уже купили все, что им необходимо. Так кто же сейчас покупает элитное жилье?

Людмила Потапова
Названная вами цифра – это совокупный объем инвестиций во все виды недвижимости (торговую, офисную и прочую). Насколько я понимаю, падение показателей связано с уходом с рынка иностранных инвесторов, которых еще не успели заместить российские. Я не думаю, что объем иностранных инвестиций в российскую недвижимость сколько-нибудь вырастет в ближайшей перспективе. Западные экономические санкции, политические риски, невысокая доходность, нестабильная валюта, непрозрачность рынка – все это не способствует интересу иностранных инвесторов к российской экономике в целом и недвижимости в частности. Недавно на нашем рынке вдруг активизировались китайские инвесторы. Даже купили такой знаковый объект, как бизнес-центр «Военторг» на Воздвиженке, вели переговоры по покупке других активов. Но генеральный секретарь компартии Китая запретил им вкладывать средства в проекты, не связанные с программой «Один пояс – один путь», и китайцы ушли с нашего рынка. Иностранцы никогда в московское жилье не инвестировали, по крайней мере, по-крупному. Те, кто тут жил и работал, изредка что-то покупали и перепродавали, но таких были единицы. Они предпочитают инвестировать, например, в Лондон или Дубай, где есть условия для работы иностранных компаний. У нас их нет.

Утверждения о том, что у нас есть «только 10 000 покупателей», уже не актуальны – за счет того, что в элитное жилье вошел премиум – субсегмент на стыке бизнес-класса и элитной недвижимости, число участников рынка выросло. Но портрет покупателя действительно изменился. Пять-восемь лет назад 30% покупателей элитки составляли чиновники, люди, так или иначе связанные с властью. Еще 30% – владельцы крупных бизнесов или топ-менеджеры. Оставшаяся треть – сборная солянка, в основном покупатели из сырьевых регионов, инвесторы. Сегодня чиновников мы почти не видим – сами понимаете, почему. Треть владельцев и топ-менеджеров осталась на своем месте, однако теперь к ним добавились представители среднего бизнеса, кстати, они зачастую прибегают к ипотеке при покупке жилья. 30% покупателей по-прежнему приезжает из регионов, но их география существенно расширилась. К сырьевым регионам добавились представители южных областей России (Краснодарского края, Ростовской области), заработавшие состояния на импортозамещении в последние годы. Хочу отметить очень интересный тренд этого года – рост числа высокобюджетных (от 10 млн долларов) сделок, когда жилье покупается явно для себя, для жизни. Я это рассматриваю как сигнал, что россияне-ультрахайнеты возвращаются в страну с целью постоянного проживания здесь.

Александр Просвиряков, Whitestone Capital
Вопрос по проекту Capital Towers: они заявляли, что в 2019 году закончат, и хотя есть задержка со строительством, уверяют, что все хорошо.

Людмила Потапова
Capital Towers – прекрасный проект, на 70% проданный. Проблемы со сроками – тот самый строительный риск, о котором я говорила. Подрядчики заявили нереалистичные сроки строительства, которые вряд ли могут быть соблюдены, хотя работы на площадке ведутся активными темпами.

Руслан Юсуфов, Mindsmith.io
Видите ли вы изменения в портрете покупателя? Сейчас много говорят о миллениалах, которые выходят на сцену, тесня родителей.

Людмила Потапова
Большинство миллениалов на элитную недвижимость пока не заработали, так что для них покупают родители, причем, как правило, не то, что миллениалы выбрали бы для себя сами. Молодежь признается, что ее главная боль – нехватка живого общения. На Западе она все чаще выбирает коливинги – миксы хостела, общежития и коворкинга, где молодые люди живут, работают, проводят вместе время. В Москве трудно представить себе состоятельного родителя, который купит ребенку – вчерашнему школьнику – квартиру в проекте, где кроме него, будет жить и тусоваться еще сотня таких же, по сути, детей. Тем не менее подобные проекты на рынке элитки стали появляться. В качестве примера я бы упомянула «Дом Наркомфина» – этот многострадальный проект наконец обрел достойного застройщика, который провел тщательную реставрацию объекта, сохранив изначальную концепцию. Вопреки прогнозам экспертов, которые не верили в успех этого проекта по причине сочетания маленькой площади и высокой цены, ячейки по 29–37 метров довольно активно продаются по 800 тыс. за метр.

Александр Просвиряков
Вы говорите, единственное жилье защищено от банкротства, но буквально на этой неделе Верховный суд принял решение отнять единственное жилье у заемщика в пользу кредитора. Речь шла об элитном жилье. Скорее всего, аргументом было то, что цена квартиры была 28 млн рублей, а долг 13–14 млн: пусть продает жилье, возвращает деньги и живет в чем-то более дешевом.

Людмила Потапова
Такое возможно. Наверное, судья вынес такое решение, потому что в квартире не прописаны, например, малолетние дети, которые пострадали бы в этом случае.

Руслан Юсуфов
Как правильно выбрать регион для покупки зарубежного жилья?

Людмила Потапова
Анализируйте большое количество данных, касающихся не только недвижимости, но и экономики страны в целом, обращайте внимание на тренды, в том числе политические. Если Гуанчжоу второй год лидирует по показателю роста цен на элитную недвижимость – значит, для этого должны быть веские причины. Какие они? Изучите рынок недвижимости города, экономическую ситуацию в регионе. Бывают и «черные лебеди» – например, Кейптаун или Мельбурн никогда в списке лидеров не фигурировали. Такие новички могут появляться и исчезать очень ситуативно – например, в городе внезапно вышел на рынок новый глобальный проект или в соседнем мегаполисе ухудшилась экологическая обстановка, и хайнеты массово переезжают туда, где воздух почище.

Дарья Фигуркина, SPEAR’S Russia
Можете ли вы дать советы покупателю? На что стоит обязательно обратить внимание – кроме адреса, цены метра и вида из окна?

Людмила Потапова
С огромным удовольствием отвечу. Покупая жилье дороже 450 тыс. за метр, первое, на что нужно смотреть, – качество самого дома. Он не должен быть морально устаревшим. Все, что построено с середины 1990-х и до конца нулевых, стремительно устаревает и теряет в цене. Вторичный рынок завален предложениями квартир в таких домах, которые никто не покупает. Хотя это касается не всех домов, построенных в то время. В 2000-х в Москве работал легендарный застройщик Борис Иванович Кузинец, построивший ряд домов на Остоженке и, кстати, универмаг «Цветной». Его дома обладали безупречным качеством, ни один из них не устарел. Объективным показателем того, насколько дом устарел, можно считать число квартир на вторичке, которое в нем продается. В проектах, построенных в одном районе в одном и том же году, спустя несколько лет можно наблюдать две совершенно разные картины: в одном проекте половина квартир продается, в другом невозможно купить квартиру при всем желании.

Обязательно соберите информацию о соседях, ведь проблемный сосед может превратить вашу жизнь в ад. Если не сможете сделать это сами, воспользуйтесь услугами агентства, которое давно работает на рынке и знает каждый дом и владельцев квартир в нем.

Обратите внимание на качество эксплуатации: если в доме работает хорошая управляющая компания, то жить в нем будет комфортно. Познакомьтесь с представителями управляющей компании, задайте им все интересующие вас вопросы, в том числе касательно инженерных систем. В современных домах стоимость инженерии доходит до 40% строительного бюджета, и удобство вашего проживания определяется не столько хорошей планировкой, сколько тем, как работают инженерные системы. Если у вас не работает кондиционирование, то удовольствие от жизни в новой квартире, какой бы роскошной она ни была, вы точно не получите. Если речь идет об очень дорогом объекте, закажите независимый технический аудит.

И еще один совет покупателям. На нашем рынке существует негласное правило, что комиссию брокеру за сделку платит продавец. Если у покупателя и продавца разные брокеры, что бывает далеко не всегда, а на рынке первичной недвижимости – никогда, то комиссия делится пополам, но платит эту комиссию в любом случае продавец, а значит, именно его интересы защищают оба брокера, что бы ни думали об этом стороны сделки. Получается абсурдная ситуация – покупатель оплачивает стоимость квартиры, продавец из этих денег выплачивает комиссию своему брокеру, брокер продавца делится ею с брокером покупателя (если он есть). То есть платит покупатель, а брокеры вынуждены отстаивать интересы продавца, потому что получают вознаграждение именно от него. Хотите, чтобы брокер отстаивал ваши интересы? Платите ему комиссию сами!

Дарья Фигуркина
Купить – это полдела, а когда хочешь выйти, переложиться в другой проект, возможны трудности. Что легче всего продать?

Людмила Потапова
Жилье – самый ликвидный тип недвижимости: продать офисное или торговое помещение значительно сложнее. При покупке жилья с инвестиционными целями нужно выбирать самое ликвидное предложение в рамках вашего бюджета – максимально новые, качественные проекты в хороших локациях. Идеально, если его можно гибко использовать – и для жизни, и для сдачи в аренду.

Софья Корепанова, SPEAR’S Russia
Какой вы видите Москву 2042-го?

Людмила Потапова
Все любят Берлин. Этот когда-то полуразрушенный город восстанавливали лучшие современные мировые архитекторы. Они сделали город еще более красивым и по-настоящему концептуальным, сохранив и подчеркнув эстетику исторической архитектуры и органично вписав в нее современные дома. Москва тоже, мне кажется, идет по этому пути. Парк Зарядье – гениальный объект, например. Мне очень нравится сложный, концептуальный проект реконструкции Бадаевского пивоваренного завода от Capital Group. Herzog & de Meuron создали нечто совершенно космическое, нашему глазу непривычное, но все друзья моей дочери были в полном восторге, когда я показывала им этот проект. Ведь там будем жить уже не мы, а наши дети. Есть в Москве проект Захи Хадид. Все крупнейшие мировые архитектурные бюро в нашем городе что-то делают или планируют делать. Я убежденный урбанист и фанат современной архитектуры, поэтому считаю, что это правильный для города путь.

Интересно, что карта престижной московской недвижимости перерисовывается на наших глазах. Заметно, как теряет популярность Остоженка, – она была комплексно застроена в 2000-х, и очень многие дома устарели одновременно. Рождается новый тренд – хайнеты и ультрахайнеты начинают перебираться в собственные городские дома и особняки. Собственно, я удивлена, почему они только сейчас об этом задумались, – до революции 1917 года в своих домах проживало 40% самых состоятельных семей. Менее состоятельные «нанимали» квартиры в доходных домах. Пока что решились на собственные семейные гнезда около десятка богатых семей, но их точно станет больше. На московский рынок уже вышло около пяти проектов малоэтажной застройки, в которых представлены виллы, дуплексы, ситихаусы, таунхаусы. Эти проекты находятся в очень престижных локациях – Серебряном бору, Раменках, Замоскворечье, на Тверской.

Такие объекты в черте города – прекрасная альтернатива для любителей загородной жизни, которые долгое время считали, что жить можно только на свежем воздухе подальше от Москвы. Сейчас их дети, которые так славно ходили в ясли-сад на Рублевке, подросли, им нужны хорошие школы, кружки, а пригород такую развитую инфраструктуру предложить не может. И вот они приходят к нам с просьбой найти квартиру, а лучше – дом, с пятью спальнями, желательно на западе и северо-западе столицы, где лучшие школы и вузы. Задача не из простых, так что в новых проектах мы рекомендуем застройщикам увеличить число спален, предусмотреть помещения для нянь и прислуги. Кроме того, 80% загородной недвижимости безнадежно устарело как морально, так и физически. Большинство этих домов, по признанию собственных хозяев, слишком велики и неудобны, поэтому даже те, кто пока не хочет возвращаться в город, активно перебираются в новые дома меньшей площади.

А что же станется с классическим элитным жильем в ЦАО, где площадок под новое строительство становится все меньше? Там процветает редевелопмент. Он бывает двух типов: реновация и реконструкция. Реновация – когда параметры объекта меняются по максимуму, за счет чего повышается его класс и стоимость. Реконструкция характерна для памятников: дом просто приводится в хорошее состояние, реставрируются фасад и интерьеры входных групп. Как правило, речь идет о дореволюционных доходных домах, которые отличают прекрасное местоположение, красивый фасад, большие окна, правильные пропорции помещений. В дома интегрируется современная инженерия, иногда даже встраивается подземный паркинг. Такие технологии существуют. Девелоперы научились настолько виртуозно проводить редевелопмент, что человек, не являющийся профессионалом в архитектуре и недвижимости, может даже не заподозрить, что перед ним проект редевелопмента, а не новое строительство. Сегодня проекты редевелопмента составляют около 20% рынка, и их число будет расти, потому что свободных площадок под застройку в ЦАО осталось крайне мало. Этот процесс характерен для всех европейских городов, и его не стоит бояться.