Снова в цене


Московская недвижимость по-прежнему популярный класс активов, который в последнее время в целом оправдывал ожидания инвесторов. Тенденция к умеренному росту цен, скорее всего, сохранится в большинстве сегментов этого рынка. Хотя при желании на нем можно отыскать истории, способные принести повышенную отдачу на вложенный капитал, уверен Павел Тигер.

12.12.2012




Мой институтский друг недавно обратился ко мне с вопросом: «Как долго еще будет дорожать недвижимость в центре Москвы, ведь дальше уже некуда?» Действительно, после кризиса 2008 года цены на нее здесь постоянно росли. И этому есть свои причины. Их несколько. Ограничения, введенные новыми столичными властями на строительство новых жилых проектов, и, как следствие, дефицит предложения; отложенный покупательский спрос на жилье; рост доходов населения; большая миграция покупателей из регионов; инвестиционный интерес к приобретению квартир.
Объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2012 года составит около 6,5 млрд долларов. Это на 20% меньше, чем годом ранее, но значительно больше, чем ежегодные инвестиции в период 2008–2010 годов. Москва и Санкт-Петербург остаются основными центрами притяжения внимания инвесторов. При этом в 2013 году мы, скорее всего, увидим больше сделок с участием иностранного капитала, чем в 2012-м. Иностранных инвесторов прежде всего будет привлекать уже построенная и функционирующая коммерческая недвижимость, способная приносить стабилизированный денежный поток от сдачи площадей в аренду со ставками капитализации на уровне 9–10%.
Арендные ставки на коммерческую недвижимость еще не восстановились до предкризисных уровней, предлагая инвесторам потенциальные возможности для роста. Ограничение предложения из-за введенного моратория на новое строительство в центре города приведет к продолжению роста ставок аренды на офисную и торговую недвижимость в 2013 году. В сфере торговой недвижимости будет прослеживаться децентрализация рынка, сопровождаемая изменениями форматов торговых центров. Основной упор девелоперы будут делать на строительство ТЦ не очень большого формата (до 35 тыс. м2), ориентированных на жителей близлежащих жилых микрорайонов. Мы также услышим о развитии проектов по созданию ретейл-парков и аутлетов в Подмосковье.
Аутлеты – новый формат для российского рынка. При правильном местоположении проекта и концепции он, несомненно, окажется востребованным. Несколько девелоперских компаний уже приобрели земельные участки и ведут активные переговоры с сетевыми торговыми операторами об участии в проекте в качестве якорных арендаторов.
На рынке складской недвижимости, где сегодня ощущается значительный дефицит качественных площадей, еще более стал востребован формат built-to-suit, когда девелопер строит склад под конкретного конечного пользователя, заранее понимая его нужды, спе­цифику деятельности и технические требования к помещениям. За 9 месяцев 2012 года на рынке складской недвижимости было сдано и продано более 1 млн м2 площадей, что говорит о высоком интересе к данному рынку как инвесторов, так и арендаторов.
Рынок жилой недвижимости всех сегментов также показал умеренный рост стоимости в 2012 году. В этом году на первичном рынке качественного жилья появилось шесть новых проектов, и только за I полугодие с недвижимостью премиум- и бизнес-класса было совершено сделок на общую сумму более 500 млн долларов. Инвестиции в жилье на раннем этапе строительства оправдывают ожидания инвесторов. Средний рост стоимости объектов в пределах 15–20% в год за счет более продвинутой стадии их строительной готовности – не исключение, а скорее правило. При этом в среднем срок экспозиции квартир на вторичном рынке составляет около 4–6 месяцев.
В 2012 году цены на жилую недвижимость экономкласса выросли в пределах инфляции. Не стоит ожидать значительного скачка стоимости недорогого жилья и в новом году. Скорее всего, оно будет дорожать в пределах 5–10%. В этом сегменте стоит обратить внимание на первичный рынок массового жилья экономкласса, инвестиции на раннем этапе строительства. Рост стоимости квадратного метра в некоторых новостройках Моск­вы и ближайшего Подмосковья в период строительства достигает 30–35%, а экспозиционный срок сокращается. В структуре предложения подмосковных новостроек около 75% приходятся на долю комплексной застройки. Одновременно со строительством жилья создается качественная социальная инфраструктура. Именно подобные проекты являются интересными и привлекательными для инвестиций. На сегодняшний момент формируется высокий спрос на качественное жилье невысокой ценовой категории.


Павел Тигер – руководитель департамента инвестиций в недвижимость компании «Третий Рим».



12.12.2012


Оставить комментарий


Зарегистрируйтесь на сайте, чтобы не вводить проверочный код каждый раз