Зыбкий фундамент
О двух трендах, способных замедлить лондонский рынок недвижимости, – избытке заемного капитала и ослаблении фунта – рассказывает Росс Кларк.
Интерьеры таунхауса на Ковент-гарден, который Knight Frank продает за 5 млн фунтов
Лондонские риелторы не теряют ни минуты, выдавая пресс-релизы в ответ на новые законы и регуляторные нормы, которые по той или иной причине кажутся им опасными для бизнеса. Формат этих релизов всегда одинаковый: когда появляется новый законопроект, риелторы вопят в агонии, что его ни в коем случае нельзя претворять в жизнь, поскольку это разрушит рынок недвижимости. Затем, когда законопроект все-таки принимают, они выпускают новую серию пресс-релизов, где объявляют, что в итоге ничего не изменится и вечеринка может продолжаться.
Так было и в ходе кампании ЕС по урезанию банковских бонусов. Когда идею только предложили, ее обрисовали как разрушительную для лондонского рынка. По данным Savills, 52% денежных средств, поступающих на рынок премиальной недвижимости в центре Лондона, и 62% средств, поступающих на рынок домов стоимостью от 2 млн фунтов на юго-западе, – это бонусы работников финансового сектора.
Это огромные деньги. Если их вычесть, останется уйма непроданных объектов. Не похоже, чтобы выхоленные агенты по продаже топовой недвижимости слишком волновались теперь, когда ЕС официально снижает бонусы. Европейская комиссия собирается внести в директиву о требованиях к капиталу поправку, которая установит верхний предел размера банковских бонусов: 100% от годового оклада или, с особого разрешения собственников, 200%.
Спокойствие агентов не лишено основания. В инициативе об ограничении бонусов, как и в массе творений ЕС, зияет дыра: там нет ни слова об ограничении окладов. У хайнетов есть привычка нанимать умных финансистов, чтобы те искали лазейки, но в данном случае даже искать ничего не придется. Почему бы просто не разделить бонус на 12 частей и не выплачивать их ежемесячно, называя это зарплатой? Будет логично, если банки станут начислять вознаграждения по системе, основанной на ежегодном пересмотре зарплаты.
А вот что может оказаться более губительным для рынка недвижимости, так это решение самих банков сократить общий фонд вознаграждений. Уже в прошлом году бонусы значительно (на 9%) урезали. Вместе с тем покупатели премиальных апартаментов в центре Лондона стали все больше зависеть от заемных средств.
Дом против фунта
По данным Cluttons, ипотекой в 2012 году воспользовались 74% покупателей, в то время как в 2011-м – 49%. Как ни странно, но некоторым банкирам регламент ЕС может даже облегчить покупку дорогой недвижимости. Если в качестве компенсации за снижение бонусов поднимут зарплаты, банкирам станет проще склонять кредиторов к выдаче крупных ипотечных кредитов, поскольку предполагается (не важно, ошибочно или нет), что если бонус – это разовая выплата, то повышенный оклад будет выплачиваться из года в год.
Если бы я зарабатывал на продаже лондонской недвижимости, меня бы также волновало ослабление фунта. За прошлое десятилетие рынок премиальной недвижимости города стал как никогда зависим от иностранных денег. Один работающий в Мэйфэйре риелтор утверждает, что с 2005 года не продал британцам ни единого объекта. Девелоперы многоапартаментных домов в Лондоне больше не утруждают себя привлечением британских покупателей, а сворачивают планы зданий и везут их на роуд-шоу в Гонконг и Сингапур. По данным Knight Frank, на клиентов из этих двух регионов в 2012 году пришлось соответственно 16 и 23% покупок на рынке новостроек в центре Лондона.
Благодаря их интересу цены на лондонскую недвижимость в прошлом году подскочили в среднем более чем на 7%. Может показаться, что это хорошая доходность – разумеется, в сравнении с объектами вне Лондона, – но не стоит забывать, что зарубежному покупателю динамика британского рынка недвижимости видится иначе. Для человека из Сингапура эта семипроцентная прибыль была бы почти нивелирована ослаблением фунта, который за год упал по отношению к сингапурскому доллару почти на 7%.
Если ожидается, что фунт будет дешеветь, то инвестировать в лондонскую недвижимость не имеет смысла. Когда он рухнул в 2008-м, цены на недвижимость в британской столице обрушились вслед за ним. Теперь, когда перспектива падения фунта вырисовывается снова, у зарубежных инвесторов есть двойной стимул покинуть рынок. За счет чего цены могли бы оставаться пышными, если эти инвесторы потеряют интерес к рынку лондонских новостроек, понять трудно. Снижение цен вкупе с ослаблением валюты может проделать опасную брешь в инвестициях.
На что у риелторов, несомненно, приготовлен ответ. Лондонский рынок, говорят они, привлекателен не только с финансовой точки зрения. Лондон – безопасное место для жизни и владения недвижимостью, и все хайнеты вне зависимости от места рождения чувствуют себя здесь как дома. Ни в одной другой цитадели рынка недвижимости не ощутить такой же уверенности, что ваши апартаменты не пострадают от разъезжающих по улице танков.
Как бы то ни было, я не могу избавиться от мысли о том, что перспектива прироста капитала тоже имеет значение. Если бы вы хотели жить в каком-нибудь месте, но были уверены, что недвижимость там подешевеет, то, вероятно, предпочли бы ее снимать.
В карман не положишь
Бум, наблюдаемый последние четыре года на лондонском рынке премиальной недвижимости, отчасти стимулирован количественным смягчением: печатанием денег для вас и меня. Оно поддерживает стоимость активов на высоком уровне. Но накачивать рынок бесконечно и без последствий нельзя, а ослабление валюты, как ни крути, подтачивает стоимость вложений иностранных инвесторов. Недвижимость все еще может быть предпочтительнее кеша по многим параметрам, но если вам нужен актив для защиты от инфляции, то лучше все же иметь тот, который по крайней мере можно положить в сумку и вывезти из страны со слабой валютой.
Статья подготовлена на основе книги Росса Кларка «Свой собственный чулан: кризис рынка жилья и как с ним справиться», опубликованной Harriman House
Атлас
Материалы по теме
Источник: SPEAR'S Russia
Обогнать инфляцию
Коммерческая недвижимость остается надежным защитным активом, по какому бы сценарию ни развивалась экономика. Но подходить к выбору объектов для инвестиций нужно с умом. На что обратить особое внимание, рекомендует Руслан Надров, управляющий по коммерции компании СФН.
Утомленные солнцем
Россияне, которые еще недавно были главными иностранными покупателями дубайской недвижимости, в последние месяцы теряют интерес к ней. Сказались подешевевший рубль, проблемы с банковскими переводами из России и рост цен на жилье в Дубае примерно на треть за последние два года. Курьезно, но существенный вклад в это подорожание обеспечил как раз спрос со стороны россиян, стремившихся защитить свои активы.
Рынок недвижимости Дубая: покупать нельзя продавать
Благодаря активному развитию рынка недвижимости Дубая он продолжает привлекать внимание российских инвесторов, уверяет Марина Шалаева. В колонке для WEALTH Navigator она размышляет о сменившемся векторе интереса к дубайским элитным жилым комплексам и о том, почему некоторые инвесторы продают активы в ОАЭ, а также обращает внимание на новые точки роста на Ближнем Востоке.
Склад суммарной доходности
Екатерина Васильченко – о том, как будет работать первый российский индекс коммерческой недвижимости, какое влияние он окажет на рынок и почему им заинтересуются хайнеты с длинным горизонтом планирования.
Комментарии (1)
Irmak 15.01.2014 19:34
You've really imsesrped me with that answer!
Оставить комментарий