Города с видом на рост

Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar

Вкладывать деньги можно в те города, где есть предпосылки для развития, рабочая занятость и доходы населения. Это бизнес-хабы, показавшие высокий рост стоимости жилья при постоянном спросе. Калуга, Ступино, Владимир – три на­иболее ярких примера, на которых стоит остановиться.

Почему Калуга? С приходом в область Volkswagen и Volvo, других крупных мировых производителей потребность в профессиональных кадрах спровоцировала спрос на жилье и рост цен. Так, в Калуге в 2008 году был полностью куплен дом на 15 квартир для руководства предприятия по цене 4500 долларов за метр, и это создало некий ажиотаж на рынке. В Ступино для инвестора тоже есть все предпосылки получить стабильный доход: на предприятиях, в числе которых Mars, Cempina, Kimberly Clark, высокие зарплаты, а кроме того, у покупателей есть возможность получить ипотеку. Альтернативой для тех, кто выбрал более дешевое проживание, чем в Москве, и имеет хорошую работу в этом районе, стал Владимир с остановкой скоростного поезда «Сапсан». А вот Сочи никогда не был предметом вожделения для наших клиентов. Достаточно предпосылок стабильного спроса мы не могли найти, даже при условии, что зимние виды спорта сглаживают сезонные колебания от аренды.

Обобщая вышесказанное, инвестору надо обратить внимание на макроэкономические предпосылки, стабильность спроса и отсутствие предложения.

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty

На первом месте среди регионов, которые привлекательны для инвесторов, Екатеринбург. У города огромный потенциал: рост производства обрабатывающих предприятий в 2010 году составил 23,5%, тогда как в целом по стране этот показатель не превысил 5,2%. В том же году было введено в строй 1,026 млн м2 жилой недвижимости. На втором – Казань: в позапрошлом году она стала лидером по темпу роста цен на жилье: 15,1% на первичном рынке и 15,5% на вторичном. Судя по политике местных властей, это не единственный год, когда инвесторы могут зафиксировать прибыль. Замыкает тройку самых привлекательных городов Томск: этот регион стал победителем в конкурсе на создание особой экономической зоны (ОЭЗ) технико-внедренческого типа. Можно назвать Краснодар – он включен в европейский рейтинг городов с наиболее благоприятными условиями для международного рынка недвижимости City Leaders-2010; Самару, Уфу, Новосибирск, Красноярск, Ростов-на-Дону – крупные промышленные центры России. Интересен Нижний Новгород, которому в рамках реализации целевой программы «Развитие социально-инженерной и деловой инфраструктуры» в 2011 году в городе выделено 6,3 млрд рублей и где планируется построить 260 объектов.

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Wellhome

Порекомендовать можно города ближайшего Подмосковья: Химки, Красногорск, Реутов, Одинцово. В Реутове после запуска станции метро «Новокосино» цены на квартиры могут существенно увеличиться. Из городов-миллионников наиболее интересны Пермь, Тюмень, Екатеринбург и Казань. В Екатеринбурге высок спрос на жилую недвижимость, и это влечет за собой рост цен. Так, стоимость жилья на вторичном рынке за прошедший год увеличилась на 23%, а на первичном – на 12%. В Казани в 2011 году рост цен на вторичном рынке составил около 25%, причем наиболее привлекателен Вахитовский – центральный район Казани. Из ближайших к Московской области регионов стоит обратить внимание на Калугу. Качественных объектов инвестирования в сегменте бизнес-класса здесь крайне мало. Но в городе прослеживается рост средней стоимости квадратного метра – около 2–2,5% в месяц.

Надежда Максина, руководитель дирекции «Стиль жизни» УРАЛСИБ | БАНК 121

Инвесторы интересуются, конечно же, Москвой. Из других регионов можно назвать Московскую область, Санкт-Петербург, Краснодар. Последний активно развивается, в нем отмечен прирост населения. И что не менее важно – там прекрасный климат. Все это способно отразиться на спросе на жилую недвижимость в Краснодаре.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realty

Если говорить о премиум-сегменте, любой крупный городской анклав обладает потенциалом для развития жилья этого класса – в каждом из них есть как сложившаяся элита, так и формирующаяся новая. Последняя и создает спрос на качественную недвижимость.

По мнению инвесторов, в регионах разумно вкладываться в небольшие проекты – с суммой, не превышающей миллион долларов. Не стоит забывать о том, что объемы рынков не сравнимы: в Москве есть стабильный спрос на премиум – требуется 500 новых квартир в год. Нужно около 10 домов на 50–60 квартир. В городе-миллионнике же проект на 60–100 квартир – весь объем спроса. А стоимость квадратного метра, за исключением Санкт-Петербурга и Сочи, составляет до 200 тыс. рублей.

Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group

Инвестируют чаще в Москву и Подмос­ковье, менее интересен Санкт-Петербург. И еще меньше Сочи, который сегодня поднялся благодаря Олимпийской стройке, большим бюджетным вливаниям. В других регионах инвестиционный потенциал низок. Выделяются на этом фоне нефтяные регионы, в частности Ханты-Мансийск, где много качественных архитектурных проектов. Как правило, этим могут похвастать только столичные города. Определенным потенциалом обладают Башкирия и Казань. Остальные города в массе своей бесперспективны – даже миллионники.

Главный минус – в медленном развитии рынка недвижимости. Сравните: Московский регион по уровню цен практически достиг своих докризисных показателей. В 2011 году рост цен на недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье составил не менее 12%, а показатели первых месяцев 2012 года уже опережают прошлогодние индексы. В городах-миллионниках рынок практически стоит на том же уровне, куда скатился в период кризиса. Наблюдается крайний дефицит качественных проектов. Все, что строится в регионах сегодня, – проекты, которые стартовали еще до кризиса. Многие мегапроекты, громко заявленные до кризиса, например поселок Академический в Екатеринбурге от «Реновы Строй групп», сегодня заморожены. В Московском же регионе за последние полгода вышли примерно 20 проектов с площадью застройки от 300 тыс. м2.

Павел Тигер, руководитель департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной компании «Третий Рим»

Интерес представляют жилые проекты, расположенные в ближайшем Подмосковье, в границах «городов-спутников», – не далее 15–20 км от МКАД. Речь идет о новостройках формата экономкласса как наиболее ликвидного сегмента на первичном рынке жилья. Высокий спрос на эту недвижимость со стороны жителей Москвы и приезжих из других регионов, хорошая динамика роста стоимости в период строительства (30–35%), снижение ипотечных ставок – все это позитивно отражается на инвестициях в данный сегмент недвижимости.

Ликвидность элитного жилья в регионах довольно низкая. Известно немало примеров, когда застройщики небольшого клубного дома еще до завершения строительства продавали все квартиры своим родственникам, друзьям и партнерам, а не на открытом рынке. Они строили дом «для своих». Вторичного рынка на «городскую элитку» в регионах практически нет. Большинство состоятельных поку­пателей предпочитают жить за городом в частных домах с большой придомовой территорией.

Кроме того, состоятельные клиенты из регионов либо уже приобрели недвижимость в городе и за городом, либо покупают недвижимость в Москве и ближайшем Подмосковье, многие перевозят семьи за границу. Продать премиальную недвижимость в регионах довольно сложно.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

В России проекты элитного жилья имеют место быть исключительно в крупных городах-миллиониках. В Москве доля этого сегмента составляет 5% от всего рынка, а в региональных центрах – не более 1–2%. Причем спрос в регионах носит преимущественно локальный характер: элитные квартиры покупают в основном жители этих городов. То есть инвестиционный потенциал подобных проектов весьма ограничен, а ликвидность объектов крайне низка.

Неплохие возможности для инвесторов в регионах дают проекты экономкласса. И здесь, кроме крупных российских мегаполисов, таких как Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск, особого внимания заслуживают и менее населенные города с растущей экономикой и развивающейся инфраструктурой. К примеру, Калуга входит в пятерку российских городов по уровню цен на квартиры. В силу развития в регионе промышленных кластеров спрос на жилье высок. Инвесторы, которые доверятся калужским новостройкам, могут рассчитывать на доходность не менее 20% годовых. А по мере приближения границ Москвы к Калужской области потенциал доходности жилья в регионе только возрастет.

Константин Ковалев, вице-президент Российского союза инженеров

Наиболее интенсивно развиваются Москва и ближнее Подмосковье. Высокий потенциал сохраняется в Санкт-Петербурге, а из региональных центров можно выделить Казань, Краснодар, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, отчасти Новосибирск, Томск, Пермь. Интересны регионы нефте- и газодобычи.

В целом внимание и федеральных властей, и частного капитала направлено на юг и восток страны. Аграрный юг экспортирует зерновые, развиваются логистика, перерабатывающая промышленность – поэтому рост крупных городов региона продолжится. На востоке планируется реализация крупных инвестиционных и инфраструктурных проектов. В частности, если будет создана госкомпания по развитию Сибири и Дальнего Востока, то жилищный сектор Владивостока получит импульс к развитию. Лимитируют темпы роста Дальнего Востока и Сибири объективные факторы: невысокий уровень развития инженерной и транспортной инфраструктуры, отсутствие сформированных гражданских институтов, относительно низкая покупательная способность населения.

Неправильные цены

Надежда Максина, руководитель дирекции «Стиль жизни» УРАЛСИБ | БАНК 121

На наш взгляд, переоценен город Сочи. Слишком большие инвестиции пришли в этот город из-за подготовки к Олимпиаде; строится огромное количество объектов. Возникает закономерный вопрос: будут ли они востребованы после проведения Олимпиады и в каком объеме?

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realty

В Сочи спрос на жилье переоценен: пузырь сдулся еще в 2008 году. Объемы строительства были рассчитаны на всероссийский спрос, но де-факто его не так много. В городе разрабатываются проекты на сотни и тысячи апартаментов, но без госстимуляции в обозримой перспективе они будут вряд ли реализованы. Завышены ожидания застройщиков по Санкт-Петербургу. Год назад в сегменте элитного жилья цена за квадратный метр была максимум 10 тыс. долларов. Экспансия Газпрома может поднять ее до 20 тыс. долларов – но только для уникальных, единичных предложений, например с видом на Зимний дворец. Сравните это с Москвой, где стоимость на первичном рынке составляет 22 тыс. долларов.

В городах-миллионниках есть потребность в проектах премиум-класса для проживания местной элиты. Но пока нет проектов, соответствующих стандартам дорогой недвижимости, и потенциал для развития проектов существует.

Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент»

Переоценен Сочи, а недооценены Краснодар, Ростов, Иркутск, Владивосток, Рязань, Тамбов, Воронеж, Геленджик и Кабардинка. В первую очередь, это те регионы, где возникают новые рабочие места, есть учебные заведения. Здесь выгодно инвестировать в одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса с отделкой. На них легко находятся покупатели: такое жилье приобретают для студентов. Во вторую очередь, для инвесторов интересны города, пользующиеся популярностью как локальные курорты. Здесь также пользуются привлекательностью квартиры с отделкой, правда, в первую очередь двухкомнатные – они подходят для семейного отдыха. В курортных городах актуальны земельные участки под строительство частных гостиниц. Разумеется, для инвестиций в недвижимость значим и фактор географии. Например, Владивосток – портовый город, через него проходит поток внешнеторговых грузов, а Иркутск – крупный транзитный узел.

Во всех перечисленных городах строится не так много жилья, и несмотря на высокие темпы развития, цена квадратного метра остается низкой. В дальнейшем она, конечно, вырастет. Хотя срок окупаемости жилья будет не таким быстрым, как в Москве.

Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty

Чтобы получить дивиденды на рынке недвижимости, необходимо выбирать города, отвечающие двум условиям: сравнительно низкая стоимость жилья и наличие оснований для роста инвестиций в экономику города. Руководствоваться только минимальным показателем средних цен нельзя. Жилье может быть недооцененным именно потому, что нет никаких намеков на развитие города в обозримом будущем. И оно может оставаться недооцененным хоть пять, хоть 10 лет.

Резко рвануть вверх не может рынок ни в одном российском городе. Для этого нужно столь же резкое увеличение платежеспособного спроса. А это может произойти либо в случае стремительного роста доходов населения, либо падения ипотечных ставок до уровня скандинавских стран – 1–4% годовых. Российская экономика хоть и преодолевает последствия кризиса, но восстановление в большинстве отраслей идет медленно и неуверенно. Ожидания, что российская ипотека в течение года достигнет уровня развития ипотечного рынка скандинавских стран, мягко говоря, беспочвенны – вся страна с 2008 года ждет снижения ипотечных ставок хотя бы до 7%. В этом свете правильнее говорить о городах, в которых жилье имеет шансы подорожать больше, чем на традиционно предсказываемые 1–1,5% в месяц. Это Екатеринбург, Казань, Томск, Краснодар, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Нижний Новгород, Новосибирск, Красноярск.

Ликвидный формат

Павел Тигер, руководитель департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной компании «Третий Рим»

Рассматривая краткосрочные инвестиции (на 1–2 года), я бы обратил внимание инвесторов на новые проекты элитных жилых комплексов в Москве. Ограничение московских властей на их строительство в центре столицы приведет к значительному дефициту предложения. Поэтому качественные премиальные жилые объекты будут пользоваться спросом в 2012–2013 годах.

Инвестиции на начальном этапе строительства оправдают себя. Можно получить хорошую доходность при продаже объекта на вторичном рынке на более поздней стадии или по окончании строительства.

При покупке квартир советую уделить внимание выбору площади и не приобретать объекты более 150 м2 – они менее ликвидны.

Если инвестор рассматривает инвес­тиции на более долгий срок (около 3–5 лет), можно задуматься о покупке апартаментов в новых жилых комплексах. Хотя этот формат появился сравнительно недавно и рынок вторичных продаж апартаментов еще не сформировался, инвестор может получить промежуточный доход от сдачи апартаментов в аренду. А затем продать спустя несколько лет, когда жилой проект будет узнаваем и раскручен.

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Wellhome

Оптимальный вариант – качественные и действительно эксклюзивные объекты, которые на момент окончания строительства наберут в цене. Тем не менее в регионах России мало элитных объектов, а объекты бизнес-класса есть в основном в городах-миллионниках.

Жилье экономкласса активно растет в цене в зависимости от стадии готовности, после ввода в эксплуатацию стоимость увеличивается согласно общим тенденциям рынка. Качественные характеристики не способствуют увеличению цены.

Инвестируя в недвижимость, изучите все возможные факторы, которые повлияют в среднесрочной перспективе на рост цен в данном объекте, районе. Это может быть открытие новых станций метро, стро­ительство дорожных развязок, объектов инфраструктуры и т.д.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realty

Элитное жилье наиболее устойчиво в кризис – рекомендую инвестировать в него. По-настоящему качественные проекты сохраняют высокую ликвидность и высокий ценовой уровень при любых условиях.

Надежда Максина, руководитель дирекции «Стиль жизни» УРАЛСИБ | БАНК 121

Необходимо признать, что спрос в последние годы растет на недвижимость класса бизнес и эконом. На элитную недвижимость спрос стандартно низкий.

Ирина Жарова-Райт, президент инвестиционной группы Sesegar

Небольшие по площади, но эффективные по планировкам квартиры, где используется каждый метр площади, – самые привлекательные для инвесторов. В долгосрочной перспективе формат апартаментов нам кажется весьма интересным: гибкость в использовании площадей добавит ликвидности в будущем. А вдруг налог на роскошь из мифа превратится в реальность?

Вопрос доходности

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realty

В Москве наиболее высокая ликвидность, и можно рассчитывать на 15–20% годовых. В других регионах России выше риски, но парадоксальным образом низкая доходность, которая соответствует доходам по банковским депозитам. Рекомендую вкладывать в московскую премиальную недвижимость и Московскую область, где вложения в эконом-проекты дадут те же 20%.

Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Wellhome

Можно купить объект на начальной стадии строительства и затем перепродать его – доходность составит до 20%. Еще один вариант: купить готовый объект и сдать его в аренду. В этом случае стоит ориентироваться на 7% в год.

Павел Тигер, руководитель департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной компании «Третий Рим»

При вхождении в проект на ранней стадии строительства и выхода из инвестиций через 2–3 года после его начала доходность составит 20–25% годовых. За 2011 год рост средней цены на первичном рынке элитной жилой недвижимости в Москве составил 18%. Доходность инвесторов от сдачи в аренду элитной недвижимости составляет в среднем 3–4% годовых.

Сколько и как вкладывают

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Realty

Фонды потеряли доверие нашей целевой аудитории после кризиса. Люди инвес­тируют самостоятельно: в России все свое, все понятно и очевидно. Вложения делаются на раннем этапе, поэтому цена поднимается до 40% за счет увеличения строительной готовности и до 10% в год – за счет роста рынка.

Вообще инвесторов сейчас мало. До кризиса их было 30–40%, а сейчас 10%. Тенденция сегодняшнего дня – инвес­торы начинают возвращаться на рынок элитного жилья Москвы и области. Растут и бюджеты для инвестирования. Если год назад вкладывали 2–3 млн долларов, то сегодня все больше инвес­торов, которые вкладывают 5–10 млн долларов.

Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group

Как правило, крупные бизнесмены – для диверсификации бизнеса – имеют в своем портфеле проекты в сфере недвижимости. Они выступают или как самостоятельные девелоперы, или как инвесторы.

До кризиса большая часть самых амбициозных проектов была сосредоточена в руках самостоятельных девелоперов. Но сегодня погоду делают крупные финансовые структуры, получившие в свое управление после кризиса большой объем девелоперских проектов.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

По нашим оценкам, в Москве в собственности состоятельных инвесторов – россиян и иностранцев – находится до 1500 элитных квартир. Они не используются для постоянного проживания, а приобретались преимущественно для перепродажи. Оценочная стоимость квартир составляет 5–6 млрд долларов. Основные формы владения собственностью – это специально созданные проектные компании или доверенные лица инвесторов.

Надежда Максина, руководитель дирекции «Стиль жизни» УРАЛСИБ | БАНК 121

По приблизительным оценкам, в руках инвесторов сосредоточено 15% рынка.

Павел Тигер, руководитель департамента инвестиций в недвижимость инвестиционной компании «Третий Рим»

Инвестиции в недвижимость – исторически понятный инструмент вложения капитала. Результат можно увидеть, потрогать: психологический фактор играет важную роль. Многие инвесторы самостоятельно вкладывают средства в недвижимость: покупают квартиры, загородные дома, коммерческую недвижимость – магазины и склады.

Однако в последние годы все больше инвесторов используют фонды как механизм коллективных инвестиций в недвижимость. Участие в фондах имеет ряд преимуществ для инвесторов. Например, можно диверсифицировать инвестиции по количеству объектов и географии, получить ряд дисконтов при покупке объектов, разделить финансовые риски с другими инвесторами, использовать экспертизу профессиональных управляющих фондами. Перечисленные факторы снижают риски инвестиций и увеличивают конечную доходность инвестора.

Взгляд скептика

Евгения Случак, управляющий партнер Europe Finance, рассуждает о том, почему даже облигации могут принести больше пользы, чем недвижимость.

Недвижимость – прекрасный объект для диверсификации инвестиционных портфелей. Однако на практике она становится основным, а то и единственным объектом инвестиций. В том, что касается риска и доходности, жилье рассматривается как одно из самых надежных вложений, поскольку удовлетворяет базовым потребностям общества. По безопасности недвижимость можно сравнивать с государственными облигациями, но, в отличие от них, она подвергается и страновому, и рыночному риску. Доходность государственных облигаций России – 4–5% годовых в рублях, получить аналогичный стабильный доход от недвижимости трудно. Ликвидная квартира в Москве с учетом среднего денежного потока от аренды и расходов – налоги, ремонт, оплата коммунальных услуг – принесет около 2% годовых.

Естественно, недвижимость покупают с расчетом на рост ее стоимости. Это логично, но одновременно с ростом стоимости офисов и жилья, как правило, начинают расти и фондовые рынки соответствующих стран. То есть даже вложения в акции (которые могут приносить и дивидендный доход) и консервативные облигации становятся более привлекательными. А вот тут уже возникает важный ­вопрос – о ликвидности инвестиций.

Квартиры, дома и офисы нельзя продать за один день при любой рыночной ситуации – ни в Москве, ни в Европе, ни в Америке. Поиск покупателя обычно начинается, когда становится понятно, что объект не приносит нужного дохода, а рыночные цены замерли или начинают ползти вниз. И тогда продажа через год-полтора становится весьма успешным решением задачи. Поэтому «заморозка» большой части активов в недвижимости лишает инвестора гибкости и не обеспечивает его при этом приличным соотношением риск–доходность, сравнимым хотя бы с государственными облигациями.

Если у вас есть интерес к недвижимости – держите в ней не более 15% портфеля, предпочитая качественные офисные помещения в крупных городах мира.

Атлас

• IntermarkSavills
• Третий Рим
• УРАЛСИБ | Private Bank